三四线城市房价接近成本价 去库存取决于城镇化

　　本报记者 纪睿坤 北京报道

　　“不要抱有侥幸心理”。这是全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森，在“两会”期间接受21世纪经济报道记者采访时，对高库存城市的开发商提出的建议。

　　和一二线城市楼市的火爆不同，三四线城市楼市出现了高库存、房价下跌的情况。

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　　在2016年的“两会”上，不少代表委员在接受21世纪经济报道记者采访时均表示，三四线城市的去库存将是一个漫长的过程，多地房价已经跌到成本价，再下调的难度很大。

　　三四线城市库存待解

　　2016年，多个房企代表和委员强调，高库存的背景下，房价再下调的空间很有限。

　　全国人大代表、金都集团董事长金占忠告诉21世纪经济报道记者，房价组成部分包括地价、建安成本（房屋建筑成本和设施设备安装成本）、财务和税收成本等。

　　“目前三四线城市的房价已经下调到成本价，且依然面临去库存难题。” 金占忠表示。他以税收举例说，目前税收成本占开发商总成本的约12%。换句话说，每卖一套房子，开发商就得缴纳12%的税，其中包括约5.5%的营业税、约3%的企业所得税，以及一些杂费等。

　　在其看来，除非通过降税、减少开发商借贷压力等，否则房价进一步下调的难度很大。

　　全国政协委员、华南城控股有限公司执行董事梁满林也表示，“很多三四线城市的项目单平方米的造价近3000元，还要加上地价成本、银行利息、人力成本等。”在梁满林看来，这一轮去库存，让不少三四线城市的房价跌入历史低位。

　　中国指数研究院发布的2月份百城房价数据显示，100个城市的新建商品房样本平均价格数据中，德州、新乡、宿迁、桂林、湘潭、宝鸡、淮安、绵阳、衡水、株洲、贵阳、营口、聊城、菏泽、潍坊、银川16个城市的新建商品房价低于5000元。

　　记者在网上搜索，上述16个城市在售的不少房地产项目，当前的售价低于4000元每平方米。

　　易居（中国）执行总裁丁祖昱介绍，今年以来，部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖。

　　新型城镇化是根本措施

　　不管是否接近成本价，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受21世纪经济报道记者采访时表示，高库存城市的开发商，要放弃侥幸心理，理性的看待楼市。

　　在黄其森看来，一味等待政府救市，肯定没有出路；三四线城市的去库存将是一个漫长的过程，该降价的时候，即使亏本也得降，以价换量才能争取市场的主动权。

　　包括全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在内的多个委员在受访时均强调，新型城镇化是解决三四线城市高库存的根本性措施。

　　不过，新型城镇化的过程并不是一蹴而就的，而是一个相对漫长的过程。

　　“短期来看，启动供给侧结构性改革是稳定房地产投资的关键。”在丁祖昱看来，如果房地产税费成本大大降低，房价下行的空间也会更大，也是下一步房地产行业供给侧结构性改革的一个重要方向。

　　不过，丁祖昱也强调，房价并非由成本决定，而是受市场影响，也就是说，税费降低，可以在高库存的背景下减少房企压力，但并不一定能够降房价。

　　也因此，丁祖昱称，目前中央将就一二线和三四线城市，分别启动一揽子政策，其中一二线城市的着力点是防止房价上涨过快和高杠杆带来的楼市泡沫；三四线城市是难解的楼市库存。

　　今年政府工作报告中明确指出建筑业、房地产业、金融业、生活服务等行业要实行“营改增”，并给出时间表——5月1号。

　　另外，财政部部长楼继伟称，要建立综合和分类相结合的个人所得税制，2015年财政部和国税总局和有关部门已讨论了个税改革的方案，方案报了国务院，其中教育和首付房贷或将抵扣。

　　在丁祖昱看来，在目前的市场情况下，三四线或将优先开启降税费和成本的通道。