起底配资买房链条：首付贷杠杆大约可放到7倍

　　经调查采访发现，首付贷的杠杆大约可以放到7倍，但所占比例不超过10%，楼市“场外配资”总体规模较小。

　　春节前后，北上深等一线城市的楼市突然急剧升温，房价也随之一路飙升，催生了所谓“场外配资”的市场，“首付贷”等房贷产品也应运而生。

　　随着上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房，其中风险也被不断警醒。经调查采访发现，首付贷的杠杆大约可以放到7倍，但所占比例不超过10%，楼市“场外配资”总体规模较小。

　　“使用首付贷的群体主要是真正购房需求者，而不是炒房者。贷款的金融机构也会对首付贷的发放进行风险调控，在发放贷款时也会对客户资质等相关信息进行监督。首付贷的风险还是比较低的。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

　　在“首付贷”等产品受市场热捧之时，也引起不少业内人士的担忧。有互联网金融观察人士就认为，这实际上是把房地产抵押标的和信用标的对接了互联网金融平台，将其风险传导过来，若出现购房者断供，资金将难以追回，投资者也将血本无归。

　　房贷杠杆加在哪？

　　据国家统计局公布的最新数据显示，房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨52 .7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10%.

　　飙升的房价让许多刚需一族望而却步，也催生了所谓“场外配资”的市场，以加大金融杠杆的形式完成房屋的购置。据南都调查发现，目前中介公司提供的贷款产品主要包括首付贷、按揭贷、过桥贷、赎楼贷等。

　　随着上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房，“首付贷”这一名词突然被大家熟知。

　　目前，住房市场出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样，房地产加强了杠杆，购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下进入房地产市场。

　　首付贷主要分为两种，有抵押和无抵押。据一名房贷金融产品的资深从业人士告诉南都记者，无抵押首付贷的审核更加严格，通常贷得的资金很低， 最多仅有二三十万元。而抵押版首付贷通常针对的是二手房的交易，购房者通常自己有住房，但出售已有房源与购买新房的交易时间不匹配，在短时间内存在首付资金紧张，就将已有住房抵押换取新房的首付。

　　以中原“e+首付贷”为例，住宅最高可贷总房价的20%，最高不超过150万元，最低月利率0.58%，放款一般在3-5天，最长贷款期限3年，一手房二手房均可适用。

　　南都记者从业内了解到的情况发现，首付贷的贷款时间通常较短，一个月到半年居多，半年到三年的比较少，根据产品不同月息不同，但一般不菲，部分平台综合月息甚至高达1 .5%-2%。“链家事件出来以后，大型房产中介基本都停了(首付贷)，但只要以后客户有需求，还是会慢慢做起来的。”记者在走访时，位于上海徐汇区的一名中原地产业务员这样说。

　　杠杆资金从哪来？

　　“这些产品主要有两种类型，一种是公司本身拥有小贷金融牌照，另一种是开发商与第三方金融机构签订合约。”同策咨询研究部总监张宏伟介绍称。

　　据前述房贷金融产品的资深从业人士介绍，目前能够形成闭环的仅有世联行、链家和搜房网3家，大多数中介机构还是以寻求第三方金融机构合作的形式提供产品，特别是与P2P平台的结合，资金多来源于个人投资者，也就是通常所说的民间资金。

　　网贷之家数据库统计显示，2015年正常运营的有房贷产品的P2P网贷平台至少有664家，分布在29个省市区，主要集中分布在广东、北京、上海、浙江和山东，这五省市合计平台数样本占比为62.8%.

　　从上海链家来看，其目前开设有链家理财(P2P业务)、理房通这两大互联网金融产品，正好与为购房客户提供的短期融资贷款和资金托管业务对接。据了解，链家 所有借款均指明“须申请P2P发标手续”，即链家的大部分借款业务均被包装成P2P产品在线上发售，这意味着借款的来源，便是通过发售P2P产品向投资者 募集而来。

　　由于首付贷的资金多来源于民间且通常利息较高，无疑会让人联想起股票市场中的“场外配资”。不过，克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟表示，不应该把股市的观念硬套在楼市上。张宏伟也称，这类融资和股票的场外配资情况不太一样。

　　不过，他认同首付贷加大了杠杆这一观点。“目前首付贷一般最多占到首付的50%，以上海为例，首付需要三成，则首付贷的杠杆大概在1:7左右”。

　　谁在用杠杆？

　　而前述市场人士则不认为这是一种杠杆。“我更愿意将其称为过桥贷款。”该人士解释称，特别是对于抵押版首付贷来说，“客户本身就拥有这些资产，我们所做的产品只是短期内帮他周转一下，客户支付一定的利息，并不存在杠杆的概念。”

　　记者从业内了解到，这种过桥贷款还有另外一种形式。以我爱我家的“房款垫付通”为例。假如卖家卖了一套450万元的房子，而买家的首付只有150万元， 剩下300万元的贷款要等到完成过户后大约一个月才能拿到，如果他选择“房款垫付通”后，可以提前一个月通过中介向第三方金融机构贷得这300万元余款， 用提前到手的450万元作为首付购置另一套房子。而中介垫付的这部分房款则将用买家的贷款支付。贷款期限大约在1-3个月，大约会收取2%每月的利息和服 务费。

　　据介绍，这类产品也被称作“换房贷”，主要针对置换型消费者，减少“连环交易”中可能会发生的问题。而由于目前上海的房屋交易市场中以置换型居多，这类中介先行垫资的模式使用率较高。

　　南都记者从业界了解到的情况显示，在这一轮房价上涨大潮中，自住型买家占主导，其中又以改善型需求尤为突出。

　　“我们本来就有换房需求，看着房价涨得这么厉害，所以把计划提前了而已，买卖房屋时间不匹配，所以就从中介借了点钱来周转而已，我不认为这是一种投机行为。”还在履行过户手续的一名购房者沈小姐(化名)对记者这样说。

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存也表示，一线城市特别是上海具有严格的限购政策，不具备场外配资炒房的基础，“目前上海房价上涨主要还是因为居民购房需求和一线城市土地价格升高导致的。”

　　风险控得住么？

　　上海的个人住房贷款已经持续数月高位运行。根据央行上海总部的数据，1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，创下3年来新高，环比多增 139.9亿元，同比多增243.1亿元。其中二手房贷款增加191.5亿元，环比多增111亿元，同比多增143.7亿元。这些数据显示，上海楼市的加杠杆态势明显。

　　在“首付贷”等产品受市场热捧之时，也引起不少业内人士的担忧。有互联网金融观察人士就认为，这实际上是把房地产抵押标的和信用标的对接了互联网金融平台，将其风险传导过来，若出现购房者断供，资金将难以追回，投资者也将血本无归。

　　“从房产中介垫付的资金来看，最终通过P2P等理财产品转嫁给投资者。而P2P频频出事、跑路已是2015年以来互联网金融最大的风险区域。”中投在线研究员刘丹向南都记者表示了担忧。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，首付贷使用比例大约为5%，即中介公司交易的100套房子中，大约有5套使用了首付贷业务的，首付贷业务开展得较好的公司，可能会达到8%-10%。

　　中信证券房地产行业分析师陈聪则表示，这几年各类首付贷的确有了比较快的发展，但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。

　　“首先，目前按揭贷款放款占销售额比例还比较低，我们很难想象有大量居民舍按揭贷款而用各类首付贷产品买房;其次，提供首付贷的，不少是一些上市公司，但我们 没有在哪家上市公司的定期报告中见到过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品;最后，一线城市的楼市本身存在着制约居民多用按揭贷款的因素。”陈聪分析称。

　　“这种业务本质来说是属于小贷业务，原则上并不能说它是违规的，现在对互 联网金融监管会比较严，但这种业务相对来说比较新，在监管上还留有空白，未来也存在有关部门监管限制这种行为的可能。”华泰证券房地产首席分析师谢皓宇认为，此类房贷的主要风险，在于房价下行后客户不还钱产生违约。当房价下跌、产生违约可能时，由于是信用贷款，贷款利率在14%- 19%之间，购房者通常会先选择返还银行贷款，而这类型的民间贷款的违约可能会加大。目前房价处于上涨期，违约可能性不大。