去库存周期缩短 核心城市房价面临上涨压力

　　随着一线城市和二线核心城市楼市的热销，这些核心城市的去库存周期不断缩短，房价面临着上涨的压力。

　　库存连跌4月

　　截至2016年1月底，易居研究院智库中心监测的50个城市新建商品住宅库存总量为37005万平方米，环比减少0.4%，同比减少3.8%。2015年下半年开始，全国 50个城市库存总体呈现下滑态势，而到了2016年1月份继续出现下滑。目前库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势，说明相对全国水平，这50个城市在去库存方面效果更佳。

　　2016年1月，50个城市中，有19个城市库存出现了同比增长现象。其中广东茂名、山西太原和山东济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到56.2%、55.3%和47.9%。同时，50个城市中，有31个城市的库存出现了同比下滑，其中苏州同比跌幅最大，为44.8%，这和苏州房价总体上涨的态势是密切关联的。

　　截至2016年1月底，50个城市中，一、二、三线新建商品住宅库存总量分别为3264万、28180万和5561万平方米，环比增幅分别为-3.9%、-0.3%和1.1%，同比增幅分别为-12.9%、-2.6和-3.6%。可以见一线城市的库存减少最大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析，一线城市在2015年库存规模持续下滑，去库存效果远远好于其他城市。从2016年1月份的数据可以看出，库存继续出现环比和同比双双下滑的态势。对于一线城市来说，后续增加供应的迫切程度将加大，否则供应不足容易加快房价上涨的节奏。

　　尤其是，春节之后，北上广深等一线城市楼市再度火爆，各地“日光盘”频现，甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二线城市，楼市也开始回温，春节之后亦现“日光盘”行情。

　　在广州，此前开盘即“时光”的万科山景城，节后迫不及待地加推，开盘半小时就被抢光。位于万博商务区内的大型综合体项目奥园国际中心，蓄客半年之久，27日迎来公寓的首次开盘，截至当天中午，去化已近9成。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，历经多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述核心城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时，不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

　　相比之下，三线城市1月份新增供应量为350万平方米，而新增成交量为292万平方米，新增供应量略大于新增成交量，这导致库存出现小幅上升。总体上看，三线城市的去库存任务依然需要加快完成。

　　张宏伟分析，尽管当前少数热点城市出现“日光盘”，但楼市整体上仍然面临去库存的压力。对于仍然有较大去库存压力的城市尤其是三四线城市而言，仍然要坚持“以价换量”去库存。

　　核心城市上涨压力大

　　在衡量去化速度的存销比方面，2016年1月份，50个城市新建商品住宅存销比为12.4，这也意味着市场需要用12.4个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比2015年12月份12.2个月扩大了0.2个月。

　　尽管如此，从历史数据看，目前该存销比数值大体相当于2013年9月份的水平。存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。

　　这50个城市中，一、二、三线50个城市新建商品住宅存销比分别为8.6、12.2和18.5个月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3个月的数值而言，一线城市的去化速度有所加快，而二三线城市的去化速度有所放缓。

　　严跃进分析，一线城市已连续13个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。二线城市的逻辑和一线城市类似，其存销比连续七个月低于14个月，房价上涨幅度相对也较大。相比来看，三线城市的存销比较高，去库存压力相对较大。

　　从50个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为32个月。另外，类似淮南、烟台的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过了两年的水平。相比而言，苏州、南京、合肥、南昌和郑州的存销比较小。此类城市近期房价上涨总体比较明显。

　　具体数值看，存销比大于14个月的城市包括北海（32）、淮南（27）、烟台（26）、呼和浩特（24）、乌鲁木齐（23）、茂名（21）、海口（21）、三亚（20）、济宁（19）、荆门（18）、西安（18）、长沙（18）、兰州（18）、常州（18）、大连（18）、西宁（18）、沈阳（18）、银川（17）、无锡（17）、贵阳（17）、哈尔滨（17）、温州（15）、成都（15）、天津（15）、马鞍山（15）和长春（15）。总体上看，此类城市去库存周期较长，房价容易下跌。

　　而存销比小于14个月的城市包括重庆（14）、南宁（13）、九江（13）、石家庄（13）、昆明（13）、青岛（13）、宁波（13）、太原（12）、福州（12）、南通（12）、杭州（10）、广州（10）、北京（10）、厦门（10）、珠海（9）、武汉（8）、济南（8）、深圳（7）、上海（7）、郑州（7）、南昌（7）、合肥（4）、南京（4）和苏州（4）。

　　严跃进说，对于一些重点城市而言，目前几个月库存量在持续萎缩，去库存周期也远远低于12个月的水平，此类城市后续房价上涨的幅度或加大。对于后续的重心或不在去库存方面，而在于增加供应。

　　作者：林小昭来源一财网)

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