启动存量房对楼市去库存至关重要

　　在市场反应方面，存量房一般提前新房市场2-3个月。如果可以刺激存量房市场活跃，市场信心可传导至新房市场，改善整个 房地产 市场的预期。在实际市场运行中，鉴于存量房市场的引领作用愈发显现，以及大部分购房者需要通过卖掉现有房产腾挪资金才能购买新的改善性住宅 ，因此要在当前的市场结构下激活市场达到去库存的目标，启动存量房市场至关重要。

　　2015年12月底， 中央经济工作会议把“化解房地产库存”作为2016年的五大工作任务之一。2015年房地产投资接近“零增速”，进一步拖累 宏观经济，2016年围绕整个房地产开发链条的宏观风险或因房地产市场的去库存压力而有所加大。

　　但如果换一个视角，把去库存放到房屋流通的大背景下，我们会不会得出不一样的解决方案？

　　让存量房流通起来

　　才能更有效地去库存

　　(一)盘活存量房市场是去库存的重要手段

　　经过30年房地产市场的发展，中国居民的基本居住需求得到一定的满足，城市存量房市场的比重不断提升。2015年北京和上海二手房交易额分别是新房的2倍和3倍，部分二线城市二手房的交易规模也超过新房。在市场反应方面，存量房一般提前新房市场2-3个月。如果可以刺激存量房市场活跃，市场信心可传导至新房市场，改善整个房地产市场的预期。

　　在实际市场运行中，鉴于存量房市场的引领作用愈发显现，以及大部分购房者需要通过卖掉现有房产腾挪资金才能购买新的改善性住宅，因此要在当前的市场结构下激活市场达到去库存的目标，启动存量房市场至关重要。

　　(二)盘活存量房市场的现实障碍

　　在2015年的政策环境下，仍然只有包括一线在内的少数城市存量房市场活跃，大部分城市的存量房市场仍处于非常不活跃的状态。从具体的市场调研看，各种税费过高、交易手续过于庞杂、信贷支持力度很弱等多种原因制约了存量房市场的激活。

　　一是交易税费高，限制存量房流通。目前，中国对房产征收的税种和费用基本都集中在交易环节，且在卖方市场环境下，税费大部分由买方承担，购房成本与交易负担重，限制了存量房的流通。以北京为例，各项税费总和大概占到总购房本金的10%以上。

　　二是信贷支持弱，金融杠杆利用率低。信贷政策是影响中国房地产市场的重要杠杆，2015年部分房地产市场回升的重要原因之一也正是因为在购房首付比例、 利率等方面的宽松。然而与存量房流通十分活跃的发达国家相比，中国国内购房的金融杠杆率依然偏低。目前国内申请首套房购房贷款，商业贷款首付比例最低25%，公积金20%。二套房商贷最低40%，但从实际情况看，大部分执行仍在五成左右。另外，总体上看，住房金融产品市场刚刚起步，对住房消费的刺激有限。

　　三是限购政策阻碍合理需求释放。目前国内还有五个限购城市，分别是北京、上海、广州、深圳和三亚。其中，市场猜测三亚解除限购的可能性较大。一线城市需求庞大，特别是北京的五年限购是史上最严厉的住房限制性政策，市场预期短期内很难完全取消。限购政策在抑制住了投机与投资性购房的同时，也禁锢了存量房市场流动性，可能会在客观上误伤一部分合理需求。

　　(三)盘活存量房市场的政策建议

　　要盘活存量房市场，就需要增加供给和刺激需求，让更多的人可以更简单和低成本地买卖二手房，以便腾挪资金以及有资格进入新房市场。

　　盘活存量房市场有三个方向：

　　第一，减少流通环节税费，适当增加持有成本。对于原值低的房产，20%差额个税负担是相当重的，可以考虑进行调整，比如普遍调回总额1%，并对于“卖一买一”的低端改善需求给予优惠减免。在条件成熟时，适当增加持有环节成本，刺激房产出售或出租；

　　第二，加大信贷支持，发展住房金融市场。由于首付、还贷成本高，大量有换房需求的人群受到抑制。信贷方面可以推进一系列手段，比如根据不同市场环境制定住房贷款首付和 利率标准，库存压力大的市场首付可以继续下调， 银行 根据资产及信用状态提高贷款金额；首付分期支付，鼓励首付贷等金融产品；

　　第三，放开部分人群限购。以北京限购为例，在稳定需求的前提下，限购政策可以

　　打开两个口：一是取消高端市场限购政策；二是针对3套及以上的群体，允许在维持房屋总量不变的情况下“卖一套买一套”。这对于盘活存量房，消化新房市场高端产品都有积极影响。

　　让信息无差别流通才能去库存

　　如果与当前二手房的销售场景相比，新房市场的信息不透明更加严重。这是因为过去处于“黄金时代”的新房项目，天然具有短期内吸引大量需求的能力。线下能够提供足够的客源，线上则只需充当媒体的作用。所以，互联网发展至今，新房市场仍未形成一个更接近客户、更接近交易的基于真实房源的信息平台。直到目前，新房项目在线上给消费者展示的信息，总体上评估，依然过于粗糙。

　　当前房地产面临去库存的压力，市场正逐步由卖方主导向买方主导转变。新房市场的销售场景，必须让信息无差别地流通才能促进库存的消化。这就需要一个信息的平台，打破新房市场传统的三个壁垒。第一，让信息完整、真实地展现。由以项目为单位的信息上升到每一套房源的信息；第二，打破区域限制，要让信息在城市间自由流通，要让A城的人买B城的项目时不被空间所限制；第三，打破对房客信息不对称的限制，让房源与客源高效匹配。

　　从销售角度看，第三种信息的流通更为重要。通常，每一套新房的定价是开发商在确定销售项目的整体价格标准后分拆出来的，在营销过程中，开发商会采用“价格歧视”方法，引导不同购买实力的客户去匹配相应价格的房源，以期达到整体项目的利益最大化。但这样一来，每一套房源对应的客户都较为有限，价格很难像二手房一样通过需求的变化做出调整。如果新房项目能够实现无差别的信息流通，可以让每一套房源有机会对应到全市场客户，同时引进竞价机制，通过需求自由配比实现自由定价。

　　调整住房结构，更好匹配实际需求

　　才能更有效地去库存

　　中国居民人口表现出新的特征，对住房结构需求随之发生变化。在缓解城市住宅商品房去化压力时，应主动调整住房结构，进一步匹配居民的实际需求。目前，住房结构调整应涉及户型结构和产品形态两个方面。

　　(一)改善性居住需求成为主导

　　经过30年的发展，中国居民的基本居住需求已经基本满足。目前，城市新进人口以及适婚人口购买的主要是小户型，城市房地产交易结构中改善型交易越来越占主导地位。2015年北京、上海新建商品住宅(非别墅、保障性住房)中，大户型占比在六成左右，且逐年攀高。

　　预计未来城市房地产交易结构中改善型交易占比将进一步上升。自2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即“70/90政策”)出台以来，住宅商品房以小户型为主；目前，小户型商品房与中国家庭结构的不匹配现象日愈凸显。独生子女政策出台以前，中国农村家庭以大家庭为主，城市家庭则以小家庭为主。独生子女政策实施35年来，随着城市化率不断提高，小家庭赡养扶助双方父母的责任日愈转化为对三、四居户型的需求。2016年起，中国全面放开“二孩”，未来中国或将回归大家庭模式，以三、四居为主的改善型需求将进一步趋于旺盛。

　　(二)老龄化现象催生新的产品形态需求

　　在产品形态调整方面，城市住宅商品房应结合居民的养老需求在养老地产领域积极创新。改革开放以来，随着医疗水平和居民生活水平的同步提高，中国社会逐步进入老龄化阶段。中国老年人口由2004年的10068万人上升到2015的14434万人，老年人口占比由2004年的7.5%上升到2014年的10.5%。老年人群体将催生潜力巨大的养老产业，养老地产的未来发展空间很大。积压库存应在房产属性上做出调整和创新，以迎合居民的养老需求。

　　(巴曙松系 中国银行 业协会首席经济学家、 香港交易所 首席中国经济学家；杨现领系链家研究院院长)来源上海证券报)

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