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楼市差异化格局加剧 一线城市房价“豪宅化”(图)

来源:新华网
新华网北京10月27日电(记者 高畅) “金九银十”即将过去,楼市表现冷热不均,一线城市新房定价高端化趋势明显,而三四线则仍然面临去库存压力,这些城市未来或将继续出台“救市”政策。10月23日,在央行年内第三次祭出“双降”组合拳之后,再度刺激着购房者的神经。

  新华网北京10月27日电(记者 高畅) “金九银十”即将过去,楼市表现冷热不均,一线城市新房定价高端化趋势明显,而三四线则仍然面临去库存压力,这些城市未来或将继续出台“救市”政策。10月23日,在央行年内第三次祭出“双降”组合拳之后,再度刺激着购房者的神经。

  “去库存”继续 楼市差异化格局加剧

  楼市“去库存”压力仍然高企。易居研究院最新数据显示,截至2015年9月底,重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米,环比增长3.8%。库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上,首次出现上升。

  中国房地产住宅研究会副会长顾云昌接受新华网记者采访时表示,“目前全国楼市库存总量并没有减少,同时城市间分化加剧,北京、上海、深圳等一线城市出现"供不应求"的现象,这些城市的主要任务是控制房价,而库存压力则集中在三四线城市。”

  刚刚发布的三季度经济数据显示,前9月,全国房地产开发投资70535亿元,同比增长2.6%,增速为2014年以来最低点。同期的房屋新开工面积和房屋竣工面积都有所下调,降幅分别为12.6%和9.8%。另一方面,销售情况逐步回暖。具体来看,前9月商品房销售面积同比增长7.5%,其中,住宅销售面积增长8.2%。到9月末,住宅待售面积减少387万平方米。

  顾云昌预计,“楼市去库存还需要很长一段时间,明年的某一时段或将会出现明显减少。”

  利好政策频出 “刺激”市场各方预期

  自2014年4月以来,楼市政策持续回暖,各地纷纷出台松绑限购、公积金政策鼓励自主和改善需求、以及放开“限外令”等措施,央行年内已经五度降息、五度降准。

  Wind数据显示,2015年上半年,142家上市房企的平均负债率为76.8%,其中超两成房企资产负债率跃过80%红线,国泰君安认为,龙头房企全面受益于降息降准和再融资松绑,资产负债表边际改善最为明显,这些因素影响着市场各方的预期。

  中原地产首席分析师张大伟认为,楼市在本次央行降息的影响下难免出现“暖上加暖”的现象,在这种情况下,降息的利好效应将被放大,购房者对市场的预期将明显向好。

  北京市民赵先生近期打算将市区一套二手房出售,并在延庆地区购置一套新建高档住宅。房地产经纪人告诉记者,像赵先生这种“卖一买一”的房主不在少数,大多数是改善型住房需求。

  上海易居房地产研究院发布2015年第三季度《一线城市豪宅公寓市场研究报告》显示,三季度一线城市单价6万元以上豪宅公寓(除别墅)成交3734套,环比增加39%,同比增加380%。

  近期,一线城市新建商品住宅成交均价涨幅较大,这在一定程度上“刺激”了部分高净值群体,加之目前货币政策宽松、股市调整幅度过大导致的投资渠道变窄,也增加了对抗跌保值效果较好的产品需求。不过,分析人士表示,虽然豪宅公寓市场热度还将进一步延续,但退烧是必然趋势,未来需求将更为温和。

  一线城市房价高端化趋势明显

  从全国来看,房企观望情绪浓重,拿地更趋谨慎。前9月房企土地购置面积和成交价格双双下滑,并且降幅扩大。但是与之形成鲜明对比的是一线城市土地市场的火爆:10月20日,北京市丰台区花乡樊家村地块以49.5亿元成交,扣除配建的政策性住宅,楼面价达到7.5万每平米;23日,北京顺义昌平3地块以60亿元成交。同样的情况也出现在广州和深圳,而上海则突然叫停多宗土地转让。10月9日,上海市委书记韩正表示,上海房价已经很高,如果不坚持调控,将影响上海经济持续平稳健康发展,也会削弱城市的竞争力。

  张大伟分析称,在北京2013年开始出现了地价超过房价的现象,而从2015年6月大兴等南城系列“地王”出现,证明了房企对一线城市土地的争抢进入白热化。在这种情况下,未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区域也将供应大量豪宅项目,将明显影响市场定价。业内人士称,如果一块区域地块内拍出“地王”,对于周边楼盘无疑是最好的促销广告。

  顾云昌认为,“城市之间的差异是由于城市化进程导致的。由于发展空间大,就业机会多,人口大量流向大城市是必然趋势,这个过程是不可能完全解决的。”

  由于公共资源集中及人口分布的不均衡,由于严重分化的价格涨幅同样存在隐忧。张大伟表示,未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市,而三四线城市则会越来越差,很多城市或有可能在四季度加码房地产救市政策。

  

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  作者:高畅
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