万科前途充满变数 引入深铁可否支撑股价泡沫

　　万科与深圳地铁集团签署合作备忘录，将以发行股份为主的方式购买地铁集团下属公司的全部或部分股权，初步预计交易对价介于人民币400-600亿元之间。目标公司在双方签署正式的交易文件时，地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产。

　　去年底，在经过宝能系扫

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• 万科Ａ

货万科A二级市场股票后，万科A迎风上涨，从14元急剧上升至停牌前的24.43元，已超出合理估值区间。万科A的股价之所以这么高，都是宝能系不计成本要成为万科控股。而机构投资者普遍认为，万科A股价合理价格应该在16元左右。。

　　事实上，万科是一个业绩较好的房地产企业。万科年报显示，2015年万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。年报还显示，2015年实现营业收入1955.5亿元，较2014年上升33.6%，实现净利润181.2亿元，较2014年增长15.1%。

　　不过，笔者认为，这次万科引入深圳地铁背后有多层含义：其一，万科想让宝能系彻底失去竞争大股东地位，引入新合作伙伴，就是让宝能系“知难而退”。去年深圳宝能系旗下钜盛华和前海人寿二家公司疯狂增持万科股份，一下触发 “宝万”股权之争。对于万科王石来说，其并不欣赏宝能系通过大肆负债和抵押资产方式来融资，然后想不计成本的收购万科A股票，成为万科的第一大股东。

　　其二，深圳地铁是一块优质资产，地铁物业发展前景看好，如果深圳地铁成为万科第一大股东，可以让公司更具稳定性。对于万科与深圳地铁的战略合作，万科总裁郁亮曾表示，深圳地铁集团和万科都具有极强的战略协同性，通过“轨道+物业”模式，双方彼此的专业优势可以得到最有效的发挥。

　　其三，引入深圳地铁这样一个具有国资背景的大股东，可对目前正欲复牌的万科A股价起到一定的支撑作用。虽然，受万科拟引入深圳地铁影响，万科h股出现了大涨，但前期被宝能系不计成本，恶意炒高了的万科A股，在结束停牌后的股价“前途未卜”。

　　不过，笔者认为万科A股停牌前的股价仍显偏高。尽管万科与具有国资背景的深圳地铁合作，再加上“轨道+物业”模式对万科未来盈利前景的支撑，但如果宝能系这次真的“知难而退”，放弃对万科股价的“痴迷”。那么，万科股价逐步回落至18-20元区间应是大概率事件。

　　在万科A停牌数月后，万科终于找到了“援军”，具有国资背景的深圳地铁。似乎那场A股市场史诗般的“宝万之争”要落下帷幕了。不过对于万科来说，前途还是充满变数，既要面对“宝能系”是否后面还会继续大量吸筹的困扰，又要面对万科A股价开盘后，将走向何方的担忧。不过好在万科和深圳地铁这对战略伙伴联手，可以让投资者对万科盈利能力的更多瑕想。万科A的股价会回落，但不会如想像的那样被暴炒之后的那般惨烈。