政协委员：去库存要做好加减法 豪宅应解除限购

　　房地产去库存成为今年两会的热议话题。

　　3月4日，全国政协委员、泰禾集团（000732.SZ）董事长黄其森在接受《中国经营报》等媒体记者采访时表示，开发商要在价格上 “做减法”，品质上“做加法”，高库存城市如果只是等政府救市，一味“等、靠、要”肯定没有出路。

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• 泰禾集团

　　黄其森在采访中多次强调，开发商并不希望市场暴涨与暴跌，而是希望房地产持续稳定健康发展。

　　去库存要做好“加减法”

　　2015年年底，中央经济工作会议就将去库存纳入2016年五大经济任务之一。

　　国务院发展研究中心副主任王一鸣此前表示，如果加上待开发土地面积，商品房去库存需要6年5个月，而商业用房去库存需要10年10个月。他同时指出，三四线城市化解库存难度大。

　　由于聚焦一二线城市，泰禾集团没有面临去库存的问题，但黄其森还是就去库存问题提出了建议。

　　在黄其森看来，去库存，开发商和政府都要做好“加减法”。

　　黄其森对记者表示，什么房子都好卖的日子肯定一去不复返了，开发商应当放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动，这是“做减法”。

　　与此同时，开发商要在开发品质上努力“做加法”。

　　在黄其森看来，在去库存方面的“供给侧改革”中，开发单位要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品来满足改善型客户不断升级的置业需求。

　　那么政府在去库存中又该如何作为？黄其森建议，政府一方面可推进降低交易环节、税费与交易门槛等“做减法”；另一方面针对企业拆迁、配套难题、改善户籍制度等，帮助“做加法”。

　　具体到政府“做减法”，黄其森表示，要降低房地产企业经营税负。他对记者说道，“各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012年、2013年房地产市场处于最好水平时定下的2%到6%不等，而今绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。”

　　此外，黄其森建议取消房地产企业的项目公司制。目前，各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”。哪怕在同一个城市，如果通过“招拍挂”拿了几块土地，就要成立几个法人公司。黄其森直言，这不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担（房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补）。因此建议允许房地产设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司。

　　另外，政府也要为去库存“做加法”。“一些地块，开发商拿到了，但拆迁遗留问题，很令人头疼。这是政府未净地出让留下的尾巴，若开发商后期介入拆迁，易引发社会矛盾。开发商往往土地款都交了，却迟迟不能动工、销售，成本大增，时间拖延，并不公平。政府有全责推进出让地块的拆迁交付。”黄其森对记者说道，“回购商品房为保障房，强化货币拆迁安置，完善配套等都是‘做加法’。”

　　2016年是房地产的“温暖之年” 豪宅应解除限购

　　谈及房地产走势，黄其森对记者表示，如果说2015 年是房地产的“回暖之年”，那么有去库存相应政策以及货币政策的支持，2016 年将成为房地产的“温暖之年”。金融支持房地产，而当下房地产对经济的拉动作用最快、最明显。因此不难预计，由于政策面继续暖风频吹，一线城市和部分二线城市房地产市场仍将持续看好，三四线有望好转。

　　对于泰禾集团来说，公司一直坚定深耕一线城市的战略，目前集团货值中一线城市占七成以上。在主流已转变为改善性需求以及一线城市地价屡创新高的情况下，泰禾集团在一线城市以打造精品高端产品为主，追求“进中求稳”、多产品线以及侧重改善型物业的发展模式。

　　黄其森透露，未来泰禾集团仍将深耕一线城市和二线核心城市，以前不会去三四线城市，以后更不会去。

　　执着于一线城市的泰禾集团近年来也趋于谨慎，拿地节奏等明显放慢。黄其森在采访中坦言，2015年以来，一线城市的土地价格迅速飙升，风险开始显现。“去年以来，北京、上海、深圳等一线城市地价涨幅较大，随着地价飙升，开发商对项目类型的选择度变小。论其原因，与货币宽松、政府促进等有直接联系，此外，这些城市本身具备产业、高购买力人群、人口流入原因等因素也支撑其地价上升。”

　　值得注意的是，在2015年两会期间，黄其森就提出了“取消豪宅限购”的建议，今年他继续坚持这一观点。“鉴于北京土地泛豪宅化，我继续建议总价1000 万或2000万元以上豪宅解除限购。这块与民生保障无关，既能促进商品流通、满足市场需求，又能增加政府税收，两全齐美。政策还是要有一定超前性，因为今后很可能北上深等地新盘均以豪宅为主，持续下去也会有去库存的问题。”

　　“从北京土地出让来看，豪宅分布开始往四五环之外布局，这不正是政府所乐见的吗？精品高端住宅能够带动新型城区、卫星城的建设水准，提升整体居住品质，配套也容易跟着过去。”他补充说道。

　　推广街区制应“新旧有别”“远近有别”

　　日前，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

　　对于此政策，黄其森表示赞同。“推广街区制，不再建设封闭住宅小区，我相信政府借鉴了国外先进经验，是动脑筋制定出去的一项政策。”

　　与此同时，他指出在具体实施中，就如住建部所言，应该“逐步，听取民意，考虑业主利益”，稳妥推进。

　　黄其森在采访中说道，这一政策“新旧有别”，老项目老办法，新项目新办法，新项目事先要做好相关道路规划。此外，“远近有别”，交通问题特别突出的老城区，围墙开放可能更迫切些；但远郊楼盘，配套与治安等因素影响，还是可以保留或新建围墙社区的。总之，拆迁已是中国城市建设的难点，不要让“拆墙”成为新社会难点，稳定还是压倒一切的。

　　黄其森强调，旧小区改造拆墙一定兼顾业主利益。不妨先建立若干试点，若大家都感受到开放式街区带来的实际利益，以点带面，典型引路，这项政策就无疑会受到大家拥护。

　　黄其森告诉《中国经营报》记者，“像泰禾院子这样的产品，我相信不会受到影响。这一产品本身是中式文化元素在建筑、园林领域的传承与创新，致敬城市建设的中国梦。在仅仅两年多时间里，泰禾院子布局全国八城十一院，许多院子都是当地的销售冠军，这本身说明了院子系广受欢迎的程度。目前还有许多城市在联系我们，欢迎泰禾在当地开发院子系产品。”