逆市扩张的万科 要赚钱还得靠一二线城市

　　与深圳地铁的结盟，一定程度上意味着万科（000002.SZ）与宝能系之间的争执结果已经落定，没有了大股东地位的争执，有利于万科的管理层把更多精力投向经营层面，这也有利于改善企业盈利，增强投资者信心。当然，所有这些还需要股东大会的批准。

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• 万科Ａ
• 视觉中国

　　行业的回暖推动房地产盈利回暖，万科A（000002.SZ）是其中的受益者。作为中国规模最大的住宅地产开发商之一，2015年房地产销售面积相比2014年增加了260.7万平方米，同比增长14.3%。连续两年销售面积增速高于全国，显示去库存速度明显快于全国。

　　销售面积的增加，推动销售金额的上升。2015年万科实现销售额2614.70亿元，相比上年增长21.54%，高于全国房地产销售金额增长5个百分点（全国同比增长16.6%）。业务布局导致万科的销售业绩更加受益于全国房地产市场的回暖。以2015年新增加的105个地产项目为例，这些项目大多位于北京、上海、深圳以及广州、杭州、南京、成都等热门一二线城市。而这些区域，尤其是一线城市的房地产价格上涨明显高于其他地区，如下图：

　　从城镇化进程来看，环渤海经济圈、上海区域、广深区域以及西部的成都区域现在和将来都是人口最为聚集的区域。万科的销售收入几乎100%来自这些区域的核心城市。万科尽量规避那些去库存较为困难的三四线城市，如呼和浩特、营口等，2015年新增项目没有一个来自这些区域。

　　城镇化和不断涌入的人口是这些核心区域和城市房地产价格上涨的重要动力。以国际通用的套户比来衡量，上述万科重点布局的地产项目基本处于1.1的国际衡量标准之下。套户比，是厨卫浴齐全的成套住宅套数与常住家庭户数之间的比率。这个比率的国家衡量标准为1.1，高于1.1通常被认为是房地产供应过剩，低于1.1，则被认为不能有效满足需求。

　　万科于2013年首次提出房地产进入白银时代的判断，但是，那个时候对于行业发展的具体方向还不是很明确，经过2014年深度行业调整以及对于政府相关政策的梳理，万科在2015年认为白银时代房地产企业依然大有发展前途。万科在致股东信中坚定认为，“白银依然是贵金属”，虽然房地产开发的黄金时代已经过去。

　　2015年，万科逆市而上，与全国房地产库存的趋势相反，万科在库存金额和在建面积方面都出现较大幅度的增长。2015年，全国住宅新开工面积仅为10.7亿平方米，连续两年下滑。2015年底，14城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）由年初的1.55亿平方米下降至1.39亿平方米。

　　2015年全年，万科境内项目实现新开工面积2,127万平方米，较2014年增长23.1%；万科的库存金额也较2014年上升了15%。在相对宽松的货币政策以及政府当前有意推动个人房贷加杠杆的背景下，万科着力布局的新项目和当前库存为2016年业绩继续增长奠定基础。

　　不过，也有人认为，万科逆市而上，或有讨巧的嫌疑。从去年四季度以来，北、上、广、深等一线大城市的房价疯涨所引起的负面效应已经被越来越多的专家所批评，也引起一些不满。而对房地产价格影响较大的汇率政策，也在不时牵动大家的神经。一旦汇率大幅贬值，房地产必将深度调整。尽管此前中国政府多次表态，将维持汇率的基本稳定。

　　除了继续大力发展传统住宅地产以外，万科针对白银时代房地产行业发展的特点，还把自己的精力投向养老地产、物流地产等领域，希望以此完成城市综合服务商的角色转换。2015年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入29.7亿元，同比2014年增长49.4%。在物流地产方面，截至目前，万科共计开发11个物流地产项目，其中6个项目已经全部或者部分完工，开始对外出租经营。

　　万科还在海外积极布局，目前在美国、英国以及中国香港均有项目开展。

　　当然，万科目前非常急迫的还是要解决其大股东之争带来的负面影响。与宝能系之间围绕大股东地位的争执，导致万科A从去年12月份以来，至今停牌时间接近三个月。而在此期间，A股市场经历了2016年元旦以来的新一轮下跌。在香港股市，万科企业（2202.HK）1月6日复牌后曾一路跌至15.52港元。投资者担心复牌以后的万科A是否会出现补跌。

　　不过，在宣布了与深圳地铁结盟的利好消息以后，万科企业截至14日港股收盘，涨幅近10%，报收20.15港元。