北京南五环外地价接近5万 二手房涨价惜售

　　"黄村的地价都4万多了？真不敢相信。"2月23日，一央企开发商人士对《第一财经日报》记者感慨。

　　23日下午，北京土地市场迎来了春节之后的首拍，这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。虽然接近南六环，此次入市的大兴黄村地块还是获得了较高的关注度，因为竞拍现场来的都是财力雄厚的"金主"，共有9家房企或综合体，包括葛洲坝、绿地、中铁建与万科等。

　　在土地供给减量的北京，任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高价。最终，该地块以39亿元的总价，及配建15000平方米的代价为来自上海的绿地取得。经机构测算，该地块实际楼面价高达4.7万元/平方米。

　　南五环外地价接近5万

　　4.7万元/平方米，这一楼面价在地王频出、顶豪动辄每平方米15万的北京远不算高，但放到南五环外的位置上，它便有了值得关注的理由。它创造了大兴区域住宅用地价格的新高，并且地价已超区域标杆华润某项目的售价，预计未来销售价格也将直逼10万元。这也意味着，北京居民一贯认为的价格洼地南郊，也将出现单价10万元/平方米的顶级豪宅。去年北京土地如此大热，该区域3宗住宅用地最终楼面价也不过是每平方米3万元上下的级别。

　　是什么原因推高了这块地的价格？亚豪机构市场总监郭毅对本报记者说，新年伊始，三部委即联合再发减税政策，其中对于北京影响较大的是取消"普通住房"的定位，由此也将解救出一批中小户型的高价项目。而从这一政策导向也可以看出2016年房地产市场调控仍会以放松为主，宽松的政策环境也刺激了开发企业购地的积极性。微观来说，决定地价的核心因素还是位置。

　　郭毅称，大兴区近年来发展重点已外延至六环外天宫院板块，原本的地处五六环之间的区域核心黄村已近开发饱和，已鲜见住宅用地出让，因此遭到了激烈争夺。

　　但区域核心并不等同于城市核心。该地块地处京开高速以东，远离京开高速以西的新城核心区，距离地铁相对较远，位于老城区边缘南邻回迁房，周边居住环境有待提高。郭毅说，对于一个预计售价将近10万的区域标杆项目来说，周边环境也将成为项目最大的短板。

　　二手房涨价惜售

　　相比新房而言，以存量房交易为主的一线城市，最近二手房更加躁动。本报记者上周末走访发现，还没出农历正月十五，就有很多年轻情侣出现在了中介门店询问房源。经过春节前的涨势之后，一些区域品质较高的二手房价格还在上涨。以东四环内朝阳公园附近某地铁精装房为例，房龄五年的60平方米左右的一居室，现在报价在270万元~290万元，而去年10月的价格在260万元上下，2014年的价格在230万元左右，开盘时价格仅仅在100万元至150万元之间。服务于该小区开发商租售中心的李欣(化名)告诉本报记者，随着房价上涨，业主开始惜售，从前动辄20套在售，而现在业主诚意出售的小户型房源仅有不到5套，而且不报价格很难约业主见面。

　　成交数据也说明了春节前后北京二手房市场的活跃度。根据链家研究院统计，2016年北京市二手住宅市场迎来开门红，1月份全月网签量突破2.4万套，超过去年最高水平。1月份北京市二手住宅成交量为24312套，较上月增加5.3%，较去年同期增加90.9%。链家研究院李巧玲表示，由于市场预期向好，业主惜售情绪有所上升。

　　卖还是不卖，以什么样的价格卖，刘江(化名)想了很久。为了研究当下是不是楼市高点，毕业于北京一所知名大学文科专业的他，最近甚至看了多本经济学和管理学书籍。身为上述地铁精装房的年轻业主，这套一居室是刘江和新婚妻子唯一的房子。他现在与怀孕的妻子租住在单位附近的两居室，这套一居室正在出租，形同投资。关于为什么出手，他对本报记者说出了自己对大势的判断：两年内上涨，五年内可能下跌。他的逻辑是：利率下降，通货膨胀，泡沫吹大，核心城市核心物业价格必然上涨，但实体经济不振，如果一些过剩行业的"僵尸"企业和中小企业大面积死掉，住房需求也可能得不到支撑，同时不排除抛售潮出现。所以他选择套现这套房子，投入到自己的创业公司，虽然经营的也是传统机械产品，但他看好优胜劣汰之后自己公司将获得的空间。

　　还有一位正在投资北京地铁两居室的"80后"告诉本报记者，利率如此之低，资金没有去处，房价再涨，很多人预期都是向上的。他的判断是这样的刚需两居室必然会涨，巧合的是，他跟刘江一样，也认为上涨的期限在两年左右，因为"还是有泡沫的，长期来看下跌是有可能的"。

　　一线城市热度持续多久

　　一线城市房价到底怎么走？对此，中信证券地产研究团队在报告中分析，一线城市人口流入、供给稀缺的基本面未变，但当价格急剧上升之后，是否还存在足够的有效需求支撑市场的热度，值得投资者审慎看待。在产业政策不可能发力刺激一线房价上涨的情况下，货币政策就成为短期影响一线城市房价的重要因素。

　　中信证券该研究团队表示，如果宏观经济需要，2016年出现了超预期的降息，则房地产市场可能会因此得到提振，人民币汇率如果能够保持稳定，降息预期升温，可能推动一线城市房价上涨；如果2016年不出现降息，尽管市场在惯性作用下还会表现一两个季度，但全年一线城市整体热度或不如2015年，深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市，甚至有可能出现房价下跌。

　　刘江说，每天都有好几家中介公司的经纪人给他打电话约面谈签约，如果不出所料，他的房子将在3月完成交易。还有一个值得注意的细节是，刘江正在卖的房子，是2013年的"高点"时买的，加上税290万元购入，现在含税报也是290万元，而2014年的低点时，曾经跌到过240万元。

　　"我们都不愿谈周期，实际上，它真的存在，并且距离我们没有想象的那么远。"刘江说。

　　新闻延伸

　　受利好政策影响上海房价上涨 房东一天三涨价

　　罗韬

　　2月22日下午，在浦东房地产交易中心门口，一个购房者正在大声训斥旁边的房地产中介人员："说好的一点半在交易中心门口等，为什么两点半才来，如果你有事情可以不约我们办理过户，既然约好了为什么让我们等那么久。"被训斥的中介人员不停解释说自己太忙了，并不停道歉。

　　拥挤的浦东房地产交易中心让所有人都显得焦虑和步履匆匆，《第一财经日报》记者在从地铁口到交易中心的路上，就看到很多中介人员在不停接打电话，在房地产交易中心门口，不乏购房者在焦虑等待着。而在交易中心的税务咨询窗口，更是有很多人在排队等待咨询。

　　政策导致价格波动

　　此前很多房屋本身的契税为3%，但因为"2·19契税新政"影响，目前只需缴纳契税1.5%。日前，财政部等三部委为促进市场交易更是降低了交易成本，在其出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》中，在契税方面，对个人购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，该政策在一线城市适用。

　　以上海为例，此前契税税率为3%，对个人购买普通住房，同时该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，且面积在90平方米以下的，减按1%税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。上海市地税局解释说，在以前的政策中，必须是普通住房才有可能享受契税优惠。而最新公布的政策取消了"普通住房"这个条件，也就是说，无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件，都可以享受契税优惠。如一套价值1000万元的房屋，此前契税为30万，如今就只要15万。

　　利好政策的影响下，上海的房产市场开始出现波动，在上周周末很多二手房房东纷纷上调了挂牌均价，本报记者综合多家中介信息发现，利好政策刺激下周末大部分房东将挂牌价格上调了5%~10%。

　　住在上海闵行区的张先生准备出售自己的房子，在上周六有2个购房者来看房，考虑到目前市场行情良好，他给自己的房子涨价5万。而在当天傍晚，就有一个购房者决定付定金将房屋买下。到了周日，张先生突然有点后悔，觉得价格似乎卖得有点低。张先生之所以想要快速卖房，也是因为此前已经看好了置换的房屋并交了定金。

　　而更多的房东则开始"惜售"，多名中介交易人士告诉本报，由于市场环境影响，很多房东希望对自己的房屋"待价而沽"，市场交易房源变少，而这个情况也导致了看房人多但可买房源少，涨价很明显。

　　上海中原地产控江分行蒋经理对本报称，由于上海的房产交易至少需要70天~90天，而这个期间市场会发生很大的变化，很多置换型房东都担心未来房价会涨，担心自己卖房卖亏，因此都在不断提高价格。之前可能三个月涨5万，而现在3个月可能上涨50万，很多人都难以承受。

　　"有一个房东在一天内调整了三次价格，直接涨价70万，而购房者则愿意加价50万。这种现象经常出现，房东在置换的时候房屋价格也在上涨，因此他的卖出价格水涨船高。由于市场紧缺，很多房屋挂牌一天就交易完成。"蒋经理说。

　　中介幕后"助力"

　　也有业内人士指出，在本轮的疯狂中，中介也起到了推波助澜的效果。对于中介而言自然希望成交价格高一些(中介按照成交价格提取佣金)，因此中介也会不停催促购房者购房，甚至隐藏一些房源造成没有房的假象。

　　张先生说："我之前准备在链家挂牌的时候链家就给我推荐过他们的速销房，我原本打算卖180万，链家的销售人员说如果卖了185万那么高出的5万是销售人员的，也就是链家通过自己的房源优势提高价格，赚取了价格差，而对我的好处就是可以更加快速地卖掉我的房子。我当时觉得这里面问题蛮多，就没有答应链家的要求。"

　　上海链家自去年开始大力推"速销房"概念，即房东将房源独家委托给链家，链家承诺在一定时间内将该房源销售出去，如果没有售出链家将赔付房东违约金。"目前整个行业的销售效率都非常低，房东和购房者经常跳价，推出速销房可以明确房东的价格，直接明码标价进行销售，对于二手房的销售速度有很大的帮助，也有利于提高交易效率。"上海链家运营总经理刘伍洋此前在接受本报记者采访时表示。

　　但是显然，这个良好的预期在执行层面并没有得到最好的执行，而像张先生一样的情况更是不胜枚举。2月23日下午，《第一财经日报》记者以房东卖房的身份来到位于普陀区的上海链家某门店，一名姓夏的中介业务人员就不停给记者介绍独家委托和速销房的优势："我们会利用我们周围所有门店的业务员帮你找到买家，到时候安排统一的时间让买家看房，这样可以让你不用时时被打扰，而且买家一起看可以造成房少人多的现象，这个有利于卖房。"

　　上海链家通过自己的房源垄断能力，将房源锁定到自己手中，然后就开始哄抬房价。也有一些中介甚至将房东房屋提前购买过来，然后自己再转手加价卖掉来抬高房价。可以看到，上海房价的上涨背后除了本身的市场因素，中介也在暗中"助力"。

　　面对这样的情况，多名开发商人士认为，今年上半年行情还好，但是市场开始透支，担心下半年市场会出现调整。