上海重启叫停地块拍卖 大幅增加中小户型比例

　　近日，此前被叫停的上海杨浦区新江湾地块拍卖再度在上海规土局挂牌。重新挂牌的新江湾地块大幅度增加了中小户型及保障房的比例。

　　10月12日，上海市规划和土地资源管理局网站发布公告称，原定于本月14日下午进行拍卖的上海杨浦区N091104单元 C1-02(D7)地块中止出让。资料显示，该地块出让总面积为13.2万平方米，容积率为1.125，为住宅用地，地块的挂牌起始价40.1725亿元，楼板价2.7万/平方米。

　　中原地产分析师Gong Min向彭博表示：“杨浦新江湾城地块的拍卖如果没有被叫停，很可能成为今年上海住宅市场的总价地王。”

　　今年9月拍出的宝山区大场镇地块最终成交价高达35亿元，远高于18亿元的起拍价。

　　四天过后，上述地块再度在上海规土局挂牌，起始总价为40.1725亿元。和此前相比，重新挂牌的新江湾地块中，大幅度增加了中小户型的比例以 及保障房的配比，要求配建的保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上，套数不得少于412套(以审定的方案为准)。此外，该地块还被要求中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

　　业内人士向《第一财经日报》表示，上述土地的出让条件调整和近期上海市领导提出上海房地产存在的两大结构问题有关。

　　华尔街见闻网站此前提到，10月10日，上海市委书记韩正指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。控制房价是重要调控目标。

　　韩正提到，当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。而究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。“要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。”

　　上海政府或许希望通过增加同一地块房屋的套数来增加供应，降低房价。

　　中原地产分析师Gong Min向彭博表示：“这展现了地方政府态度的转变。政府看到了深圳房价的疯涨。显然，上海不想重复深圳的状况，甚至是接近深圳的状况。”

　　根据搜房网的数据，上海的房价近年来快速上涨，单价于7月升至每平方米34632元，创下2011年来新高。

　　与政府希望增加中小户型供应相对的是——开放商并不愿意开发小户型的钢需求楼盘。

　　据《第一财经日报》，刚需人群对于价格非常敏感，开发商能够在里面赚取的利润和改善型住宅比差很多。这导致了很多开发商不愿意做小户型。

　　今年高价地的入市将大大拉升新项目价格，明年的楼市或将难寻普通商品房，取而代之的或许是高端楼盘遍地开花。首次置业的年轻刚需购房者或许将不断被挤出购房者的队伍。

　　自今年3·30新政以来，上海的中高端市场井喷，连续六个月成交量超过120万平方米，这其中大部分都是改善型需求。据上海链家市场研究部数 据，9月上海单价5万元/平方米以上的高端商品住宅成交量为1309套，环比上涨42.0%，同比上涨4.2倍之多，已接近今年6、7月份成交峰值。截至 10月18日，10月上海高端商品住宅成交量已达651套，随着高端项目近期入市步伐加快，10月成交量有望继续维持高位。