对于豪宅市场来说,纪录只是用来被打破的。北京顶豪“领头羊”万柳书院刚刚以20.3万元/平方米的价格签约一套顶豪,打破了此前北京顶豪的成交纪录,几天之后,有“最贵豪宅”之称的北京壹号院,又以逾20.9万元/平方米的价格签约成交,创北京豪宅单价之最。由于市场上还有大量已成交的高价地即将迈入高端住宅行列,业内普遍预计,今年顶豪产品的供应数量将更多,市场竞争也将进一步加剧。
屡破价格天花板
据北京市住建委网站消息,目前北京壹号院项目已经签约7套住宅和5套商业,住宅的成交均价是167348元/平方米,商业的成交均价是182393元/平方米。据项目内部人士透露,按建筑面积的单价计算,最高成交价已达209280.87元/平方米。
值得注意的是,就在此前几天,万柳书院刚刚以203000元/平方米的价格,成交一套面积为252.83平方米的顶层住宅产品,总价达5132.449万元。突破20万元/平方米的价格,成为北京房地产市场上的最高成交单价。不过,这一豪宅纪录迅速又被打破。
房地产项目的成交均价并不等同于开发商的拟售报价,在此之前,位于孙河板块的中粮瑞府曾报价22万元/平方米、位于丰台西局的龙湖别墅项目也以25.45万元/平方米的拟售单价面市,但都不是最终的成交价格。上述北京壹号院和万柳书院的3套房源,也是迄今成交单价首破20万元/平方米的住宅项目。
“从去年底到现在,客户的认购热情特别高,但因为购买资格的问题,不少房源还没有形成最终签约,这些房源的价格不少都超过20万了”,融创内部人士这样告诉记者,她预计,今年超20万元/平方米的房源会越来越多。
高端楼市逆市大涨
在高价地的倒逼之下,北京房价也一路飙涨,无论单价还是总价纪录均被不断打破。
据亚豪机构统计数据显示,2015年北京实现成交的10万元/平方米以上的顶豪项目多达21个,比2014年增加6个,比2013年增加了14个,10万元/平方米以上的顶豪队伍在2015年进一步壮大。另外,2015年北京豪宅的单套最高成交价格为19.6万元/平方米,2014年为14万元/平方米,2013年则为14.8万元/平方米,北京顶豪成交价格的天花板也得以摸高。
据中原地产研究部统计数据显示,2015年全年,北京10万元/平方米以上的顶豪项目成交爆发,签约套数达到261套,从成交量看,不但261套的成交量创造了历史纪录,高达135亿元的总成交额,也是过去历史总和的数倍。
“从2015年北京纯商住宅成交特征中可以看出,中低端产品所占比重明显下滑,而中高端所占比重则不断上升”,亚豪机构市场总监郭毅分析认为,2015年单价30000-60000元/平方米的中端产品成交占比高达26%,相比去年上升8个百分点;而单价60000元/平方米以上的高端住宅产品实现成交1985套,同比增长60%。
郭毅认为,由于土地成本的节节攀升,以及保障房配建对于住宅部门面积的蚕食,使得大量新项目不得不提升价格进入高端住宅行列,而地王扎堆的现象也使得高端豪宅片区不断增多,并逐渐呈现出全城化的趋势,而在这一变化过程中,高端住宅市场直接连跨数级,逐渐进入10万元/平方米以上顶豪主导的局面。
“随着土地市场的稀缺,一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期”,中原地产首席分析师张大伟也说,从去年开始,北京商品房住宅市场已经进入高端化。
今年豪宅分化将加剧
从2015年土地市场成交特征来看,预计今年高端市场所占份额还将继续快速增大,而10万元/平方米以上豪宅阵营也将继续扩大。据统计,2015北京土地市场成交中,高达26宗楼面价超过3万元/平方米的地块,未来都将是高端项目。
“虽然成交量大幅上涨,但是因为供给量也大幅上涨,整体市场竞争预计会越来越激烈。”张大伟告诉记者。据其统计,2015年北京整体待售的顶豪住宅套数就已经超过1000套。然而,从成交情况来看,市场成交依然集中在少部分项目,去年成交套数超过十套的顶豪项目主要集中在盘古大观、万柳书院、使馆壹号院等少数几个项目中。
随着豪宅供应量的不断加大,豪宅之间的竞争还将继续加大,这也将导致豪宅的定义标准不断提升。
“在经济疲软、客户稀缺的当下,无论新老项目,都急需让自己继续修炼”,北京某豪宅营销负责人告诉记者,老项目急于求变,而新产品更要深刻研究如何耕耘、播种才能在众多顶豪中惊鸿一瞥。在他看来,未来决定豪宅价值的除了地价、地段等传统要素之外,在设计、精装等软性因素上有更大的竞争空间。随着一大批新兴购买力的进入,目前市场上的不少老牌豪宅正在重新设计装修,希望品质进一步升级,以提高市场认可度。
京华时报记者潘秀林
作者：潘秀林来源京华时报)
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