2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑。
房地产高库存不仅成了制约我国房地产健康发展“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长巨大“包袱”。自2015年以来，中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策“组合拳”，一些地方政府甚至对购房给予重奖、鼓励农民进城购房，在政策使用方面可谓到了无所不用其极的地步，但总体看，这些政策收效甚微。截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存就更高了。
去库存效果为何难遂人愿？在笔者看来，政府一年多来推行的去库存政策，如推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际都没有超出刺激消费需求侧范围，而在改善房地产供给侧方面着力不够，出台改善供给侧政策近乎于零。而目前房地产高库存真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给大于消费需求的现象。这就是我国房地产去库存难以走出困境的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈。显然，仅寄希望刺激消费来解决去库存问题，只能是治标不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费上用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。
从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在以下几个方面着力：
首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然，加上短期利益驱动，土地财政依赖性较强，卖地冲动难退，这就造就房地产去库存“边去边增”怪象。
为此，从现在起，应严格加大对城市房地产开发用地管理力度，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规划。同时，对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题；并建立高库存问责机制，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感。此外，严格控制三、四线城市宅地供应，并对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。
其次，各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，应在规划指引上有所作为。目前开发商对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，根本没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确研判，房地产开发事实上处于无序状态。
对此，各级政府应充分发挥“有形之手”作用，肩负起对房地产开发科学引导重任：
一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划；二是将辖内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象。再次，大幅减少或停止保障安置房、经适房建设，优化房地产供给侧结构。据资料，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套目标任务；虽为城镇低收入居民居有其所做出了重要贡献，但同时对“十二五”处于高速扩张的房地产来说，加剧了房地产供给侧严重过剩。让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，甚至政府在财力许可范围内，加大收购商品住宅用作保障房、安置房力度，这无疑对改善房地产供给侧起到了一定作用。但力度还远远不够，从现在起各地可大规模减少或停止保障安置房、经适房建设，以货币安置为主；对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总笼子，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。
最后，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量。通过税收优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房，加大去库存力度；同时，放松或解除之前对开发企业种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业支持力度，促使房地产企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。
（作者为中国地方金融研究院研究员）
作者：莫开伟 (来源：证券时报网)
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