房贷加杠杆进行时：首付比例尚存下调空间

　　每日经济新闻记者 朱丹丹

　　春节前，央行和银监会联合发文调整个人住房贷款政策，一时间，个人住房贷款“加杠杆”引起广泛讨论。

　　近日，央行行长周小川表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的空间，“个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。”

　　那么，接下来房贷宽松政策还会不会加码？比如首付和利率等；消费贷款和个人经营性贷款会否成为潜在热点？

　　“周小川的此番讲话，释放了信号，银行会进一步扩大房贷业务规模；楼市继续维持低首付、低利率，买房的杠杆率提高，对于银行来说仍属可控和可承受；银行的风险和坏账率目前主要集中在企业和地方政府债务，并非家庭和个人住房贷款方面，对银行来说，房贷资产依然是银行的优质资产。”融360房贷分析师胡飞船表示。

　　胡飞船分析称，在风险可控的前提下，首付比例还有下调的空间。

　　业内人士亦指出，在经济下行压力较大的情况下，个人进行企业经营的成本越来越高，风险也变大，相比个人消费贷款，个人经营性贷款火热程度势必会差一些。此外，围绕个人房贷的衍生类信贷产品则会受到银行青睐。

　　首付下调会否增加坏账？

　　2月初，央行和银监会发布针对房地产市场的新政策，包括降低首付比例等，不少人士认为这是在加杠杆。

　　对此，周小川2月26日在回答记者提问时表示，住房贷款应该有大力发展的空间。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%～50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，所以有很大的发展机会。

　　《每日经济新闻》记者注意到，融360发布的数据显示，截至2月20日，在全国529家银行中，共有104家银行将首套房首付比例调至2成，占比达19.66%。

　　对于房贷政策走势，融360方面分析指出，首套房二成首付已落地，个人房贷投放将加大。

　　胡飞船分析认为，如果在风险可控的前提下，首付比例还有下调的空间。之前首套房首付30%时，市场上还有一种首付贷产品，为首付不够的人群提供首付贷款，费用率能达到百分之十几甚至二十几。而且这种贷款产品的坏账率在整个信贷市场还是比较低的。所以，购房人群对银行来说是优质客户，只要严格做好贷款审批工作，即使首付下调，也能够做到风险可控。

　　值得注意的是，周小川还认为，在宏观和微观审慎监管框架下，将来应更加强对银行总体健康程度的考核，让银行有更大的自主权来决定他们对不同客户采取什么样的政策。

　　“定价更灵活，并不代表一定是利率优惠打折，而是会与市场结合更紧密，适应不同的市场变化。比如在一些去库存城市和一线城市，应该采取不同的措施。目前普遍来看，一线城市的利率要比其他城市优惠力度更大，一线城市的楼市成交也相对更加火爆。对于楼市成交不活跃的城市，利率下浮的空间是存在的，但是每家银行要考虑实际的风险控制，审慎对待利率的调整，加强审批。”胡飞船表示。

　　银率网分析师闫博锴在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，今年2月2日，央行、银监会刚刚针对购房按揭首付款政策做出了调整，提出了“分类指导，因地施策”的原则，在此原则下，央行在房贷政策上近期有更多政策调整的概率较小。目前，房贷首付在非限购城市，首套和改善型二套最低比例可到20%，首套利率原则上可到基准贷款利率的7成，这基本达到历史的最低值。

　　闫博锴进一步表示，未来，在政策执行层面上的自主权会下放到各家银行，银行会结合各省市的楼市状况，自行在目前政策范围内制定房贷的相关成数和利率标准，购房人也会因自身信贷资质情况的不同，最终得到差异化的贷款。

　　此外，若首付和利率都下调，会不会使银行坏账增加？

　　胡飞船指出，首付下调，可以弥补利率下行给银行造成的利润空间的挤压，通过降低首付比例增加贷款额度来增加利息收入。但这有一个前提，银行必须确保自身的健康度，比如对客户的还款能力要做更加严格的审核，贷款额度要与还款能力相匹配，在这一前提下，银行坏账就不会增加。

　　银行青睐个人房贷衍生品

　　周小川还强调，从宏观层面看，中国如果想控制杠杆率，关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题。“从总量上来讲，个人消费贷款的杠杆率不太高。”

　　那么，在个人部门加杠杆情况之下，消费贷款或个人经营性贷款等领域将成为潜在热点？

　　“具体到各家银行个贷部门的操作上，针对个人的贷款产品会越来越得到银行重视，而这其中包括了个人房贷、个人车贷、个人经营性贷款、个人消费贷款、个人旅游贷款和个人教育贷款等，可以覆盖到个人生活的方方面面。在这些贷款产品上都可以加杠杆，提高贷款额度。”闫博锴表示。

　　闫博锴指出，在产品上，银行出于对信贷资产的安全考虑，还会偏爱有抵押物的个贷产品，围绕个人房贷的衍生类信贷产品会受银行青睐，例如加按揭，补按揭，也不排除加成转按揭产品的解封，而这些都应是在“分类指导，因地施策”和楼市去库存的原则前提下。

　　融360房贷分析师宋璨则表示，现在80后、90后成为消费增长主力人群，他们对于消费贷款的接受度非常高，因此有望带动消费贷款成为下一个热点。而当经济下行压力较大时，个人进行企业经营的成本越来越高、风险也变得更大，银行为了控制坏账率，对个人经营性贷款的发放会更加谨慎，因此，个人经营性贷款比之个人消费贷款，火热程度势必会差一大截。

　　此外，闫博锴还特别提醒消费者，贷款比例的提升，首付比例的下降只意味着贷款门槛的降低，伴随而来的却是把减少的首付转嫁到了后期的月供之中，未来的还款成本将会提高，还款压力就会加大，在贷款前务必做好还贷规划。