共享经济模式能否提高新聚仁估值

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2016-01-29 01:16:29

来源：每日经济新闻

原标题：共享经济模式能否提高新聚仁估值

　　2015年，中国国内旅游突破40亿人次，旅游收入过4万亿元，出境旅游1.2亿人次。世界旅游业理事会测算，中国旅游产业对GDP综合贡献10.1%，超过教育、银行、汽车产业。另一则调查也显示，在旅游人群中以度假为目的人数正在增加。

　　基于这样一个颇有前景的市场，旅游地产再次活跃起来。克而瑞报告显示，截至2014年，中国旅游地产项目已有7965个，5324家企业涉足旅游地产，开发规模庞大。旅游所带来的消费规模持续扩大，但旅游地产产品却销售难，这让人颇为费解。

　　面对难题，新聚仁于2015年底推出旅游地产共享平台Weshare，试图以“分权度假屋共享换住平台”的角度切入旅游度假地产领域，实现旅游地产闲置产能的盘活。另一方面，新聚仁旗下的新三板挂牌企业聚标股份也将作为新聚仁机构旗下资本运作平台，借助金融市场的资金和资源，帮助新聚仁实现战略转型。

　　Weshare模式本质上是以互联网思维来解决旅游地产闲置的问题，同时以配套服务挖掘度假需求市场。基于分时度假原理的Weshare模式真的可以搅活旅游地产市场吗？这一模式是否真正抓住了消费者的需求痛点？对于眼光颇为挑剔的投资者来说，这一创新是否能为新聚仁赢得更高的市场估值？

　　分时度假+分权销售

　　新聚仁机构董事长李嘉政认为，旅游地产真正的痛点在于使用率严重不足，投资回报极其不匹配。数据显示，中国85%的家庭每年旅游少于28天。按照一套价值100万元的旅游地产房源一年平均住28天，每年按照5%的静态收益率计算，70年下来，每天的居住成本为1786元，这还不算需要支付的物业、托管等管理成本。如果这样，显然没有住酒店或者租赁度假物业划算。

　　这一笔账想必每一个有意向投资旅游地产的人都在心里盘算过。再加之旅游度假的目的地是变化的，投资的物业却不能随意转移，这一巨大的矛盾也是旅游地产销售的症结所在。新聚仁推出的Weshare产品就是致力于解决旅游地产消费过程中的这两大难题，试图通过共享经济改造旅游地产的现状。

　　具体而言，开发商将一套度假房屋产权分成12份销售，消费者根据需要按份购买，最低可持有房屋1/12产权，拥有每年28天的居住时间。借助Weshare平台联盟实现分权度假屋的预订、换住、出租、转让、托管打理等系列服务，真正解决消费者对于度假屋需求的所有问题。当然其核心在于分时度假+产权保障。

　　“分权购买对于旅游物业来说是最合适的一种购买方式。”新聚仁市场运营总监沙立松告诉《每日经济新闻》记者，“我们经过测算，一个家庭一年所需的度假时间也就是20余天，购买一整套度假物业意味着大部分时间都在空置。我们的模式就是倡导大家购买自己所需的这段时间的度假屋，但同时消费者也拥有产权保障，享有这套度假屋十二分之一的产权。”

　　据了解，目前新聚仁已经上线34个地区的度假物业，不同的物业对应不同的认购价格——西双版纳3.5万元/份起、无锡4.8万元/份起、三亚8.2万元/份起等等。

　　据沙立松介绍，消费者每认购一份产品即可对应的享有在该物业中每年28天的度假时间。同时消费者还可以通过Weshare平台去别的城市换住。由于不同物业在购买时价格存在差异，因此换住之前，消费者将在平台上自己的度假时间份额兑换成“换游币”，再进行跨城市换住——这意味着28天的度假份额具有弹性。

　　沙立松表示，对于那些没有时间度假的购买者，也可以委托公司转租，租金价格依据物业所在地的年平均度假物业租金来计算，公司收取其中的40%作为运营维护费用。

　　模式瓶颈在哪里

　　Weshare与一般的分时度假产品最大的区别就在于，它使消费者拥有了物业的部分产权。

　　这也使得这一模式蕴含许多不确定因素。最大的争议就在于，当某一位购房者对于属于自己的产权份额想要进行转让处置时，是否会遭遇来自其他产权共有者的阻力？陌生人之间共有产权会不会使转让交易的环节变得复杂？

　　对此，沙立松告诉记者，公司在设计这一模式时已经对可能出现的各种问题进行了充分考虑。每一个认购人在签订认购协议之后，还将签订一份“放弃优先认购的承诺书”——购房者在其他产权共有人放弃或转让自己所属份额时不具有优先认购权。

　　“我们会对所有的承诺书进行公证，并由公司统一保存。当购房者需要转让自己的所属份额时，公司将带着其他11人的承诺书一同前往房产交易中心，很多地方的产权交易中心是可以这样操作的。”沙立松说，“说是产权份额转让，但其本质就是产权更名而已，这样操作起来就便捷多了。”

　　Weshare平台自2015年中开始酝酿，2016年1月初上线。沙立松说，目前平台的会员还比较有限，但这一模式实质上降低了投资度假物业的门槛，在未来会得到非常广泛的认可。

　　“运用互联网思维的基础是拥有一个庞大的用户群体。”亿翰智库上市房企研究总监张化东说，目前来说Weshare面临的最大难题就是如何拓展用户群。仅仅依靠新聚仁的平台和能量远远不够，凭公司自身获取客户的成本太高。

　　张化东分析认为，应当用金融的思维去运营这个产品，与客户面更为广泛的金融机构合作或是一种快速打开市场的方式。

　　面对这一问题，沙立松表示，新聚仁此前想过以金融产品的方式发行，但很快又在内部将这一方案否定了。

　　沙立松进一步表示，“未来我们也不会这么做。因为一旦做成金融产品，客户更多地就会考虑投资回报率，这与我们所倡导的度假休闲的生活方式是违背的。我们做这个平台想要解决的首要问题不是投资，而是用这个商业模式满足中国家庭度假的需求。”

　　东方证券房地产首席分析师竺劲认为，Weshare是一种资源依赖型的商业模式。它能否成功取决于新聚仁究竟能把多少资源整合入平台。上游是如何吸纳更多的度假物业开发商与之合作或者其他企业端的资源，而下游则是如何在打造好线上社区，将有旅游度假需求的社群扩大。

　　1月初，Weshare宣布与途家网合作，双方将实现全球房源的打通共享。沙立松表示，这一合作的本质就是希望借助途家的国内布点和海外资源扩大Weshare的房源范围，为会员提供更多的选择空间。

　　竺劲表示，Weshare模式整体设计很好，符合目前中国市场的需求，但也不得不面临一些现实的客观阻碍。“目前中国人度假旅游方面的习惯培养还需时日，另一方面，多少人会因为旅游需求而催生出置业需求呢？这不是一个投资性的行为，在中国目前的市场环境下想要具有吸引力同时打开市场是比较难的。”