福卡智库：楼市在走股市的老路

　　摘要：进入后危机时期，投资失去方向，投资房地产是不是办法的办法。在经济不景气的情况下，资金找不到可以增值的投资空间，实体经济不兴，银行理财收益率一路走低，P2P明白告之骗你没商量，股市赔掉真金白银，仅1月份两市市值蒸发超12万亿元，股民平均亏损12万元，因此，资金纷纷进入一二线城市的房地产市场也是理所当然。

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　　文/福卡智库

　　一线城市房价疯涨的原因

　　福卡智库认为，一线城市房价疯涨的原因不外乎以下几点：

　　进入后危机时期，投资失去方向，投资房地产是不是办法的办法。在经济不景气的情况下，资金找不到可以增值的投资空间，实体经济不兴，银行理财收益率一路走低，P2P明白告之骗你没商量，股市赔掉真金白银，仅1月份两市市值蒸发超12万亿元，股民平均亏损12万元，因此，资金纷纷进入一二线城市的房地产市场也是理所当然。

　　房地产是中国经济的最大产能，按理来说应是去产能的主战场，事实上却在去库存中继续膨胀。房地产既是产能过剩的根源之一，催生水泥、钢铁、玻璃等关联行业的产能过剩，其自身也是产能过剩领域之一，楼市去库存其实就意味着中国住房短缺局面已经结束，进入到过剩阶段。对于商品房这样的“特殊商品”而言，行政化的“促销”反倒产生逆效应，不仅成为房价上涨的推手，催生购房者的恐慌心理，刺激投资客入场，而且激发房地产商拿地新建商品房的动力，在建与新建商品房或在政策退出时形成新一轮库存。

　　中国特有的土地性质+货币机制是中国房市异象的又一主因。中国政治经济的所有秘密都隐藏在土地中，从土地革命到土地财政一脉相承。土地稀缺才是房价上涨的关键因素。而中国特有的复式货币制度（强制结售汇导致人民币被动增加）创造天量货币，为楼市提供了充足弹药。

　　房市与投资环境、货币环境强相关，与股市负相关。货币现象直接彰显在房市，货币宽松与金融杠杆是推高房价的重要因素。除了通过银行贷款这一正规渠道加杠杆之外，诸如通过房产中介借到较高利率贷款，进而实现房市的“场外配资”。而股市与房市关系既互为因果，又互为矛盾，熊市时此消彼长，牛市时相互促进，当下就呈现跷跷板效应。

　　房地产是吸纳流动性的最大黑洞，也是中国通货膨胀的主战场，在一定意义上证伪当下是通缩。中国无疑是全球最大的印钞机，而对资产价格进行市场化确认时沉淀了大量的流动性，使得货币犹如泥牛入海，将通胀隐匿在土地房产中，但要素优化配置却以不管不顾的方式表现出来。

　　特殊性与共性的统一。北上广深的表现是这波楼市行情中特殊性，但在根子上还遵循着决定房地产价值的基本准则——地段，三四线城市的黄金区位也不例外，由此不难理解不同城市、同一城市不同区位的冷热不均。由此来看，房价“奇葩”不奇，只是无奈必然的结果。

　　房调政策 救急不治本

　　梳理各种房调政策，长效机制似乎并不多见，更多的是救急而不治本。

　　从限购限贷到放松直至取消限“两限”，在不到一年半的时间里，连续四次下调房贷首付比例，降低房地产交易环节的契税、营业税等政策，成功地拉动了楼市之后，面对深圳式暴涨，官方三天两度回应正在研究有关房地产调控政策，严格控制投资投机需求，一线城市房调政策又开始面临纠偏。

　　“去库存”政策相对GDP还算小事，但相对银行却是大事。对67.67万亿元的GDP总量而言，房地产业产值占比不到10%，因此重心不在救中国经济，而在化解金融业潜在的系统风险。

　　毕竟房企普遍采用高负债、高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式经营，房市行情不好，行业风险有可能传导至金融体系。

　　地方政府放大招解困房地产，河南买房获政府补贴，甚至沈阳闹出“零首付购房”乌龙，甚至让“农民工接力”买房，折射出三四线城市的无奈，政府公信力在“入戏过深”中被损伤。

　　房地产企业债转股，是对股民赤裸裸的伤害，违背了市场资源优化配置的准则。

　　房产税。唯有房产税是悬在头上的“达摩克利斯之剑”，将真正对冲房价，改变房地产的目前态势，也意味着永恒产权将成为可能。随着不动产登记全面启动，房产税这把利剑虽迟迟难以正式出台，但趋势已不可逆，只是早晚而已。

　　楼市2016

　　福卡智库 认为2016年楼市将呈现以下态势：一线城市年中趋缓，三四线城市年底趋低，房市与股市将呈现出跷跷板效应，如果年中股市猛涨，房市相对下来。

　　福卡智库原来预判楼市的20个字 —— 总体横盘、结构分化、行业洗牌、长期调整、再上台阶，内容不改，但其程度敏感度将加大。新经济上来，货币政策退去，当下爆炸性行情会消失。

　　就一线城市而言，其房价不会涨到天上去，将与香港看齐，但香港楼市的今日（近期下跌10%） 也在遥远的未来警示着我们，拐点或出现在一线城市与周边2-3小时车距城市的房价落差达到10倍左右之时。

　　（来源于微信公众号“福卡智库”）

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