石述思：楼市去库存 与其靠地产商不如靠农民工

　　导读：去库存不是再派城管将建好的房子扒掉，而是卖掉。放眼望去，除了农民工，还真没有可以指望的买主。农民工拯救中国房地产的关键前提是——真正融入城市，平等地享受一切市民待遇，无论教育、医疗还是养老都与他人别无二致。

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　　2016年，房地产去库存成为中国经济一个关键指标。

　　按照中央部署，这一方面需要鼓励地产商降价，另一方面则要推动整个行业兼并重组，提高产业集中度。

　　正大量增持万科股份的宝能集团显得责无旁贷。但估计王石宁可从了宝能，也不会支持赔本帮市场降库存。在公布三季度报告的80家房企中，其平均净利润率8%，达到历史最低值。再降，他们真不如中国股民那样爱国。

　　于是，不少专家认为与其靠地产商，不如靠农民工。

　　这不是笑话。

　　这是伴随着一个失控的投资浪潮，在一块神奇的土地上如雨后春笋般冒出来的房子，地方政府靠地球上最高的土地出让金发了，房地产商像二奶那样跟着老爷本来指望喝点汤，没成想除了北上广深，馅饼最终成为陷阱。

　　去库存不是再派城管将建好的房子扒掉，而是卖掉。

　　放眼望去，除了农民工，还真没有可以指望的买主。

　　首先，中国城市化进程不平衡，机会、资源、人才往往集中在一线都市。常言道：好男儿志在四方。实际上，这个四方被青年人理解成北上广深。这不是短期能扭转的。北京雾霾再严重，未来房价也被业界一致看多，市场数据也在验证这一趋势。

　　真正需要去库存的房产多集中在三四线城市。2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，折合约440万套;商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上讲，10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

　　农民工做梦也没想的是，许多困扰多年的现实难题，竟靠房地产加速了解决进程。

　　农民工进城的首要障碍是户籍。中央说“要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”发改委马上呼应，要制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户的方案。

　　农民工们首先该对对那些合伙建了大批鬼城睡城的地方政府和地产商鞠躬——没有你们，中央的好政策不会落实这么及时到位。

　　第二个难题是农民工要想安居，首先得就业。否则，他们宁愿到北京吸雾霾住工棚打拼，也不愿留在三四线城市待业。因此，三四线城市要想吸纳更多购房人群，无论是农民工还是大学生，首先需要在这一轮城镇化进程中，抓住经济结构调整的机遇，立足地方实际，尽快培育出能聚拢人才、扩大就业的新兴产业。未来房价的升降首先由这个城市的产业决定，其次才是交通、环境、配套等。

　　第三个难题是价格。当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。对大城市中产不算什么，但对于未来去库存的主力军农民工来说，首付都是难题。

　　地产商再主动降价的空间已经不大，除非政府积极出台相关的减税补贴等政策予以配合，否则很难顺利推进。但结合地方财政持续下滑的现实，债台普遍高筑的政府估计没啥积极性。一般情况下，中国要搞好任何公共事业，首先不是调动市场的积极性，而是地方政府的热情，你懂的。

　　如果按照供给侧改革的逻辑，最具操作性的方案是：“以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”。即很多卖不出的商品房最现实的出路是成为保障房——这在所有城市都存在严重供不应求。

　　未来房产去库存必须坚持两条腿走路：一是借助市场的力量，推动地产商降价销售，回笼现金，加快兼并重组以减少整体风险；二是政府积极回购，变成公共产权的保障房，并将这一福利泽被农民工。后者更难但更关键。

　　所谓解铃还须系铃人。别哭穷了，想想过去的土地出让金哪去了？想不起来了？是不是需要中纪委和审计署一起帮着想？

　　当然，农民工拯救中国房地产的关键前提是：他们能真正融入城市，平等地享受一切市民待遇，无论教育、医疗还是养老都与他人别无二致。

　　否则，农民工拯救房产不是童话，而是一个苦涩荒诞的笑话。

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