“宝万之争”柳暗花明 万科拟引入深圳地铁为新股东

　　以王石为首的万科管理层，3月13日在“宝万之争”中落下关键一子。据万科公告，公司拟通过换股吸收深圳地铁优质项目的方式，引入新的国企股东。据估算，本次交易若完成，华润、万科管理层以及深圳地铁集团三方的持股比例将超过宝能系。

　　万科将引入新国企股东

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• 万科Ａ

　　据估算，本次交易若完成，华润、万科管理层以及深圳地铁集团持有的股权比例将有望超过40%，大大超过宝能系持有的24.2%。据接近万科管理层的人士透露，尽管目前该方案仍需股东大会通过，宝能系有可能继续阻挠搅局。

　　万科公告称，公司新发行股份的总体规模、每股价格、向地铁集团发行股份的数量、最终收购目标公司的具体股权比例、交易对价、交易方式，将由双方协商决定。就公司目前筹划的重大资产重组，公司除与地铁集团继续谈判之外，还在与其他潜在对手方进行谈判和协商。

　　分析指出，万科此次提出的方案将深圳地铁大量的优质资产注入上市公司，利于提升上市公司估值，其他中小股东应该会欢迎该方案。实际上，或与22年前“君万”之争一样，万科管理层此次同样将通过引入国企大股东来击退“野蛮人”。

　　深圳地铁物业项目将注入

　　深圳市地铁集团有限公司前身为深圳市地铁有限公司，成立于1998年，2009年更名为深圳市地铁集团有限公司，是深圳市国有资产监督管理委员会直属国有独资大型企业。截至2015年底，集团注册资本金241亿元，总资产2411亿元，净资产1503亿元，资产负债率37.65%，已形成集团本部下辖建设总部、运营总部、物业开发总部等三个业务总部以及其他相关附属业务的“1+3”战略管控架构。

　　目前深圳地铁集团确立了“轨道+物业”的商业模式，利用地铁上盖空间进行物业开发，反哺轨道交通建设。通过物业开发市场化模式的研究和运作，已形成从土地储备到前期策划、投资控制管理、设计管理、工程建设、营销管理等房地产开发的全过程业务链。

　　根据深圳地铁官网资料，目前该公司发在建项目9个，建筑面积约450万平方米，已实现4个项目入市销售，累计销售超150亿元。此外，深圳地铁地产拥有地铁上盖物业开发项目15个，总建筑面积逾600万平方米，并有多个核心地铁站地铁上盖物业开发权，其中商业开发面积达到138万平方米，保障性住房达到125万平方米。也就是说，深圳地铁的物业项目基本上都是属于深圳的优质地段的优质项目。

　　此前多年，万科在土地储备项目以及相关开发上，在其发迹的深圳一直处于相对弱势。借助深圳地铁的优质土地储备项目，再结合万科行业内优秀的管理开发能力，万科有望重新在深圳地产市场占据优势地位。

　　去年销售金额增长二成多

　　万科同日公布了2015年年报。2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率，都创造了行业有史以来的新纪录。

　　由于结算滞后于销售，2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%；收入与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入已经超过了进入世界五百强企业的门槛，如果这次万科成功晋级，那么在阔别十年后，世界五百强名单将再一次出现专业住宅企业的身影。

　　万科同日公布了2015年度分红派息预案，将提交股东大会审议。2015年，万科拟在连续两年大幅提高分红派息力度的基础上进一步提升，每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息，现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

　　万科在年报中表示，万科重点关注的14个大中城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)，住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应；但除了部分主要城市以外，全国其他地区依然面临较大的去库存压力。