苏州出手调楼市：控新房价格涨幅、防捂盘惜售、建平准房源机制

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2016-03-19 16:27:12

来源：第一财经网站

　　在今年两会中央提出楼市调控要因地制宜、因城施策后，一些房价上涨压力较大的核心城市的调控正在进一步收紧。

　　3月18日，苏州市发布《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，提出增加市场供应、控制房价上涨、严查首付贷等十条意见，确保楼市平稳健康发展。

　　作为去年下半年以来房价涨幅最大的二线城市，目前苏州房价仍面临较大的上涨压力。根据中国指数研究院公布的2月100个城市新建住宅全样本调查数据，2月苏州新建住宅均价涨幅高达5.56%，不仅领涨全省，而且在100个城市中居涨幅第二位。

　　2月17日，苏州摩天轮地块拍卖，溢价率高达181.9%，楼面地价更是创下3.4万/平方米的高位，这也使得当地房价上涨的预期进一步增强。

　　根据上海易居房地产研究院发布的1月份50个城市库存报告，苏州房价上涨在很大程度上源于供应紧缺。报告数据显示，苏州的存销比最低，仅为4，也就是仅需4个月就可以消化现有库存，因此房价面临着较大的上涨压力。

　　对此，在增加供应方面，《意见》提出，强化土地供应和房地产市场联动机制，进一步加大普通住宅用地供应，严格控制非住宅用地供应，优化区域土地供应节奏，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，保持房地产用地市场供需基本平衡。在商品住宅供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量；在商品住宅库存量较高区域，控制土地供应量。目前，针对市区商品住宅去化期较短的情况，要适时调整供地计划，加快土地供应，稳定市场预期。

　　易居智库研究中心严跃进对《第一财经日报》分析，从苏州市场的发展情况看，土地供应总体上是滞后的，这使得苏州土地供应不及时，进而使得近期库存压力在持续减少，最终通过房价快速上涨得到体现。苏州此次对土地供应管理的强化，应该要突破几个门槛，即对后续土地需求进行一个更全面的摸底和调查，进而通过结构性的差异化的供地模式，进而让土地供求关系更加匹配。

　　另一方面，《意见》提出，要加强商品住宅项目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）预售许可管理，市区（不含吴江区）30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米（尾盘除外），30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。

　　“预售证发放的管理，是近几年房价管理中频繁使用的方式，其逻辑是通过对部分涨价过快的楼盘进行有序的预售证发放。当然苏州此次总体上思路和此类方式不一样，主要是通过督促房企积极加大供应量的方式来缓解房价上涨的压力。从这个角度看，能够缓解部分区域库存不足的风险，并且积极维护市场交易秩序的稳定。同时也打击了部分捂盘惜售的做法。”严跃进说。

　　在价格方面，《意见》提出，房地产开发企业在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

　　严跃进说，这说明苏州房价上涨的背后，政府已经采取了干预房企的产品定价的手段。

　　此外，苏州还提出要建立市场平准房源机制。市区（不含吴江区）应全面清理已建和在建定销房、安置房源，确定扎口管理部门或国有企业，按照市场定价机制，将满足征收安置需要后剩余房源，按照现房、期房销售条件完善有关手续，根据市场情况，作为平抑市场房价房源分批投放市场。

　　针对目前部分城市出现的首付贷，《意见》提出，金融监管部门要对本地区的P2P、小贷公司以及涉及众筹买房、首付贷或其他涉及高杠杆房贷情况进行全面摸底排查，梳理相关企业名单、数量、产品模式；查处银行机构资金变相流入首付房贷情况，限制商业银行间利率竞争及与房产中介违规合作行为，加强贷款人资格审查，清理首付贷等场外加杠杆模式，切实防范金融风险，遏制房地产市场投机行为。