房市到底是怎么涨起来的？

　　【摘要】政府不要房价暴涨暴跌，要房价稳步上涨。从这点上来说，目的达到了。但正因为这只有形之手的干预，真实价格被扭曲，供给需求长期不匹配，房市一涨就是十年，中间几乎没有调整。房产投资，也就成了最赚钱，最没有风险的投资。问题是，它还能继续多久？

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　　老拙前有一文，《积累财富的捷径是正确的资产配置》，说到前二十年中，既有外贸的黄金十年，又有房产的黄金十年。有人评：“回头看清晰无比，往前看一片混沌”。

　　往前看一片混沌，是因为回头看时，还没理出清晰的逻辑。逻辑理出来了，往前看就不混沌了。

　　在回头看前，老拙想问大家三个问题，答案请在文后寻找：

　　第一，是有文化的人自杀率高，还是没文化的人自杀率高?

　　第二，是城市的人自杀率高，还是农村的人自杀率高？

　　第三，是男人们自杀率高，还是女人们自杀率高？

　　言归正传，中国的房市，是怎么涨起来的？

　　中国房市的上涨，当然是需求使然。纵观各发达经济体，大增长时代，都会有一个剧烈的城镇化过程。农村向城市转移，小城市向大城市转移，大城市向中心城市转移。最后的结果，是农村人越来越稀，城市人越来越密。

　　为什么会转移？当然是因为城市的收入更高。但城市与农村的差距早就存在，为什么这段时期才开始密集转移？是因为这段时间城市的收入增长最快，与农村的差距拉大到了不能不去的程度。如果不能赚钱，又何必离乡背井呢？

　　为什么这段时期城市的收入增长最快？是因为到了工业化加速的阶段，机器设备介入到生产过程，劳动生产率提高迅速，收入水平也随之增长。具体到中国，本世纪初开始进入重化工业化阶段，15年时间，GDP从9.9万亿增长到去年的68万亿，其间人口没有大的增长，提高的就是生产率。2000年时，城镇居民与农村居民人均收入的差距是4000元，到了2015年，他们之间的差距已经扩大到2万元。

　　不是因为房子涨了，我们才富了，而是因为我们富了，房子才涨了。过去农村人口进城，是做砖瓦工，现在年青一代进城，是先去一个叫做“蓝领飞翔”的技校。职业蓝领的工资，不比城市人低，付得起首付，他们当然更有权利买房，买不起房，起码可以向已经买房的人租房。听说京东快递员的收入，月入过万。辛苦些，干个十年，就付得起五环外的首付款，这不是需求么？

　　历史上没什么新鲜事儿，中国现在发生的，过去已经在其它国家发生。中国的城镇化大迁移，英美百多年前就已经有。中国房市的上涨，最近经验请看日本。

　　为什么中国房市涨得这么离谱？政府有形之手使然。正常逻辑，猪肉涨了，养猪的人接到这个信号，就开始加大养的力度，肉价自然会降。肉价降了，养猪不划算，大家就转而养牛，养其它赚钱的物种，比如娃娃鱼。这就是著名的猪周期。房周期，猪周期，和其它任何商品的周期，都没两样。需求随收入增长加大，供给却在原地踏步，价格自然会起来，价格在召唤供给者加大供给。

　　房价刚起来，老百姓就说受不了，住不起了，政府就开始管了。

　　-06年是第一次限制，提高转让房产契税，为了抑制投资性买房；

　　-后来是限制130平米以上豪宅建设，鼓励开发90平米小房，为了加大供给；

　　-再后是限制开发商融资，不让他们高价拿地；

　　-再后是限制土地出让，让开发商无地建房；

　　-再后是提高二套房的首付比例，原来存五年可以首付，现在要你存十年；

　　-再后是限购，加大你买房的难度；

　　-再后是加大保障房供给，把房价拉下来；

　　-最近的政策，是要把特大型城市如北京上海的外地人逼出，别挤占资源。有人说房子不是简单的商品，是刚需，需要管制；难道猪肉就是简单的商品，就不是刚需，就不需要管制吗？

　　限制住房供给的措施，一看就是错的；但限制需求的措施，也聪明不到哪里去。房价涨了，涨得非常快，说明过去的供给不充分，也说明在这个时期家庭购买力达到了新水平。市场需求房子，所以用价格来召唤大家供给。只要价格够高，原先用于工厂、水坝、公路、写字楼的水泥钢筋土地，都会涌到住房市场来，迅速平抑需求。那些家里有余房的人，价格合适就会卖掉多余的房子。那些最早投资房产的人，难不成要守空房一辈子？价格合适，他们也会卖，而且一定卖。

　　我们要感谢那些多吃多占的人，要感谢那些投资100套房子的人。他们是替那些财富暂时还没有积累到首付的人，垫资买了房子，然后再以低于周边新房的二手房价格，转让给这些人。他们现在的需求越旺盛，说明未来的存量供给会越大。咱们现在只讨论开发商手中房产的去库存，可我们知道居民家庭手中的存量房数量，到底有多大？

　　货币价格的扭曲，又增加了一部分人多吃多占的可能。08年货币大放水后，我们在10年开始急剧回收货币数量，但贷款利率上涨幅度却不大。面对通胀，老百姓最好的方法就是买房后抵押出低利率的钱，再高利率放出去。不仅放贷能赚钱，房子还能赚钱。对银行而言，货币明显少了，利率又不让提，风险最小的方式就是贷给有抵押的房产。两只巴掌一拍，房价就起得更快。不幸的是，越多吃多占的人，越有能力贷款，家庭没有资格买了，哪怕假离婚也要再买一套。你瞧，人的理性如果与感情有冲突，占上风的往往是理性。

　　政府不要房价暴涨暴跌，要房价稳步上涨。从这点上来说，目的达到了。但正因为这只有形之手的干预，真实价格被扭曲，供给需求长期不匹配，房市一涨就是十年，中间几乎没有调整。房产投资，也就成了最赚钱，最没有风险的投资。问题是，它还能继续多久？

　　有同学一针见血：哪天所有的限制措施都取消了，真让大家都去买房了，房价的下跌就开始了，因为那些投资房产的人，真的要出清库存了，老拙真心同意。但老拙还想说的是：只有当房价开始下跌时，政府才可能被迫取消这些管制，但取消了这些管制，房价只会跌得更快。

　　房价涨的时候，有人说这是刚需，跌不下来。现在二、三线房产跌下来了，又有人说一线房产和他们不一样。现在房地产商自己都开始转型了，我们还在替他们接着做梦。老拙想说，2015年中国股市亢奋后的结局，或许就是未来中国房产市场的预演。

　　最后，再回答前面提出的三个问题：在中国，没文化比有文化的人，自杀率更高；农村比城市的人，自杀率更高；妇女比男人，自杀率更高。自杀率最高的，就是农村中没文化的妇女，稍有不如意，就喝敌敌畏，全国58%的自杀是喝农药的。好消息是，这些农村妇女的自杀率已经明显降低，不是因为文化提高了，而是因为现在敌敌畏的可得性不强了，其它的农药毒性又没那么大。

　　大家是不是猜错了？老拙当时就猜错了，老拙的同事们，没有一个答对的。大家普遍认为，有文化的、男的、城市的自杀率会更高。我们主观看到的往往片面，根据主观看到的而得到的逻辑推理，会偏离真相更远。可真相出来时，你分明又能感觉到它的合理性。

　　市场经济，需求定律永远起作用，它也同样合理适用于房市。城市的生产率高了，收入就高；收入高了，农村的就要来；农村的来了，城镇化就加速；城镇化加速了，住房的需求就大；需求大了，价格就涨；价格涨了，供给就会大。

　　如果你要人为给这个进程撒沙子，结果只会适得其反。可我们大家，即便是政府官员，也一样会回答错前面那三个问题。但他们的厉害之处在于，他们不但看错了，还能采取错误的应对策略。

　　需求定律就在下面这张图，如果价格下降，需求就会起来；如果价格上升，需求就会下降。这就是著名的需求曲线。

　　但如果价格持续上升，达到了下面这张图的水平，说明什么呢？

　　说明不仅需求不再有了，原来的需求，甚至会转化为供给，所以需求为负。过去投资房产的，现在会转而卖出；原来准备买改善房的，现在甚至连自有住宅也准备卖掉，租房为生。

　　竖起来有多高，横起来就有多长，这个道理有合理性，但往往真到这一天时，大家才愿意承认。

　　（本文仅代表作者个人观点，曹德强：北大国发院2006级全日制MBA，现北大国发院第一期DPS金融管理博士在读。曾长期从事股权投资，现为拙朴投资董事长，阿甘金融网CEO，笔名：老拙。）

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