北京门头沟房价进入5万时代 房地产刺激见效

　　北京房地产市场的回暖趋势已经愈加明显。来自市场机构的观测显示，受到公积金贷款政策宽松和年内四次降息等一系列房地产刺激政策的外界提振，北京市新建住宅整体市场在三季度持续升温，并有望持续至下季度。

　　由于整体区域环境的带动作用，位于北京西郊的门头沟区域成为备受企业争夺的价值洼地。受到远洋新天地等项目的聚拢影响，上半年北京门头沟房地产开发投资共完成136.4亿元，同比增长33.5%，占全社会固定资产投资的84.3%。房地产开发项目投资的高速增长成为全社会固定资产投资增长的重要动力。受房地产开发投资增长的带动，全区完成社会投资144.7亿元，同比增长33.6%。

　　随着重工业的快速搬迁以及宜居环境的改善，在“价值洼地”的概念催促下大型房地产企业的销冠项目并未停留在历史的高阶上而是加紧推出新的货源。来自市场机构的观察家们预计，门头沟地区新建住宅的平均单价或将超过5万元。

　　北京市场整体利好

　　在宏观利好因素推动下，从今年年初开始，无论是国家统计局口径下的70大中城市房地产市场数据还是各市场机构的研究都揭示出“整体回暖趋势逐渐明显”的基本事实。

　　以最新数据为例，国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅与二手住宅价格环比上涨城市个数增加，涨幅略有收窄。8月份房价环比上涨城市个数有所增加。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为35个和43个，均比上月增加4个。

　　同时，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为9个和7个，分别比上月增加6个和2个。8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。新建商品住宅价格同比由降转升，二手住宅价格同比涨幅略有扩大。

　　作为足以引领全国房地产市场阴晴的北京区域更是在统计数据中映衬上述事实。尽管受到通州限购政策影响导致成交量出现环比下跌，但是9月同比口径下的成交量却大幅上升了64%，成交8210套。

　　不过成交量的下滑并未阻碍成交价格的上扬。9月北京商品住宅成交均价环比上涨了12%，达到3.1万元/平方米。这也是北京新房单月均价历史首次突破3万元/平方米。

　　来自国际市场机构第一太平戴维斯对北京整个第三季度数据盘点显示，北京一手住宅整体市场呈现出供需两旺的态势。供给环比上涨28.6%至270万平方米，同期交易量环比上涨38%至280万平方米。至此，北京全市成交量已超630万平方米。得益于旺盛的市场需求，截至8月底，一手住宅价格指数环比上涨2.2%。

　　北京市场的成交旺盛背后是近期股市持续震荡，二线城市房价走低。这使得一线城市住宅成为低风险偏好投资者的首选。机构预计，到2015年年底北京市一手住宅仍将保持量价齐升的趋势。

　　面包销售的由冷及热直接刺激了面粉价格的攀升。大量企业开始不惜高价在北京攻城略地。来自公开数据显示，9月份一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，创今年以来的最高纪录，环比8月全月涨幅高达188%。当月一线城市土地平均溢价率达到了29.44%，也创造了年内最高。市场分析认为，在一线城市带动下，十月整体土地市场上升可期。

　　中国指数研究院[微博]统计认为，北京土地市场的成交价格位居全国之首。前三季度北京土地市场共成交25宗商品房住宅用地，土地出让金合计1065.29亿元，住宅楼面价上涨幅度为11%。

　　要求匿名的中国房地产业协会副秘书长评论认为，北京土地市场成交活跃是综合因素造就的繁荣。这不仅取决于整体楼市回暖以及一线城市的交易拉动，也是企业自身战略布局的要求。而更重要的区域因素在于，北京的土地将愈来愈稀缺，而且这种稀缺是其他一线城市无法比拟的。

　　这种稀缺性的体现在北京今年前三季度的土地供应数量已经达到了近十年最低水平。截至目前北京土地市场商品住宅用地成交为275公顷，仅占全年住宅供地计划的37%。众所周知的原理显示，土地资源的稀缺以及价格高涨必将推动区域内新建商品房的价格。

　　门头沟板块价值崛起

　　土地资源的徐雀供给让房地产开发商的胃口愈难满足。饥渴的企业将围猎的目标放置在了资源优质的京郊区域。这其中位于京西区位的门头沟板块成为崛起中的价值洼地。

　　曾几何时，门头沟被北京认为偏远荒凉且环境恶劣，除了踏此游山玩水的游客几乎毫无商业气息。这种刻板印象的长期存在让门头沟无法得到房地产企业的青睐。随着北京整体发展战略的变化，门头沟将发展目标转移到现代化生态新区建设的脉络中。

　　2010年5月底，门头沟将辖区内200多家乡镇煤矿关停。曾经以煤炭、砂石、石灰为主要经济支柱的产业逐渐消失。曾有千年历史的采煤史就此终结，“一盆火”谐称再也无人提及。

　　在多年前发布的《北京城市总体规划》中，门头沟区被确定为“生态涵养发展区”。这意味着这个1455平方公里的京西重镇将成为北京市生态涵养发展带的重要组成部分，也是保证北京可持续发展的关键区域。

　　关闭高耗能产业这种“重资产”并未给门头沟带来经济增幅下滑的代价，反而造就了北京西郊新的经济增长点。

　　来自当地官方发布的数据显示，今年上半年全区完成全社会固定资产投资161.8亿元，同比增长9.2%，完成全年目标的57.6%，完成进度居全市第一，投资总量和增速居生态涵养区首位。

　　随着环境的改善，交通等配套设施的完善，门头沟逐渐成为房地产企业争相占据的版块。在今年年中，曾经有文章称北京十年之内房价上涨幅度最大的区域就是门头沟。

　　该文章称，2006年至2015年5月底十年间，北京全市二手住宅销售均价呈逐年递增趋势，从每平方米8095元涨至每平方米29581元，涨幅超过250%。其中，门头沟区房价涨幅更达到701%，列涨幅榜之首。

　　官方统计数据显示，上半年门头沟区房地产开发投资共完成136.4亿元，同比增长33.5%。房地产开发项目投资的高速增长成为全社会固定资产投资增长的重要动力。受房地产开发投资增长的带动，全区完成社会投资144.7亿元，同比增长33.6%。在房地产业拉动作用下，上半年全区社会消费品零售额实现26.9亿元，同比增长7.5%，增速比上月提高0.2个百分点。

　　亚豪机构市场总监郭毅对此分析说，门头沟的高速发展与自然环境的改善以及大型房地产企业频繁出手息息相关。此前以首都钢铁公司和小型煤矿企业为主要污染源长期存在，致使当地不具备宜居性。随着这些能源企业的搬迁与关停，门头沟的生活环境得到极大改善。因此房地产企业愿意在此拿地。此外，随着北京传统区域土地资源的不断耗尽，房企必须向远郊进行扩展。一些知名企业的进驻对当期房地产市场的拉动作为十分明显。

　　足以形成鲜明对比的数据是，在2011年之前，门头沟区域内几乎没有土地供应，个别存在的住宅地块楼面价还不足每平方米2000元。而到了2013年，板块内的住宅楼面单价已经攀升上万元，上浮300%。根据亚豪机构的统计数据，到了2015年，门头沟的商品房销售单价接近3万元每平方米。

　　中原地产华北区首席分析师张大伟评论说，目前门头沟的成交均价持续上涨。区域置业的人群多元化明显，置业需求大部分来自海淀区甚至西城区工作的中高收入群体。不少购房人都是看中了京西正在崛起的区域潜力。未来城铁S1线路开通将进一步缩短市区与门头沟的交通时间，将吸引越来越多的西部人群在板块内置业。他预计由于海淀、石景山土地资源的稀缺，门头沟板块将吸引更多品牌房企进驻。

　　北京房地产业协会秘书长陈志亦评论认为，鉴于门头沟政府对外来人口的严厉控制，使得这一区域仍然拥有较低的人口密度，这也会让这一区域更加宜居。

　　优质项目伺机加推

　　受制于门头沟区域地形的影响，集中上市的产品业态以商住两用项目以及别墅项目为主。但是这并未影响改善性需求用户对区位优势的认可。

　　一位在门头沟板块拥有开发项目的房企人士表示，门头沟区域平原面积只占1.5%，山地面积98.5%，适合进行房地产开发的土地稀缺，使得这一区域的地价较高。随着首都西部综合服务区(WSD)的发展，区内供应的土地主要是商业综合用地。因此房企更加侧重开发商住两用项目或写字楼项目。

　　2015年上半年，门头沟区域集中供应接近10个商住两用项目。有观察家认为同类产品的集中入市形成了供应高峰并聚合为红海效应。

　　不过在市场环境激烈的势态下，能够将产品打造成销冠反而更加足以说明其品质。

　　在今年8月13日开盘的远洋新天地就足以证明这一点。在开盘当天，该项目吸引到800组到访客户，开盘当天销售额极为可观。这一销售纪录让远洋新天地成为该区域销冠。同时这一数据也突破了2014年商住项目销售纪录，被公认为西长安街非常理想的商住空间。

　　10月18日，这个销冠项目再度推出全新房源，主推户型为以42~73平方米的创居空间。

　　远洋地产认为，优秀的销售数据与产品的本质密不可分。被誉为“墅质创居空间”的远洋新天地是目前北京同面积下面宽、层高占据绝对优势的产品。其超大的面宽、充足的挑高，智能化家居体验，满足一切生活想象。同时该项目还采用目前国际上先进的HDPE静音排水系统，大大降低卫生间排水噪音。创新性地将水表设在户外，使水表维修更加轻松、便捷。

　　在社区规划方面，远洋新天地拥有门头沟唯一的开放式街区，并具备完全的人车分流体系，达到别墅社区级别的设计。其4万平方米中心景观，亦使每一户坐拥景观，下楼即可享受花园生活。另外，社区内还引进游泳馆、健身中心、瑜伽会所等多层次都市配套，完全满足业主日常需求和休闲需求。

　　多位人士分析认为，预计随着北京市场土地资源的再度匮乏，以门头沟等区域为代表板块将受到市场更多认可。而随着人口的不断流入，门头沟区域内的商住项目将出现更加明显的供不应求。这两种因素叠加的结果将是面包与面粉新一轮的价格互推循环。