针对房地产市场存在的结构性问题，日前，上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(下称《意见》)。《意见》明确，未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%，郊区将不低于60%。
《意见》明确，上海将进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(部分矛盾突出区域亦为70%);轨道交通站周边区域(中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上;保障型住房的中小套型供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。同时，《意见》还优化了中小套型住房建筑面积标准，多层、小高层和高层建筑的标准分别定为90平方米、95平方米和100平方米。
“增加中小套型商品住房供应”这一思路，应对的正是去年9月上海提出的“房地产市场中小套型供应比例过低”问题。就在去年11月，新江湾城某地块在一度“叫停”后重新拍出，经过调整后的规划中，要求地块中小套型比例不低于60%。
土地作为一级市场，是房地产市场的排头兵。有业内人士认为，这次《意见》给今年及未来房地产市场发展提供了指导性意见，也是未来市场格局转变的基础和前提。
其实，类似政策国务院曾于2006年5月出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，也称“90/70”政策，其中就新建住房结构比例作出规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
然而，在实际操作中，这一以降低购房总价、支持刚需购房为初衷的政策，并未得到彻底落实。
开发商对“90/70”政策的变相“篡改”，催生了一批“一房N证”的新建商品房，即一套房子两个或多个产权证。比较极端的例子是，深圳下梅林一个圆形楼，一层仅一户，由4个户型拼合而成。
自2014年以来，业内对于“90/70”政策取消的呼声日益增多，一些地方已公开出台新政修正或取消这一先前已被变相规避、名存实亡的调控政策。事实上，这一针对新建住房结构比例的硬性规定，出台后不久便在不少城市中被房地产开发商、地方相关部门合力“规避”。
2015年3月，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)。《通知》提出优化住房供应套型结构：在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构;对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。某种程度上，这意味着2006年以来的“90/70”政策或将全面退出。
按照上海目前的土地供应计划，中心区域新增宅地供应量正在逐年缩减，短期内增加市场供应的方法就是把户型做小，增加供应的套数。对于上海此次出台的《意见》，房地产行业资深人士李栋分析，这意味着开发成本会加大，为了控制成本，开发商拿地势必更理性，过热的土地市场会因此降温，已经拍好的土地，毕竟建筑规划和容积率都已经确定下来了，不能轻易去改变了。它针对的这个对象，应该是从这个制度出来以后，新拍的土地。
也有分析认为，中小比例套型比例进一步提高，会让未来中心区域大户型房源变得紧俏。
但此次房地产新政能否彻底落实，能否避免变相“篡改”?改善性住房相当程度上也是刚需，对这一需求如何解决?”90/70”政策的前车之鉴值得参考借鉴。
作者：任小璋来源一财网)
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