碧桂园国内销售剑指1680亿 合伙人机制将破解利润率难题(组图)

　　碧桂园(股票代码：2007.hk)公布了其2015年度经审核的综合业绩。2015年，碧桂园共实现合同销售金额约1401.6亿元人民币(除非特别说明，均为人民币)，合同销售面积约2153万平方米，分别同比增长7.1%和10.7%。

　　“自2015年以来，随着政府刺激政策逐步落地，房地产市场正迎来最宽松的政策周期，城镇化势头持续，公司对2016年行业发展保持相对乐观。2016年，我们的国内合同销售目标为1680亿元，没有包括海外市场，海外没有限定目标，我们是有空间做得更好。”莫斌说，2016年碧桂园面向市场的总货量约3000亿元。

　　斥资500亿拿地

　　截至2015年底，碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为384个，其中379个位于中国，马来西亚有4个，澳大利亚1个。位于中国的项目分布于26个省(自治区、直辖市)的147个城市。

　　按照目标市场计算，2015年合同销售额有52%来自于瞄准一二线城市的项目，46%来自于面向三四线城市的项目。2015年，新获取土地的预期建筑面积共3821万平方米，总代价约560亿元，其中属碧桂园控股有限公司股东的总代价约427亿元，目标为一二线城市的新购土地金额占总购地金额的75%。

　　“2015年初，拿地预算200亿元，实际上560亿元，多了300多亿元。政策有所好转，看到了形势，并购机会多一些，所以多买了一些地。这些是好土地，会卖出好价格。”吴建斌说。

　　2016年，碧桂园土地获取预算大约500亿元。有媒体表示，其他房企并不看好房地产市场，对碧桂园的慷慨预算表示疑问。

　　莫斌解答说：“500亿元的买地预算是年初的安排。中国的经济目前比较严峻，我们相信中央政府会将中国的经济带向正常健康的发展轨道，我们要抓住这个机会，越是经济严峻的时候，越是我们的机会，要储备更多的优质土地。当然，不会盲目地举牌去拿地王，而是寻找优质的土地来购买和并购，我们会根据市场的情况，做进一步的调整和安排。”

　　当前，房地产市场分化明显，对于国内区域布局，莫斌介绍了碧桂园的路线图。“在一线核心地段，我们保持关注、审慎参与；在二线城市，碧桂园持续巩固市场；在一二线周边地区，碧桂园充分发挥20多年的成功经验，捕捉大城市外溢的购房需求，在城镇化拓展方向上打造大型项目，持续支持业绩；在三四线，碧桂园的竞争优势明显，我们将聚焦高净值人群，专注改善性需求。”他说。

　　“在国内，力求规模的增长，希望通过稳健经营，持续领跑行业；在海外，寻求利润的增长，通过厘定海外投资标准，提升海外业务。未来，碧桂园将努力成为全世界最具竞争力的企业之一。”莫斌对未来信心满满。

　　与员工合伙项目预期利润12%

　　2015年，碧桂园总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9%；其中物业销售确认收入达1094.6亿元，同比增长约33.7%，物业销售确认收入面积共1767万平方米，同比增长约45.1%。核心净利润达97.1亿元，同比增长约5.1%。土增税拨备前毛利约228.6亿元，同比增长约3.7%。

　　2015年12月31日，期末加权平均借贷成本为6.2%，同比降低139个基点，可动用现金余额为478.8亿元，未动用的银行贷款额度为913.5亿元，流动性充裕，财务稳健。

　　随着国家经济走进新常态，竞争加剧、利润率下降是任何行业走向成熟的必然结果。在行业整体盈利水平下降的大背景下，碧桂园仍然维持了毛利总额和核心净利润总额的稳定增长。

　　2015年，碧桂园土地增值税拨备前的毛利率约为20.2%，同比有所收窄。“可以肯定告诉大家，今年的毛利率一定会提升。因为2014年是行业困难年，我们采取了多种策略，包括价格策略，因此毛利率下降了。为什么说今年肯定会提升？首先，土地和市场方面做了优化，现在是一、二、三、四线齐头并进。在三四线城市，我们面向改善性需求做高端项目，价格比同行在同一地段的项目要贵10%-20%左右，也会提升我们的利润率。其次，我们实行了内部合伙人机制，坚持下去的话，不仅毛利率水平会提升，而且整个公司财务状况会得到进一步改善。”

　　朱荣斌说：“一线城市项目，吴总(吴建斌)说利润比较高。一线城市的利润一直都是正常的。一线市场如实持续向好的话，利润可以进一步提高，这个值得期待。”

　　据莫斌介绍，从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，即集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。截至2015年底，已有168个项目引入合伙人机制。其中，73个项目开盘在售，累计合同销售额达到338亿元，净利润率由此前的10%提升到12%(2015年签约销售部分的预期净利润率)，年化自有资金收益率由约30%提升到约56%。

　　值得一提的是，自2014年以来，碧桂园在全球范围大举招募博士，截至2015年12月31日，共招收了256名博士，并设立了博士后科研工作站。

　　森林城市首期被一抢而空

　　目前，碧桂园正在大力推进位于马来西亚依斯干达特区的城市开发运营项目森林城市。该项目与新加坡仅一桥之隔，享受各类优惠政策，被视为“特区中的特区”。

　　“森林城市首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。”莫斌说，“项目预测利润率水平高于一般国内开发项目，同时我们将"以销定产"，根据市场反应逐步推进项目建设，务求为集团带来持续、稳定的收益，助力集团长期发展。”

　　森林城市备受媒体关注。莫斌回答媒体提问时说：“森林城市是碧桂园头号项目，开发周期是20年，目前没有定明确的销售目标。去年12月20日，做了内部预开放，根据预售证的情况，首期推出的货量不到3亿元，得到了集团内部人员的踊跃购买，被一抢而空。3月6日，马来西亚柔佛州苏丹依布拉欣、马来西亚首相纳吉莅临项目，纳吉宣布森林城市为免税岛。森林城市前期信息传播主要面向中国大陆，所以目前大陆客户占大约80%。这个项目，我们当做宝贝，慢慢地做好，打造成为未来城市的榜样。”