潘石屹：商业常识帮助我逃离泡沫

    11月10日，应北京大学国家发展研究院教授张维迎的邀请，SOHO中国董事长潘石屹做客张维迎《经济学原理》课堂，和同学们分享了自己的经营体验和人生智慧。本文为潘石屹的演讲实录。

　　张维迎：今天课上讲到了关于企业家的理论，于是我们请到了一位著名的企业家——

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潘石屹先生。关于他的故事很多，不需要我过多介绍。我认识他已经有二十多年了，他是一位十分具有企业家感觉的成功人士。我们知道当初的万通集团与万通六君子，最后分出了六个公司，而且每个公司都经营得很出色。潘石屹旗下的公司，就是著名的SOHO中国。不仅国内，在国际上，潘石屹也具有很高的名望。下面，我们就以热烈的掌声欢迎潘石屹先生。

　　潘石屹：同学们好。我欠你们张教授一个人情，所以在这几年里，他每年都会给我布置一些任务。我记得，他担任光华管理学院院长的时候，每年要让我来三天时间，面试学生。我有这么个特点，只要在我对面的人紧张，我就很紧张。每一个学生面试的时间有二十分钟，他被面试很紧张，我面试他也很紧张；他紧张二十分钟就走了，但我还得这样二十分钟二十分钟地紧张下去……所以每次三天以后，人生都不好了……

　　你们张教授为什么能用动我呢？因为我的老婆是他介绍的。在我们那个年代，像我这样长相的人，找对象是非常困难的。张教授帮我解决了这个很大的问题。他和我是同乡，我们那有个风俗习惯，谁当了媒人，逢年过节要送猪头给他。所以，他一见我就会问，猪头呢？我说咱都到了北京城，给你带个血淋淋的猪头来，怪吓人的。所以我从来没给他送过猪头，可给他做的贡献不少。

　　在我的印象中，张教授很爱他的学生，而每一届的学生也都非常喜欢你们的张教授。为了讲这个课，张教授给我打了两次电话，说，你就讲点小故事就行了。他没有说具体讲什么故事，但我能理解他的意思。因为中国的企业家，不爱讲故事，爱讲大理论，上来就一会儿道，一会儿佛，一会儿神，一会儿鬼……都不靠谱。我前不久去参加了一个学校的国际顾问委员会，我跟中国的另外一位著名企业家一起参加，我就很紧张。因为在这种学校里，大家都是研究理论的，都是辛辛苦苦研究了几十年的正道。所以他一上去讲的话，我就有点坐不住，就提前走了。

　　今天讲什么故事呢？关于我的故事，“编”的太多了。有个人曾化名叫“李勇”，写了一篇《我和潘石屹的故事》，居然有好多商学院把它作为案例来讲。我的孩子在美国上学，他同学的父母是斯坦福大学毕业的博士，看完这个案例之后居然也说，写得太好了。前不久，还有导演看到之后说这个故事写得太好了，要拍电影。但，这个故事是假的，我根本没有认识过李勇这个人。所以这篇文章，只要我看到就说，没有李勇这个人，这是假的。但假的居然有好多人相信，因为把我的故事写的太好了。

　　所以张教授让我讲小故事，我还是有点担心，因为一个人要真正地做成一件事情，做好一番事业，背后还应当有理论思想的指导。如果没有思想的指导，就一定会偏离方向。一旦偏离方向，事情肯定做不好。所以任何一个人做成了事情，背后的思想和思考是十分重要的。

　　今天就想给大家讲一件事情，我认为最重要的事情，是值得跟大家分享的事情，也是处在这个时代的每一个人应该知道的事情：我们所处的时代，到底是一个什么样的时代？这个时代到底有什么特点？

　　只有认清了这个事情，才不会南辕北辙，背道而驰。我想了很久，觉得这个时代和以往任何一个时代都不一样。要用一个特点来描述它，就是这是一个谁也离不开谁的时代。以往的时代是可以的。比如，几十年前，我们的村子，除了盐是从别的地方运来的，剩下的吃的、穿的、用的，就在村子里解决。可是今天，我们任何一个人，不必说作成功的企业家，搞出色的学术研究，如果离开了别人，生活都不能自理。现在到我们的村子里去看，吃的面都是陕西的面粉、山西的面粉。我们是一个农业为主的村子，曾经是天天种小麦、种玉米的地方，现在吃的东西，反而是别的省过来的。所以，在今天，如果有一个观点，认为离开了别人能够去创业，能够成为一个成功的企业家，基本上是不可能的。我们喝的水，是别人提供的；穿的衣服，是别人提供的；用的手机，……昨天我看到一本书，书里有一句话，给我特别大的启发：当今这个时代，人类最重要的需求，第一位的需求是四个字，合作共赢。这个时代，人们对合作的需求比对粮食的需求要高，比对衣服的需求要高。有了合作共赢的精神，你就有吃的东西，事业就能成功。如果一个人性格非常内向，说不管别的人，只管自己的一亩三分地，是非常难成功的。我觉得，这一点我深有体会，愿意在今天和每一个人分享。我想今天先把这个话题提炼出来，我们一起探讨。

　　上个月，我去美国，见了一些学校的校长，回到国内，也见了一些学校的校长。美国的学校，包括斯坦福、哥大、哈佛、普林斯顿、耶鲁、杜克等等，他们的校长提出的第一个观点，无一例外的是，办学方针的国际化、多元化。他们觉得，不同文化、不同背景、不同肤色的学生之间的学习，比老师的教授，还要重要。这就是他们办学的理念。我又见了清华的校长，我觉得他讲的是“永恒”，讲的是几百年以后的中国要怎么办，几百年以后的清华要怎么办。他讲到了民族、国家的永恒。结果，我刚走过了一个星期，他不永恒了，调到环保部去了。所以我觉得比较奇怪。又见到北大的校长，他给我传递的信息是，我们一定要办成全世界一流大学。这个是目标，但我认为具体要做的，就是国际化、多元化，这一定是趋势。多元化了，不同肤色、不同经济背景、不同宗教信仰、不同价值观以及所有不同的人在一起，相互去学习，相互去判断，不断去寻求真理，用一生来寻找。我觉得这是特别重要的。

　　接下来，按照张老师的要求，讲故事吧。我想讲三个故事，也是我人生三个比较重要的转折点。

　　第一个故事发生在1992年。我们六个人创业，赚到了第一笔钱。我们创业的时候，还有一个故事，你们的张教授到了牛津大学去读书。他在双安商场双榆树这边的一个宿舍，就成了我们六个人筹划的地方。等张教授从牛津大学毕业回来的时候，要占股份，说创业是在我的宿舍里面创业的。要是张教授在国内的话，我们一起就算七个人了，在他的房子里面创业，他能不占股份吗？

　　90年，我们成立了万通公司，到91年，我们赚到了第一笔钱。都是二十岁出头的人，赚到第一笔钱非常兴奋。我记得冯仑常常说一句话：你看看，我们没钱的时候都赚到钱了，现在有钱了，不知道要赚多少钱！这已经成了他的一句口头禅了。他这句话也给了我们很大的信心。我们也觉着可以赚很多钱，就不断地在海南岛炒房炒地。几单之后，炒其中一个楼房的时候，突然王功权提出：这房子有没有产权证啊？我说，你说的这个问题非常重要。我们不能只认钥匙，万一把钥匙拿过来，房产证不是我们的，不也白搭么。他就派我去海口市规划局去查一下，有没有这个证件。

　　那时候有没有房产证，就是规划批没批，有没有土地证这些证件。我去查的时候，海口规划局的一个干部说不让查。我想，不让查，王功权给我的任务怎么去完成呢？结果碰到一个朋友，就和他说，要查查一个项目有没有规划的审批，这个规划局的干部就不让我查。他说：海南岛人你还不知道，我给你出个主意，五斤橘子，两条三五烟，带上去，百分之百让你查。

　　我完全按照他说的，买了五斤橘子，两条三五烟，带着上去了。把东西往桌上一放，这小伙子把抽屉打开，橘子倒到里面，烟放到里面，给我一个大本子，说你自己去看去。我就自己看。查了一下我们的项目，是有（证件）的。我这人特别好学习，除了看完自己的，我还要看看别的项目的。我就一个一个看，五斤橘子两条三五烟不能看一个数就走啊。

　　当时海口的常住人口好像是十五万人，还有我们这些跑着去的，没有户口的人，大概也有十五万人，一共就有三十万人。我把海口市规划批了的面积，也就是市政配套费都递交了的，加起来，除了一下海口的人口，我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米，而海南刚刚建省，在海口这样一个不富裕的地方，电都没有，一个红绿灯都没有的地方，建房子要接近五十平方米，北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊，跑的越早越好。于是我就赶紧跑到北京来，做了第一个项目，在阜成门这边，万通新世界广场，赚了不少钱。海口的企业家，多少企业家，基本上全军覆没，出来的很少。

　　有好多人说，我们几个人，能够从海口这边逃着出来，能够从海南岛的92、93年房地产泡沫里逃着出来，非常聪明，很有远见。其实呢就是算数，就是建筑面积除一个人口数。就是常识。不要把这些商业的东西搞的多神秘，一会儿佛了，一会儿道了，一会儿鬼了，一会儿神了，没有这么神秘的东西，就是要尊重常识。当全中国最好的城市，人均住房面积只有七平方米的时候，你作为海口，接近五十平方米，就是有问题的。所以就能逃到北京来，发展得还不错。

　　现在冯仑的口头禅就是：我们从海南岛逃出来了，北京的CBD一半是我们建的。当然有星城国际、我们建的SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、阳光100几个项目，我们六个人出来，把北京一半的CBD建起来了。如果是当年没个常识，我们还在海南岛呆着，早就破产了。所以这个是第一个故事，我总结的道理就是，不要把任何事情看得太深，要尊重常识。当然张教授讲的这些曲线、数学模型，该学的也要学学。这东西有点太复杂了，他出一本书就送我一本，没有一本是我能看得懂的。

　　讲第二个故事吧。到北京来，我们做了万通新世界广场，赚了好多钱，赚的当时都没有概念了。因为当时土地增值税还没出台，成本很低，我记得每平方米的土地的价格是两千七百块钱，建安费几千块钱，最终成本是五千到六千块钱。最后销售的价格是三四万块钱。赚完钱后，我看到一张报纸，记得是香港的《明报》。94年95年的时候，全世界都说北朝鲜在闹饥荒，可是记者去不了北朝鲜。所以在北朝鲜闹不闹饥荒没人知道。结果《明报》的记者就通过卫星的照片看了一下，朝鲜半岛上面，从“三八线”分开，北边的一部分黑灯瞎火的，南边的一部分灯火通明。这个人就写了一篇文章，说一个地方富裕不富裕，GDP和这个地方的明亮程度有很大的关系。所以这个“三八线”是分界线，北朝鲜就没灯，南朝鲜灯就特别多。

　　我看完以后，感觉很有道理。以后到什么地方去赚钱，就得顺着光走，到光明的地方去赚钱。但我手里也没有卫星啊，我怎么能够看到光呢？我有汽车，所以我就开着汽车，绕着环路转了一下，只要绕到北京的西边，就黑灯瞎火的，国务院的部委从来不加班的，一到晚上就全是黑压压的一片。只要到了东边，就灯火通明。按照这个道理，越光明的地方，GDP越高，越光明的地方就越有钱。我就不能在西边，应该到东边去做，就到了国贸周围。所以我们SOHO中国，围绕着国贸桥方圆一公里的地方，大概做了十二三年，也才有了冯仑说的这句话：我们从海南岛来的，建了北京百分之五十的CBD。所以这个是我的第二个故事，就是到光亮的地方去，顺着光明走。

　　第三个故事，今天，中国的房地产是一个什么样的情况。政府说房地产是自助产业，要健康理性地看待房地产。我是怎么看呢。今天中国的房地产，跟1992年海南岛的房地产是一样的，所有的情况都是一样的：过剩，房子非常多。在过去的十几年时间，当北京的人均住房面积只有七平米多的时候，住房需求大，房价就压不下来。我们的温家宝总理，每年出一个政策，压房价，叫“国八条”了、“国六条”了、“国四条”了、新的“国四条”了，一年一个文件，压不下来。因为基本的需求在。可是到了今天，我们的人均住房面积是多少呢？现在已经是三十多平方米了，接近四十平方米了。而每年增长的速度是多少呢？每年竣工的面积是十二亿平方米，如果是六亿城镇人口的话，就是每个人每年增加两平方米。五年过去，所有城镇人均住房面积就能增加十平方米。这是一个了不起的数字。所以到今天为止，我们看二线城市、三线城市，烂尾楼、空置楼房非常多。在这样的情况下，不仅房子没有充分利用起来，钢材、水泥的需求量也大幅度下跌。我记得08年09年，钢材的价格是六千块钱一吨，而今天钢材的价格是一千九百块钱一吨。换算成斤，没有一斤大白菜贵。中国的钢材，要从巴西和澳大利亚把铁矿石运过来，再和中国的铁矿石一比一混合，到高炉里加热才能冶炼出来。大白菜呢，是一个小籽，放到地里，浇点水，就能长出来。现在钢材的价格还不如大白菜的价格贵，因此，房子的过剩，钢材的过剩、水泥的过剩，数量是非常大的。

　　所以，作为一个明智的开发商，又到了一个选择的时候。选择背后的道理，是常识。不要想的太复杂，东西多了之后，价格就不行了。有好多人问，你说房价会跌吗？我不敢说。为什么呢，因为还有一个央行。全世界的央行，自从有了以来，就滥发货币。中国的央行是这样的，外国的央行也是这样的。如果他把存款准备金再降低，利率再降低，市场上的钱多得不得了，好赖房价也会涨。可是从基本面来说，基本的需求已经大大地满足了，闲置的房子非常的多。

　　我就思考，当我们的资源这样的过剩，每一个城市的房子没有充分利用起来，我们应该做什么事情？想了差不多三年时间，海内外看了一圈，差不多想明白了。要做什么事情呢？就是利用今天最有力的，最普及的技术——互联网的技术，把资源充分地利用起来。像滴滴打车，Uber，能够把汽车的资源利用起来一样。手机上的一个APP，把多少汽车管理的中间环节给消灭了。可以想象一下，出租车公司的利润，管理部门的寻租，一个APP，把所有的资源都调动起来了。这就是互联网的力量。他并没有给这个城市增加一辆车，可是把车的效率充分地利用起来了。就我自己，我的汽车每天利用的时间就是半个小时，其他的时间全都闲置，多大的浪费。如果是把每一辆汽车的利用率翻上一番，从半个小时利用到一个小时，从一个小时到两个小时，这是多好的事情。互联网做到了。还有一个叫AIRBNB的软件，不知道你们用没用过，国外基本上全用这样一个软件。他就是把零零散散的对住房的需求，和全世界的房子链接在一起。没有给社会增加一套房子，可是把每一套房子的利用率充分地提起来了。

　　做别的东西我不会，但我看到中国的办公楼空置率特别多。我们能不能通过一个软件，把对这些闲置空间的需求都利用起来？我们做了一个共享空间，名字叫SOHO3Q。做完这个SOHO3Q 之后，毛大庆从万科辞职了，要创业。我说SOHO3Q 先给你提供一个办公室，你先在这办公。他一边办公一边琢磨，结果做了一个跟我一样的东西。他问我怎么看，我说毛大庆，你在万科的时候，跟我们一样，跟SOHO一样，在过去的二十年时间，给中国的房地产做了巨大的贡献。无论房地产的名声多坏，要很客观地来看，十年前建的房子，就没今天建的房子好，二十年前建的房子，就没十年前建的房子好。所以，房子的进步速度是非常大的。而建了这么多房子，把中国从人均五平方米、七平方米的住房面积，增加到接近四十平方米，这就是房地产开发商的贡献，是为这个社会做了有益的事情。可是今天，在全都过剩的时代，我们再去建房子已经没有意义了。我们应该做的事情，是把已有的、没有充分利用起来的资源利用起来。

　　所以，我们现在做的，就是这样的事情。技术呢，就是要充分地利用互联网技术。什么叫互联网技术？就是在手机上面全搞定。

　　张维迎：潘石屹先生的演讲很精彩，他核心的思想就是，很多企业家的判断力是来自于常识。能不能在再加一个故事，你当时为什么下海？

　　潘石屹：我下海那年是1987年。当时我在一个单位，这个单位是一个国务院的部委。现在呢，变了妾了，它的名字叫中石油。我就在这个单位里面，收入非常高。我记得我的工资收入是一百零一块钱，而我爸爸是工作了好几十年，又犯错误又平反，他的工资是六十九块钱。可是我在单位天天无所事事。在我们这个机关里面，八百多个人，除了一个调度室的人有点正经事情，剩下的事情，工会、妇联、宣传、组织部，包括我在的部门叫做总经济师办公室，什么事都不干。确实是百无聊赖。

　　我分进去的第二年，又从别的学校来了一个女同事。我们科长说，陪这个女孩子去领个办公桌去。我说好，因为后勤部在哪我都比较熟悉。我就带着这个女孩，去领这个办公桌去。当时，我们领一个办公桌，然后每一个人发件石油工人穿的棉袄，就算成为石油战线上的一员了。帮这个女孩儿把棉袄领了，然后就来挑桌子。两个抽屉的桌子，挑了一个小时，我说咱们拿着个桌子赶紧回去吧。她说，潘石屹你可不知道，这张桌子要陪我一辈子的，我得仔细挑。

　　我感慨，真是啊，要在机关里呆着，我就得和这个桌子陪上一辈子。所有的东西都不会变化的。我回去以后一晚上，我就琢磨，我说我得下海，就跑到深圳去了。这就是我下海的经历。