今年在“去库存”背景下房地产投资增速将继续探底

    在“去库存”方面，建议加快农业转移人口的公共服务均等化，推动户籍制度改革和居住证制度建设，积极探索农村集体土地和宅基地权益流转，降低城乡二元分割的制度性障碍。

　　2015年房地产开发投资完成额9.6万亿元，同比增速仅为1%，是自房地产市场化改革以来的历史最低点。究其原因，既有供求总量基本平衡的长期因素，也有“去库存”压力的短期因素。预计2016年房地产市场发展趋势将有以下两个特点。

　　一是房地产投资增速将继续探底。从先行指标看，去年施工面积73.6亿平方米，同比增长仅1.3%，房屋新开工面积为15.4亿平方米，同比下降14%，这表明，实物建设量对房地产投资增长的支持力度不足。去年土地购置面积2.2亿平方米，虽然同比下降幅度有所缩小，但降幅仍有31.7%之大，而且从拿地到形成大规模投资量有一定时滞，开发企业在部分城市拿地热情不高，说明大家对后续市场预期并不乐观。从去库存角度看，截至2015年年底，待售的商品住宅是4.5亿平方米，全年的施工面积是51亿平方米。假设有2／3的在建住宅可以预售，那么按照现在去化速度来算看，去库存周期为3.2年左右，也有一些研究测算是5年，但这并不影响我们的基本判断。因为即使按照目前采取的方法来算，现在去库存周期也比历史均值延长了35%。过去的去库存周期在2年左右是比较正常的。综合上述分析，初步判断，今年房地产投资增速还处于寻找底部的过程。

　　二是价格将继续呈现区域分化格局，且分化程度有加剧的可能。一方面，近期一线和部分二线热点城市房价已经出现回暖，例如，去年12月份一线城市的百城指数环比回调1.8%，同比增长17.2%。同时，由于这些热点城市的拆迁成本较高和拆迁周期较长，导致土地成本刚性和供地时间延长，这也对一线和热点城市房价回调产生带动作用。另一方面，三四线城市的库存水平仍然较高，特别是一些产业发展相对薄弱的城镇地区，人口吸引力和城市就业承载能力较低，导致住房销售压力较大，房价仍有一定下调的空间。

　　在“去库存”方面，建议加快农业转移人口的公共服务均等化，推动户籍制度改革和居住证制度建设，积极探索农村集体土地和宅基地权益流转，降低城乡二元分割的制度性障碍。除了执行现有优惠的首付和利率政策以外，还要加快建立完善具有中国特色的普惠性、政策性住房金融体系，可考虑在住房公积金制度改革的基础上，建立国家政策性住房银行。对于机构购买和持有住房也要做好相关政策制度创新，鼓励探索持有型物业的REITs模式，吸引更广泛的社会资金参与去库存。降低交易环节税负水平，促进存量资源流动，通过“卖旧买新”带动消化库存的速度。另外，还要落实好棚户区改造的货币化补偿工作，完善新建项目的配套设施。