楼市观察
通过“银行按揭+首付贷”双重杠杆叠加，购房者甚至可以加到10倍杠杆。这很容易让人联想到去年上半年A股市场混乱的场外配资，所以，当下无论是楼市的投资者还是监管者，都应该吸取去年股市的教训。
在房地产去库存的政策助推下，楼市加杠杆接到了去年股市杠杆的接力棒——据媒体近日报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。而据各大中介公司公开宣传数据推算，当下整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。
这一幕像极了去年初的A股市场，其时，在A股市场“场内融资”放开之后，伴随着股市的利好声不断，“场外配资”乱象亦在疯狂滋长。
诚然，相对降低住房贷款首付比例，以配合房地产的去库存政策，这并无任何不妥之处，事实上，以当下“不限购城市首付比例最低可至20%”（5倍杠杆率）的标准，对照全球主要经济体的房贷比例，其杠杆率也不算过高。但是，在当下我国楼市分化已然日趋严重之下，如果不对楼市“场外配资”乱象紧急叫停，其后果将不堪设想。
首先，当下一线城市的高房价本就存在泡沫。从一线城市的住房空置率等数据来看，房地产市场存在明显泡沫也是事实，因此房价过快上涨，主要还是投资需求旺盛所致。从房屋空置率来看，按照国际惯例，商品房空置率的合理区间为5%到10%，10%到20%是比较危险，20%以上则显示积压严重，而目前我国一线城市的住房空置率为22%，导致这种现象出现的原因，主要是市场投机严重。以深圳市为例，据中原地产统计，2014年10月该市投资购房比例为10%，现在则高达25%。
而双重杠杆将会进一步吹大一线城市的房价泡沫。我们必须承认，当下一线城市的楼市疯狂，其参与者主要以投资者（投机者）为主，而与刚性需求不同，投资者购房一定会选择杠杆最大化的方式。数据显示，深圳按揭平均成数在2015年12月份就达到65%，贷款杠杆本就非常之高。
更何况，目前一线城市还兴起了“首付贷”等场外配资理财产品，该产品为购房者提供贷款用于首付，据悉，通过“银行按揭+首付贷”双重杠杆叠加，购房者甚至可以加到10倍杠杆。这很容易让人联想到去年上半年A股市场混乱的场外配资，所以，当下无论是楼市的投资者还是监管者，都应该吸取去年股市的教训。
需要指出的是，楼市“场外配资”带来的高杠杆问题可能比股市更加不利于监管。“首付贷”之类的产品多由互联网金融公司和小额贷款公司设立，游离于银行贷款系统之外，杠杆监管非常不便。在A股市场，监管层决定去杠杆，可以通过禁止恒生HOMS系统等配资系统接入市场交易系统，而楼市要去杠杆则更为不容易做到。鉴于此，对楼市杠杆的乱象应该处理得越快越好。
房地产去库存政策的本意，应该是利用首套房需求和一些改善性住房需求，化解楼市过剩问题，导致一线城市楼市过热绝非初衷。而对当下楼市“场外配资”的乱象纷呈，当下相关部门不仅应该尽快叫停，而且还应通过房产税、遗产税等政策手段抑制房地产投机性需求，以避免因纵容杠杆而导致系统性金融风险的累积。
杨国英（经观智库研究员）
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