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房山:“地王”如期而至 大涨为时尚远(图)

来源:新京报
11月24日,房山拍出新地王,目前区域库存9230套,潜在库存量依然较大。
11月24日,房山拍出新地王,目前区域库存9230套,潜在库存量依然较大。
新京报记者 李冬 摄


  从10月下旬到11月底,北京土地市场密集出让,在丰台、昌平、门头沟等地制造了大批“地王”级别地块。而就在11月24日,今年以来在土地市场上一直显得比较低调的房山区也出现了区 域地王。

  现状:楼面价近3万元/平方米

  相对来讲,前几年较为活跃的房山区域土地出让在今年显得较为低调。据北京市国土局官方资料显示,今年以来,房山区范围内仅有5宗经营性用地出让。并不能同丰台、昌平等热点区域相比。而且其土地价格也一直维持在2万元/平方米左右的水平。此前,房山比较受关注的土地也主要出现在长阳、良乡一带,并且区域土地市场整体价格趋缓并未出现丰台等地连续高价地入市的情形。

  只不过在近一个月来,北京整体土地市场升温的大背景下,其热度也不可避免地有所提升。

  11月24日下午,房山区长阳和阎村两宗地块入市竞价,总起拍价达47.23亿元。这两宗地块的拍卖同样也受到了业内人士和媒体的广泛关注。因为此前一个月内,位于京西南的丰台、门头沟、大兴等区域均有高价地入市,因此房山地块的成交结果自然也引人猜想。

  而事实也的确如此,11月24日下午房山两宗地块的竞价场面较为激烈,首创万科联合体、首开保利联合体、中粮天恒联合体、中铁建等央企均参与了竞争。最终,中粮天恒联合体砸68.63亿元连夺房山两宗地,楼面价最高的长阳地块以42.03亿元成交,据中原地产首席分析师张大伟测算,其楼面价高达2.95万元/平方米,预计未来售价将高达6万元/平方米。

  而另一宗价格较低的阎村地块,也以26.6亿元的价格成交,楼面价达1.85万元/平方米。而相对来讲,长阳区域的商品房价格也仅在2.5万元/平方米左右,阎村区域相对更低在1.8万元/平方米左右。

  分析:库存量过大 房价涨幅低于其他区域

  按照北京楼市的一般规律,未来项目售价一般是拿地楼面价的两倍以上。那么房山长阳楼面价接近3万元/平方米,也就意味着这一地块上所建项目未来房价需达到6万元/平方米才可以保证利润。

  不过这样的价格相对位于丰台的京西南热点地块来说还有着较大差距。虽然其地价也已经超越了在售商品房的价格,但是房山市场上项目价格却并未受到太大影响。

  “房山整体的库存量还是比较大的,所以现在虽然出了地王,但是影响的也主要是未来的房价走势。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示,“当前房山的房价相对去年虽然有所上涨,但是其涨幅还是要远远低于北京其他区域的。”

  据亚豪机构统计数据显示,目前房山区域库存9230套(不含自住房、保障房),同去年7月份10558套的数据相比,去化了近千套。不过考虑到房山今年的土地供应和尚未入市地块,其潜在库存量依然较大。

  不过也有房企开发商认为,房山区域现阶段的热度虽然不高,但是从长期发展来看,还是具有很大的发展空间的。“北京市的开发规律是次第开发的。当然首先开发的会是城区,或者政府所在地等重点区域。”泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男向记者表示,“然而,随着交通网络的进一步完善,北京其他区域肯定是次第开放的一个局面。现在北京城市发展的趋势很明显,除了做核心区,政府还是会疏散人口。所以房山也不能说不热,只是在政府的开发节奏控制之下,并没有丰台、大兴等地疯狂而已。”

  区域分析

  长阳:刚需产品同质化竞争严重

  长阳、良乡、阎村这三块是房山目前供应量比较大的地区。记者调查发现,目前长阳区域的在售产品主要还是以刚需盘为主。新入市的项目比较有限,大多数在售项目处于消化存量阶段。不过相对于去年,长阳区域市场有所改善。

  去年年底,房山区域整体报价水平在1.9万~2.2万元/平方米,而在今年,这一价格也上涨了大约3000元/平方米,达到了2.5万元/平方米左右。比如,目前在售的五和万科长阳天地项目均价已经提升至2.5万元/平方米,而老项目建邦华庭的销售价格也在2.4万~2.6万元/平方米这一区间之内。

  “房山长阳区域同期上市的项目同质化产品比较多,因此价格竞争也比较激烈,所以价格受地王带动并不明显。”郭毅向记者指出,良乡长阳产品同质化的问题就没有解决,由于区域面对的主要还是刚需人群,只能在客群可以接受的范围内进行微调,效果不会太明显。“像有些流动资金不足的开发企业,当年拿地楼面价2万,现在项目售价也只在3万多,售价实际上是低于成本价的。”

  阎村:区位差距较大,配套不足

  此前,阎村由于距离城市核心区过远,在房山楼市版图中并没有占据主要位置。不过近些年来,随着交通路网建设的不断完善,这一区域也吸引了一些品牌开发商进入,取得了一定的发展。记者走访调查发现,目前阎村区域内的在售产品主要以普通住宅类产品为主,配有一定的改善型需求项目,一些知名房企所开发的项目:如东亚·朗悦居、天恒·乐活城等的销售均价都在1.8万元/平方米上下。

  “相比房山向西或者向南的板块,阎村从区位来讲还是比较远的,这里并没有太多的自然资源,因此产品依然是以刚需为主。”郭毅解释说,“由于市场去化的压力,这里并不适宜做太多的别墅项目。一些别墅项目的开发商,如天恒前期也都是住宅,也是卖到后期了为了提升价值和利润率才出了一些别墅类产品。”

  而当地一家房企开发人士也向记者透露,规划中的地铁燕房线将在2016年底贯通,阎村未来的销售交通情况可能会进一步改善。不过尽管如此,业内人士对于该区域未来的发展前景依然持谨慎态度。“这里与昌平北七家那边的情况还不一样,”郭毅向记者表示“北七家有产业规划,有集中式的商业,而阎村目前各方面配套都不足,发展起来还需一定时日。”

  房山整体的库存量还是比较大的,当前房山的房价相对去年虽然有所上涨,但是其涨幅还是要远远低于北京其他区域的。

  北七家有产业规划,有集中式的商业,而阎村目前各方面配套都不足,发展起来还需一定时日。

  ——亚豪机构市场总监郭毅

  本版采写/新京报记者 陈禹铭 实习生 唐艺赫
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