沈阳去库存放大招 “零首付”蕴含风险

　　楼市去库存是当前我国经济工作的重要任务之一。在江西、福建、海南等地之后，越来越多的省份和城市也相继出台各自楼市去库存的版本，沈阳日前在出台楼市去库存新政中就放了“大招”。

　　3月1日，《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》（下称《意见》）下发。按照计划，今年该市要实现商品房销售同比增长10%，库存去化周期控制在合理区间，房价运行保持平稳，力争用2~3年时间使沈阳房地产市场供需结构达到均衡。为此，沈阳将在土地供应、基础设施和配套建设以及公积金贷款等方面出台政策，支持广大市民购房。同时，通过政策引导，鼓励高端人才、高校毕业生、农民工等群体到沈阳买房落户。

　　在支持举措方面，《意见》提出了包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策：公积金最高贷90万，土地供应减半，降低二手住房交易税费，鼓励农民进城买房居住等22项房产新政，促进房地产市场健康发展。

　　《意见》提出，降低二手住房交易税费。二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，居民购买商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可以视为住宅，交易税费按照住宅标准缴纳。

　　在信贷方面，首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%。家庭或个人可以使用住房公积金同时贷款购买两套房，第二套房贷款的最低首付比例为20%。

　　《意见》提出，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉《第一财经日报》，2015年沈阳全年成交商品房1482.5万平方米、商品住宅1314.8万平方米，同比分别增长20%、23%。但沈阳整体的库存非常大，接近3000万平方米。这使得沈阳的市场去化周期处于全国最高的少数城市行列，所以出台刺激政策非常必要。

　　上海易居房地产研究院日前发布的1月份50城住宅库存报告显示，在衡量去化速度的存销比方面，沈阳这一数值为18，去库存周期较长，房价容易下跌。根据中国指数研究院发布的2月份百城房价指数显示，2月沈阳房价为7066元/平方米，环比了0.99%。

　　“沈阳是我国传统的十大城市，我们也曾想进入沈阳市场。后来我们到沈阳考察发现当地的库存量特别大，房价跟福建、浙江的县城差不多，所以就没有进去。”福建一家上市地产企业人士告诉本报记者。

　　张大伟分析，目前东北经济下行压力大，人口、人才外流，因此沈阳出台“零首付”政策也是为了吸引大学生落户，留住人才，促进区域经济的发展。但从沈阳的市场情况看，“零首付”其实蕴涵了不小的市场风险。“对于沈阳这种城市来说，目前整体经济涨幅趋缓，而刚毕业的学生收入稳定性差，这种情况下，即使房价不跌，风险也不小。”

　　沈阳此次出台去库存大招，也是落实上周辽宁省出台的去库存新政的举措。2月24日，辽宁省出台了《关于化解房地产库存的若干意见》，以15项措施全力化解库存，促进房地产业持续发展。

　　该《意见》提出，市、县(市、区)政府是推动本地区房地产市场健康发展、化解房地产库存工作的责任主体。要切实开展本地区房地产库存情况的调查摸底工作，按月汇总分析四类库存变化情况，因地制宜采取措施，力争用2~3年时间将房地产库存调整到合理水平。

　　张大伟说，一方面目前东北经济下行压力较大，对房地产市场也带来了不小影响。另一方面，目前像辽宁的城镇化率已比较高，后续鼓励农民工进城购房、消化楼市库存的空间也较为有限。

　　数据显示，2014年辽宁省城镇化率达到67.05%，在全国各省区中排在第二位，高于全国平均水平12.28个百分点。也就是说，未来辽宁楼市将面临较大的去库存压力。

　　张大伟认为，由于地方经济发展缺乏动力，导致房地产依然是最重要的引擎，房地产新常态下，需求上涨乏力，这种情况下，楼市各地市场分化，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。预计两会前后仍将有一大批省市出台楼市去库存的刺激政策。