别过度夸大房地产去化库存难度

　　楼市风云

　　不断攀升的楼市高库存，确实也是目前经济所面临的最大困难之一。但全国商品房和住宅库量虽然大，但远非编造出来的“恐怖数字”那么大。因此，目前需要重视三四线城市的去化库存，但不必过于夸大形势的严重性。

　　近期，有媒体报道指出，当前我国商品房住宅库存高得吓人，需要10年才能去化完。报道指出，68632万平方米的待售面积，按照我国人均住房面积35平米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。

　　国家统计局口径的商品房待售面积(只包括现房，即已竣工仍未售出)，10月末为68632万平方米，同比增长14%，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。不断攀升的楼市高库存，确实也是目前经济所面临的最大困难之一。

　　但是，库存去化的难度，并没有那么“危言耸听”。我们仔细观察会发现，如此简单的小学算术，居然多算了十倍。且不说这一计算错误，用房屋施工面积来佐证我国的房屋库规模，事实上也是没搞清楚施工面积的内涵所在。

　　2015年前10个月，全国开发企业的商品住宅施工面积为49.3亿平米，这其中包括4.5亿平米竣工面积和8.8亿平米新开工面积。从狭义上看，这两类其实都不能算商品房库存，所谓房屋施工面积，是指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。竣工面积即现房，如没卖出，则已体现在6.8亿平米的商品房待售面积中了；当年新开工一般难以达到预售标准，还没拿到预售证，怎么知道卖不出去？因此，除去这两块，真正的楼市库存其实还剩36亿万平米。

　　这还没完，这其中还应剔除已经预售掉的部分。2015年前10月，全国商品房期房销售面积为7.3亿；由于从预售至竣工，需要1-2年，就按1.5年计算，则今年前10个月的施工面积中，再加8个月，共约13.1亿平米。

　　上述的施工面积36亿平米，再减去应当被剔除的13.1亿平米，则实际上还剩22.9亿平米。

　　就算按广义的算法，截至2015年10月，待售的现房为6.8亿平米、可售待售的期房为15亿平米，已开工未预售的期房为8.8亿新开工面积、待开发土地面积的最新数据是2013年4.3亿平米，按2的容积率可建成近9亿平米的商品房。把这四个数据相加，约为40亿平米，这就是广义的所有库存。

　　且不说狭义上的22.9亿平米，就算是按照广义上的40亿屏幕计算，按13亿平米的商品房销量，消化这一库存约需要3年。40亿平米中住宅占七成，即28亿平米，如果按人均35平米住宅面积，则可供0.8亿人居住。

　　当然，上述数据没有包括全部保障房，也不含小产权房。但上述的供应和成交的统计口径是统一的，比如库存中没有包含小产权房，而销售中也没包括小产权需求。

　　也就是说，全国商品房和住宅库量虽然大，但远非编造出来的“恐怖数字”那么大。因此，目前需要重视三四线城市的去化库存，但不必过于夸大形势的严重性。其实，过去三四年，三四线城市的土地成交和新开工多是持续负增长的，市场无形之手早就开始减缩供给了。三四线城市库存压力最大的时点正在过去，我们不需要自己吓自己。

　　杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）

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