分析师：降首付不降利率 房贷新政并未宽松

　　2月2日，央行发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》：在不实施限购的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例25%，各地可向下浮动5个百分点；对有1套住房且相应购房贷款未结清的居民，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%

　　银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

　　对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　中原地产首席分析师张大伟对此政策进行分析：

　　首先：房地产政策再松绑，首付调整，相比之前的非限购城市25%，再次调整到可下浮5%，对二套购房者贷款未结清的再次购买首付比例降低到30%。这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。

　　其次：从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款利率并未降低，降低首付带来的是贷款压力的增加。（银行风险定价相比09年的降低到7成，政策并未宽松）

　　与之前的政策相比，主要是部分城市的首套房可以降低到20%首付，另外之前二套贷款未结清的可以按照30%首付（首套贷款结清按照首套计算）。

　　从市场现实看，这部分实际刺激入市的购房者数量有限。

　　各商业银行预计将分化执行，对于购房者来说，新政策实际影响不大，但从心理层面看，会刺激一波需求入市。

　　第三：市场分化，这一政策各地执行力度不一，预计积极响应的主要是二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎，预计执行的可能性不大。

　　第四：降低首付这一政策将打击部分小贷公司的首付贷款业务，首付贷需求降低。

　　第五：虽然金九成色不足，但2015年4季度一直到1月份住宅市场成交明显上涨，市场成交水平仍处高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。中原地产监测的21个城市数据显示，1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%，其中一线城市上升4%。无论是从新盘认购率水平还是从二手房成交走势，都可以看出购房者入市意愿仍较强烈。

　　预计2016年楼市依然将延续开门红趋势。预计2016年上半年市场依然将延续上行趋势。

　　第六：刺激政策遇到市场分化难题，目前房价涨幅居前的部分城市已经引起当地政府重视。例如，上周上海发改委、房管局召集的关于楼市的内部研讨会上特别强调，要严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷等政策。南京则从今年开始要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米，且物价部门对涨价设限，以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式。

　　第七：政策持续宽松，但效果依然只出现在一二线城市。虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。二线城市将是新政策主要影响区域。预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

　　2016年，我国宏观经济运行压力巨大，2015年GDP同比增长6.9%，20多年来首次跌破7%。投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因，全国固定资产投资增速回落，进出口总额同比下降。而固定资产投资之所以增长缓慢，主要受到房地产开发投资增速回落幅度较大影响，且房地产开发投资增速去年以来持续下滑。

　　此外，房地产业不仅对宏观经济造成较大负面影响，而且由于房企整体购地意愿低迷，使得地方土地出让收入大幅回落。

　　分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。