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房市到底是怎么涨起来的?

来源:财经综合报道 作者:北大国发院BiMBA商学院 曹德强
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  【摘要】政府不要房价暴涨暴跌,要房价稳步上涨。从这点上来说,目的达到了。但正因为这只有形之手的干预,真实价格被扭曲,供给需求长期不匹配,房市一涨就是十年,中间几乎没有调整。房产投资,也就成了最赚钱,最没有风险的投资。问题是,它还能继续多久?

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  老拙前有一文,《积累财富的捷径是正确的资产配置》,说到前二十年中,既有外贸的黄金十年,又有房产的黄金十年。有人评:“回头看清晰无比,往前看一片混沌”。

  往前看一片混沌,是因为回头看时,还没理出清晰的逻辑。逻辑理出来了,往前看就不混沌了。

  在回头看前,老拙想问大家三个问题,答案请在文后寻找:

  第一,是有文化的人自杀率高,还是没文化的人自杀率高?

  第二,是城市的人自杀率高,还是农村的人自杀率高?

  第三,是男人们自杀率高,还是女人们自杀率高?

  言归正传,中国的房市,是怎么涨起来的?

  中国房市的上涨,当然是需求使然。纵观各发达经济体,大增长时代,都会有一个剧烈的城镇化过程。农村向城市转移,小城市向大城市转移,大城市向中心城市转移。最后的结果,是农村人越来越稀,城市人越来越密。

  为什么会转移?当然是因为城市的收入更高。但城市与农村的差距早就存在,为什么这段时期才开始密集转移?是因为这段时间城市的收入增长最快,与农村的差距拉大到了不能不去的程度。如果不能赚钱,又何必离乡背井呢?

  为什么这段时期城市的收入增长最快?是因为到了工业化加速的阶段,机器设备介入到生产过程,劳动生产率提高迅速,收入水平也随之增长。具体到中国,本世纪初开始进入重化工业化阶段,15年时间,GDP从9.9万亿增长到去年的68万亿,其间人口没有大的增长,提高的就是生产率。2000年时,城镇居民与农村居民人均收入的差距是4000元,到了2015年,他们之间的差距已经扩大到2万元。

  不是因为房子涨了,我们才富了,而是因为我们富了,房子才涨了。过去农村人口进城,是做砖瓦工,现在年青一代进城,是先去一个叫做“蓝领飞翔”的技校。职业蓝领的工资,不比城市人低,付得起首付,他们当然更有权利买房,买不起房,起码可以向已经买房的人租房。听说京东快递员的收入,月入过万。辛苦些,干个十年,就付得起五环外的首付款,这不是需求么?

  历史上没什么新鲜事儿,中国现在发生的,过去已经在其它国家发生。中国的城镇化大迁移,英美百多年前就已经有。中国房市的上涨,最近经验请看日本。

  为什么中国房市涨得这么离谱?政府有形之手使然。正常逻辑,猪肉涨了,养猪的人接到这个信号,就开始加大养的力度,肉价自然会降。肉价降了,养猪不划算,大家就转而养牛,养其它赚钱的物种,比如娃娃鱼。这就是著名的猪周期。房周期,猪周期,和其它任何商品的周期,都没两样。需求随收入增长加大,供给却在原地踏步,价格自然会起来,价格在召唤供给者加大供给。

  房价刚起来,老百姓就说受不了,住不起了,政府就开始管了。

  -06年是第一次限制,提高转让房产契税,为了抑制投资性买房;

  -后来是限制130平米以上豪宅建设,鼓励开发90平米小房,为了加大供给;

  -再后是限制开发商融资,不让他们高价拿地;

  -再后是限制土地出让,让开发商无地建房;

  -再后是提高二套房的首付比例,原来存五年可以首付,现在要你存十年;

  -再后是限购,加大你买房的难度;

  -再后是加大保障房供给,把房价拉下来;

  -最近的政策,是要把特大型城市如北京上海的外地人逼出,别挤占资源。有人说房子不是简单的商品,是刚需,需要管制;难道猪肉就是简单的商品,就不是刚需,就不需要管制吗?

  限制住房供给的措施,一看就是错的;但限制需求的措施,也聪明不到哪里去。房价涨了,涨得非常快,说明过去的供给不充分,也说明在这个时期家庭购买力达到了新水平。市场需求房子,所以用价格来召唤大家供给。只要价格够高,原先用于工厂、水坝、公路、写字楼的水泥钢筋土地,都会涌到住房市场来,迅速平抑需求。那些家里有余房的人,价格合适就会卖掉多余的房子。那些最早投资房产的人,难不成要守空房一辈子?价格合适,他们也会卖,而且一定卖。

  我们要感谢那些多吃多占的人,要感谢那些投资100套房子的人。他们是替那些财富暂时还没有积累到首付的人,垫资买了房子,然后再以低于周边新房的二手房价格,转让给这些人。他们现在的需求越旺盛,说明未来的存量供给会越大。咱们现在只讨论开发商手中房产的去库存,可我们知道居民家庭手中的存量房数量,到底有多大?

  货币价格的扭曲,又增加了一部分人多吃多占的可能。08年货币大放水后,我们在10年开始急剧回收货币数量,但贷款利率上涨幅度却不大。面对通胀,老百姓最好的方法就是买房后抵押出低利率的钱,再高利率放出去。不仅放贷能赚钱,房子还能赚钱。对银行而言,货币明显少了,利率又不让提,风险最小的方式就是贷给有抵押的房产。两只巴掌一拍,房价就起得更快。不幸的是,越多吃多占的人,越有能力贷款,家庭没有资格买了,哪怕假离婚也要再买一套。你瞧,人的理性如果与感情有冲突,占上风的往往是理性。

  政府不要房价暴涨暴跌,要房价稳步上涨。从这点上来说,目的达到了。但正因为这只有形之手的干预,真实价格被扭曲,供给需求长期不匹配,房市一涨就是十年,中间几乎没有调整。房产投资,也就成了最赚钱,最没有风险的投资。问题是,它还能继续多久?

  有同学一针见血:哪天所有的限制措施都取消了,真让大家都去买房了,房价的下跌就开始了,因为那些投资房产的人,真的要出清库存了,老拙真心同意。但老拙还想说的是:只有当房价开始下跌时,政府才可能被迫取消这些管制,但取消了这些管制,房价只会跌得更快。

  房价涨的时候,有人说这是刚需,跌不下来。现在二、三线房产跌下来了,又有人说一线房产和他们不一样。现在房地产商自己都开始转型了,我们还在替他们接着做梦。老拙想说,2015年中国股市亢奋后的结局,或许就是未来中国房产市场的预演。

  最后,再回答前面提出的三个问题:在中国,没文化比有文化的人,自杀率更高;农村比城市的人,自杀率更高;妇女比男人,自杀率更高。自杀率最高的,就是农村中没文化的妇女,稍有不如意,就喝敌敌畏,全国58%的自杀是喝农药的。好消息是,这些农村妇女的自杀率已经明显降低,不是因为文化提高了,而是因为现在敌敌畏的可得性不强了,其它的农药毒性又没那么大。

  大家是不是猜错了?老拙当时就猜错了,老拙的同事们,没有一个答对的。大家普遍认为,有文化的、男的、城市的自杀率会更高。我们主观看到的往往片面,根据主观看到的而得到的逻辑推理,会偏离真相更远。可真相出来时,你分明又能感觉到它的合理性。

  市场经济,需求定律永远起作用,它也同样合理适用于房市。城市的生产率高了,收入就高;收入高了,农村的就要来;农村的来了,城镇化就加速;城镇化加速了,住房的需求就大;需求大了,价格就涨;价格涨了,供给就会大。

  如果你要人为给这个进程撒沙子,结果只会适得其反。可我们大家,即便是政府官员,也一样会回答错前面那三个问题。但他们的厉害之处在于,他们不但看错了,还能采取错误的应对策略。

  需求定律就在下面这张图,如果价格下降,需求就会起来;如果价格上升,需求就会下降。这就是著名的需求曲线。

 

  但如果价格持续上升,达到了下面这张图的水平,说明什么呢?

 

  说明不仅需求不再有了,原来的需求,甚至会转化为供给,所以需求为负。过去投资房产的,现在会转而卖出;原来准备买改善房的,现在甚至连自有住宅也准备卖掉,租房为生。

  竖起来有多高,横起来就有多长,这个道理有合理性,但往往真到这一天时,大家才愿意承认。

  (本文仅代表作者个人观点,曹德强:北大国发院2006级全日制MBA,现北大国发院第一期DPS金融管理博士在读。曾长期从事股权投资,现为拙朴投资董事长,阿甘金融网CEO,笔名:老拙。)

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