上海三季度地价同涨六成 5宗土地中止出让

　　三天的时间里，上海叫停了五幅土地的出让。

　　市场认为上海市委书记韩正近日向楼市喊话，可能预示着沪楼市政策将收紧，对此预期，分析人士认为这种可能性非常小。仲量联行研究部总监周志锋指出，从大的环境来看，经济仍处于下行中，政策不太可能把刚刚起来的楼市再

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　　“这其中更多的，是对风险的警示。警示开发商投资谨慎，不要盲目追捧高地价。政府可能也会对土地供应的结构做出调整，因为土地市场的确出现了局部的过热。”周志锋在接受记者采访时说。

　　再刷单价纪录

　　这一波首先被叫停的，是上海杨浦区新江湾城起价高达40亿元的“准地王”。

　　原本应在10月14日出让的新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块，在原定拍卖的前两天，突然中止了出让。

　　这幅土地面积13.2公顷的住宅用地，起拍价就高达40.1亿元，在业内看来已经是准地王。

　　除新江湾城地块，几天的时间里上海还叫停了另外四幅原本应于11月出让的土地，涉及松江车墩镇、嘉定新城、青浦朱家角、青浦区赵巷等区域。

　　土地出让突然中止，市场认为与不久前上海市委书记韩正向楼市喊话有关。

　　在10月9日上海区县、大口党委书记的季度工作会议上，上海市委书记韩正表示，上海房价已经很高。“如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。”

　　从一季度楼市的疲软，到下半年持续走高，在上海房价不断走高的预期下，上海土地市场持续升温。上海的土地市场，自九月以来，连外环外也屡屡刷新单价纪录。

　　此前在9月16日上海拍出的三幅地块，连连创下新高。

　　当天保利地产以41亿元的价格拍得宝山大场镇一幅土地，2.23万元/平方米较起拍价翻了一番还多。宝山区处于上海北部，大场镇已经位于外环以外。

　　据了解，与上述地块同一区域的二手房目前市场价格在2.6万元/平方米左右，新房价格在3万元/平方米左右。如果加上建安等成本，保利在大场镇的项目未来的售价将在4万元/平方米以上。这意味着几年以后，该地区的房价将从现在的3万元/平方米，涨到4万元/平方米以上。这样的价格，不是在上海内环内，而是在上海的外环以外。

　　“如果出让不被叫停，即将上市的这几幅土地价格极有可能被拍得相当高。”周志锋认为。

　　新房市场现疲态

　　今年第三季度以来，上海土地就开始持续升温，十月份延续了这一态势。

　　中国指数研究院[微博]的最新报告披露，上海第三季度土地楼板价为1.3万元/平方米，环比第二季度上涨13.2%；这一价格较去年同期，上涨了60.8%。

　　从全国横向对比的情况来看，上海也是全国第三季度土地出让溢价率最高的城市。中指院数据显示，上海第三季度住宅用地平均溢价率达56%，较去年同期提高了26.8个百分点，位列十大城市溢价率榜首。

　　在中信建投研究员苏雪晶看来，上海土地市场出现了阶段性局部过热。“我甚至建议一些房企现在不要盲目追高拿地，因为一些地块的价格真的太高了。”苏雪晶说。

　　而从新房市场交易的走势中，成交显现出一些疲态。据克而瑞的数据，今年上海九月成交总量甚至比八月份还下降了9%。

　　易居中国执行总裁丁祖昱指出，第三季度成交与上半年相比增速已经开始放缓，特别是一些统计的重点城市的成交量比八月份还下降了，这种情况比较少见。

　　房企回归一线的背景下，在上海等城市的土地竞争变得更加激烈。支付高额土地成本的时候，压缩的是开发商的利润。有开发商甚至向记者抱怨，好不容易在上海拍得了土地，但辛苦做了一年多，却没怎么赚钱。

　　“地价太贵了。看一下目前在售的楼盘，一年前拿地后现在就上市的项目，几乎没有。多数土地都要在手上放个几年，等房价涨上去，能打平土地和财务成本了才能卖。不这样做，拿了地立刻就开发，按现在的市价来销售，几乎都要亏本。”上海一家开发商高层表示。

　　周志锋指出，土地价格涨得比房价还快，开发商的风险指数明显加大。另一方面，购房需求在政策的刺激下被提前透支，需求能否继续支撑不断走高的土地成本价格，成为摆在开发商面前不得不回答的疑问。

　　苏雪晶认为，今年3·30和9·30的政策，其实是透支了未来的需求。

　　“首付由六成降到四成，就算是对一线城市来说，对需求的透支也非常大。我最核心的建议就是，开发商一定要在土地市场保持冷静，尤其建议审慎拿高价地。”苏雪晶说。