李宇嘉
就在10月23日央行宣布“双降”的同一天，国家统计局发布70个大中城市房价数据，尽管主要城市新房价格环比从8月上涨0.17%小幅攀升至9月的0.2%，但增长动力貌似减弱：一方面，领先指标二手房房价上涨城市数由前月的43个减少至39个，环比下降城市数由16个增加至18个，二手房房价月环比涨幅由上月的0.24%收窄至0.18%；另一方面，“领头羊”一线城市新房价格环比涨幅由上月的2.1%放缓至2%，已经连续3个月回落。
2015年1~9月，楼市销售面积相比2013年同期增长15.4%。在房价上涨预期不大、购房高峰已过的背景下，今年前三季度楼市能录得此佳绩，货币宽松和地方刺激功不可没。
在央行今年以来多次降息之后，5年期以上贷款利率已“破5”，存准率也回落到2008年三季度的宽松水平，包括公积金贷款利率在内，购房贷款利率均创历史最低水平。与此同时，资金面也非常“友好”，截至三季度末，M2增速达到13%、人民币贷款增长15.4%，三季度当季发放贷款超过3万亿元，同比扩张1倍多。
在宽松的背景下，对资金和政策面敏感的楼市，将延续量价回升的趋势。但问题是，购房高峰已过，政策和货币激励下的房价高增长能够维持多久？在今年基数已高的情况下，明年增长会否受到影响？
另一个值得关注的是，近期重点城市房价和地价快速上涨，销售金额和销售面积增速的“剪刀差”在扩大。
今年1~9月，全国商品房销售金额同比增长15.3%，比销售面积增速高出1倍，9月销售金额更是同比增长16%，高于销售面积9%的增速，可见房价上涨更快。
在开发商整体“加杠杆”意愿较低的情况下，房价和地价快速上涨或将抑制主要来自一、二线城市楼市的有效需求。一线城市成交量在7~9月份连续下滑，二手房价格开始下调或许是需求被“透支”的信号。
三、四线城市仍在继续拖累楼市。无论是70个大中城市还是百城，均显示重点城市房价在回升，但全国销售金额除以销售面积计算的简单均价却一直在下跌，这意味着600多个三、四线城市房价整体在下跌。
目前，三、四线城市占据待售库存的70%、在建未售库存的67%，这是楼市三项先行指标（土地购置、新开工、到位资金）仍旧疲软的主要原因。
今年1~9月全国房地产投资增速为2.6%，相比去年同期下降9.9个百分点，创下本世纪以来的最低增速；9月开发投资同比下跌3.1%，创历史最大单月跌幅，或许能够说明上述结构性问题。
在解读前三季度宏观数据时，央行研究局首席经济学家马骏指出，从需求来看，房地产投资减速是经济下行压力的主要来源之一。由此，此次“双降”会进一步降低购房成本，创造更好的购房融资环境，保持楼市持续回升的动力，为四季度及全年“稳增长”托底。
在策略上，此次“双降”延续了8月份以来楼市“因城施策”的战略，意在为重点城市房价、地价过快上升降温，希望将成本降低，惠及购房能力不足的三、四线城市以及开发商的到位资金，让楼市先行指标尽快解除“冰冻”。
可喜的是，先行指标触底回升迹象显现。三季度以来，随着40多个二线城市楼市销售回升，二线城市月均土地成交面积也回升至2500万~3000万平方米，已经成为未来土地市场的主力军，加上一线城市和三大区域内的三、四线城市，土地市场弱复苏趋势已现。
另外，随着一、二线城市和少数三、四线城市待售库存消化周期回落到“警戒线”以下，在这些楼市需求的有效区域，开发商已经从“去库存”转向“补库存”，新开工面积也呈现复苏的迹象。9月单月，住宅新开工1.35亿平方米，规模创年内新高，同比上升了16.71%。
当然，政策面和资金面不断宽松并不是为了刺激楼市，而是为了“托底”实体经济。希望中短期能够托住楼市，让其在高位上停留几年，借此为调结构腾出足够的时间和空间。
（作者为深圳市房地产研究中心研究员）
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