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丰台在销房不陪地王一起疯 避开2016豪宅生死大限

来源:中国经济网
  葛洲坝重金破纪录拿下丰台樊家村地块的硝烟还未散去,11月2日,丰台土地市场再起波澜。南苑乡槐房村地块被华润、招商、华侨城三家国字背景的联合体一举拿下。总价83.4亿,排名中国土地历史总价第19名,在北京位于历史总价第三,计算楼面价为5.6万/平方米,比几天前拍 出的同区域地块贵了6000元每平方米。短短几个月时间,丰台已经有6宗土地楼面价超过5万,未来的售价不出意外将突破每平方米10万元大关。

  一方面是土地市场的疯狂,而另一边在销房市场却是出奇的低调:众多丰台楼盘,包括此次“地王”疯狂拿地之前的“前地王”们,并未因自己的“解套”而放缓快跑的脚步。据北青报记者调查了解,在销的知名楼盘中,绝大多数维持原来价格,销售业绩都有明显提升,有的楼盘甚至积极促销冲刺年关。

  与历次地王一出周边楼盘全部解套,然后随行就市马上涨价的局面不同,此次丰台在销楼盘不“疯”的原因何在?一位职业经理人一语道破:2016年才是真正的考验。一向被视为洼地的丰台忽然冒出十几个单价10万以上的顶豪楼盘,谁也不敢保证全身而退,唯一能做的就是珍惜目前的购房窗口期,迅速出货,储备“冬粮”,以防“严冬”的到来。

  土地市场疯狂的背后 都是房企精心的算计“我们也没有办法,你看看竞争对手都是谁,还有我们上个开发楼盘的合作伙伴,转眼成为对手。现在都是联合体,资金都不差,只要能算下账来,都抱着志在必得的决心来的,价格低得了吗?”一位刚刚拿到丰台A地块的开发商对记者表示。

  实际上,业内人士对丰台的走热并不奇怪。丰台是六城区之一,之前一直处于缓慢开发状态。2014年以来,北京城区可供住宅用地日渐稀缺,而丰台仍有大片优质土地可供出让。随着首都第二机场建设及2900亿新南城计划的推进,北京市的建设重点正在向丰台倾斜,重点教育资源、医疗资源的持续引进,也提高着丰台区整体居住品质。这些因素让区域价值快速增长,吸引了大量开发商布局丰台,丰台抢地大战就此开启。

  但今年几乎每块土地都突破或即将突破5万元/平方米楼面价却是让很多看官始料未及的。一位不愿透露姓名的新拍地王开发商告诉记者,看似不计成本拿地的背后,其实是算过账的。首先,国企背景的开发商看的是布局和战略,北京这块地算不过账来,就先放着不开发,反正其他地方有盈利的项目去填平。只要看好未来中国经济,等等是值得的,目前为止还没有看到哪个地王最终砸到手里的;其次,看到很多同样是国字背景的同行做得风生水起,比如中国金茂,从广渠金茂府到亦庄金茂悦才短短几年,品牌价值有了翻天覆地的变化,谁都想进场分一杯羹;第三,在去年拿地、今年开盘的丰台高端楼盘中看到了成功的先例。龙湖西宸原著第一批30套房源抢购一空,天恒公园懿府也是以4万元单价被抢购,打破了丰台豪宅难卖的说法。

  有资料显示,在10月份20大标杆房企合计拿地金额突破了319.6亿,在有长假影响的情况下,依然处于高位。从企业看,保利万科、碧桂园、首开等企业拿地均超过30亿;整体看,房企在金九银十均出现了拿地积极的现象。2015年来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地;而从在一线城市的占比看,历史首次突破了40%比例,占比高达44%。重点房企越来越关注一线城市,北京无疑是重中之重。

  在销房低调出货 避开明年顶豪入市高峰

  最近两周以来,丰台区域楼盘卖得最好。一是双降的因素,二是地王迭出。

  但与以往不同,这次没几个在销楼盘跟着“地王”一起疯。上周末,记者傍晚暗访西四环内楼盘紫宸院,虽然时有小雨,但有十几组看房的人围在沙盘前。据该项目营销负责人曾艳红介绍,仅此一天就有三套成交。要知道,2000万级的豪宅一天卖了三套,已经是个令人艳羡的成绩。

  “我们目前价格始终保持在65000元/平方米左右,远远没有到达报建委的最高价。虽然不断有地王拍出天价的消息,但我们依然不敢轻易涨价。主要原因在于,很多之前的地王楼盘现在都在暗降,或者送面积,我们如果盲目涨价很可能会陷入与顶豪的竞争,因此我们还是保持快销的节奏,毕竟我们还有不少的货量。”曾艳红表示。

  的确,目前一些先期在售的丰台豪宅,也开始低调快跑。标杆项目西宸原著在首期30套别墅以13万/平方米均价售罄后,此次推出的平层公寓热销10个亿,虽然成交价保持在将近每平方米10万元,但据开发商介绍,如果把赠送的面积摊下来,每平方米不超过8万元。而这个价格,在丰台是非常有竞争力的。

  丰台西山板块楼盘燕西华府刚刚夺得了10月别墅销售冠军,该项目营销总监李延杰对记者说,为何丰台楼盘不随地王涨价,原因很简单,眼下不能速销的楼盘基本都是豪宅与改善楼盘,后期都有不小的货量,很多楼盘还没有过60%的及格线,也就是生死线。而明年的局势又不明朗,光统计的超过单价10万元的顶豪楼盘就超过50个,竞争加剧的结果很可能使很多顶豪降价,与普通豪宅争夺潜在人群。所以,普通豪宅与改善楼盘现在主要任务就是迅速出货,储备“过冬”的粮食。

  另据了解,丰台大多数楼盘不仅没有涨价,还有的甚至主动调低了价格,燕西华府周边一知名楼盘,小户型卖到35000元/平方米,销售业绩不错。目前在卖200平方米以上的大户型时,甚至将价格悄悄回调到30000元/平方米以下,足可见其对未来市场的担忧。

  2016年 可以预见的硝烟

  10月16日,与樊家村地王同处于一个板块的天恒金融街·公园懿府首次开盘,当日共推出266套房源,去化率超八成,单盘单日销售额超10亿元。天恒集团营销负责人常世芳在接受记者采访时表示,一年前天恒金融街拿下该地块的成本折合楼面价2.47万元/平方米,首期适量房源低价并不会对项目整体利润产生太大影响。同时,4.2万元的定价贴近购房者的真实需求,能让更多购房者关注区域并了解产品。另一个考虑是,天恒与其他企业的联合体刚刚在月底又拍下了丰台南苑地王,要适当地给未来的项目留出空间。

  职业经理人们达成共识的合理价格迅速跑量战术起到了一定效果,但人们对2016年豪宅市场仍然充满担心。而刚刚拍下地王的联合体们也是“一脑门子官司”,10月21日碧桂园退地风波不仅让行业陷入反思,也让很多潜在的买房人疑窦丛生:我们要为这么贵的土地买单吗?

  亚豪机构市场总监郭毅表示,北京豪宅市场已处于明显供过于求的局面,明年放量的超过10万单价的楼盘会超过50个,这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力;另一方面也面临艰难的“去化”压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增,但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象,豪宅项目之间也将出现激烈竞争。

  华润集团一位营销总监直言不讳地提出,明年50个顶豪中,只有5到10个会活得不错或者勉强为生,剩下的40个会举步维艰,要么降价,要么看天吃饭,不排除出现烂尾豪宅。

  面对可以预见的来年竞争,很多开发商未雨绸缪,已经想出了各种各样吸引买房人的办法。

  方法一、降低首付。如昌平楼盘的龙湖·滟澜新宸在10月底推出的别墅起价约为千万起,积累的购房人基本是二次改善的客户。为了方便购房人筹措资金,项目推出了最低一成首付,也就是最低99万元首付的活动,这样无疑降低了千万级别墅的门槛,最大限度地为购房人资金提供了灵活性,以此吸引二次改善购房人。

  方法二、拉长付款周期,避开限购令。眼下楼市有个怪现象,比如一个豪宅楼盘在建委网站网签的只有40多套,但据记者实地调查实际成交有140多套,另100多套哪儿来的?答案是,这些买房人都是没有资格购买的,开发商先收取了全款,然后买房人开始“攒资格”,几年后等资格熬到手再行网签。由于是品牌企业,所以买房人也没有过于担心风险问题。

  方法三,开发商想办法帮买房人卖一买一。由于豪宅买家基本都是二套以上住房,资格成问题,因此已经有开发商跟二手中介联系,帮助买家卖旧房,腾出资格买新房。如果中间过渡期买房人无房可住,开发商还支付酒店费用。总之,想尽一切办法,满足买房人的种种要求。文/本报记者 张舰

  作者:张舰来源北京青年报)
business.sohu.com false 中国经济网 http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201511/05/t20151105_6906162.shtml report 4831 葛洲坝重金破纪录拿下丰台樊家村地块的硝烟还未散去,11月2日,丰台土地市场再起波澜。南苑乡槐房村地块被华润、招商、华侨城三家国字背景的联合体一举拿下。总价83.
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