房地产投资大幅缩水 高层稳楼市思路将转变

　　房地产市场迎来政策最宽松时期。

　　10月23日，央行再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，同时，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2014年以来的第6次降息。

　　根据国家统计局数据，房地产开发投资增速去年以来持续下滑，前三季度同比增长2.6%，住宅投资仅增长1.7%，为历史新低。

　　一方面是持续下滑的房地产投资；另一方面是地产新政迭出，高层稳地产的决心由此可见一斑。

　　10月26日至29日，在京召开的十八届五中全会将讨论“十三五”规划。房地产能否在未来五到十年继续作为支柱产业，引发业内的广泛讨论和关注。

　　21世纪经济报道记者获悉，住建部有关房地产行业的发展已经明晰，即“十一五”“十二五”期间的大力快速建设阶段将告一段落，增加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境，是下一个五年里，行业必须遵循的形势和走势。

　　房地产投资增速逐步下滑

　　“从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。”中原地产市场分析师张大伟认为，房地产市场迎来政策最宽松阶段。

　　但是，今年的新政效果却难复去年。根据世邦魏理仕监测的15个重点一、二线城市来看，9月，销量同比增幅由上月的34.0%大幅趋缓至17.9%， 环比较8月甚至下降了7.4%。这主要是由于二线城市销售势头减弱导致，一线城市基本保持了之前的增速。

　　“包括降息降准的地产新政虽然会导致楼市升温，从目前市场形势来看，10月楼市成交环比将升温，但同比来看，仍将下滑。”张大伟预计，考虑到经济需要，后续还有再次降准降息的可能性。

　　一直以来，房地产投资都是助推中国经济增长的重要因素，贡献率一度高达30%，然而，自2014年以来，房地产投资增速逐步下滑，并在三季度再度探低。

　　有观点认为，房地产投资将在四季度筑底，也有市场人士认为，市场已对频出的地产新政产生抗药性，2016年的地产形势不容乐观。

　　毋庸置疑的是，房地产投资的下降也直接影响到了GDP数据，国家统计局的数据也显示，前三季度，GDP也首度跌破7%。

　　“长远来看，中国的确需要去房地产，即把房地产从支柱位置上逐步退下来。”原住建部部长仇保兴在近日由清华大学举办的公开研讨会上说，当前中国的人均房产约在33-35平米之间，接近法国和日本水平，房地产投资比例逐步下调很正常，持续大幅增长肯定会出大问题。

　　仇保兴认为，从中短期来看，当前房地产市场投资大幅缩水，无新的投资可以弥补，这是当前出台新政，稳房地产投资的一个重要因素。

　　稳地产投资思路转变

　　“十三五”即将到来之际，有关房地产能否在未来五到十年承担起宏观经济发展的大任，亦引发业内的广泛讨论和关注。

　　有观点认为，中国的劳动力数量目前已经达到峰值，人口总量也将在2020年前后到达峰值。现在的住房已严重供过于求，在以后人口逐步减少的情况下，住房供过于求的程度只会强化。所以，房地产市场不可以作为未来经济发展的依靠。

　　仇保兴认为，中国的房地产还将面临至少10年的快速发展。而佐证仇观点的一个重要数据是城镇化率。

　　“中国的城市化率不可能达到70%以上，房地产的峰值也就是65%左右，即35%的人居住在农村。”仇保兴如是介绍。

　　截至2014年末，我国城镇化率达到54.77%。根据规划，到“十三五”末期，全国常住人口城镇化率达到60%左右。

　　也就是说，未来5年-10年仍是城镇化水平快速发展期间，届时也将有1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。在此期间，房地产不可能出现大的危机。

　　仇保兴认为，未来十年内，房地产仍是支撑宏观经济的重要支柱，但是稳地产投资的思路也将不同。

　　仇保兴表示，未来城镇化的核心是从数量到质量的转变，可以把此前单一的住房建设和节能、节水等联系在一起，个人、基金和政府联合出钱，深度推进城镇化，提高城镇化质量水平。

　　“前30年，房地产毋庸置疑是经济的支撑，但是突飞猛进的一个结果就是强调速度而忽视质量，很多地方的房子结构很有问题，比如没有电梯和地下水道，碳排量较高等。”仇保兴认为，未来深度城镇化还需要补缺。