龙光地产押宝深圳 2016年计划销售240亿

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2016-04-04 00:31:30

来源：21世纪经济报道

　　本报记者张晓玲实习记者杨悦祺深圳报道

　　在2015年深圳房价火爆中受益最大的开发商，应属龙光地产。2015年，龙光实现了205亿销售，完成年度销售目标141%，核心利润率13.5%，超行业平均水平。

　　2016年，继续押宝深圳的龙光开出了240亿的销售目标，它将继续受益

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这一区域市场的增长。不过，有机构预计，随着调控收紧和市场波动，未来龙光的售价和核心利润率水平或难以维持。

　　股权融资下的发展

　　房地产进入白银时代后，利润率降低成为普遍性现象。但是得益于深圳市场的爆发，龙光地产在2015年仍然实现了销售业绩和盈利双增长。

　　年报数据显示，2015年龙光地产实现全年销售收入205.1亿元，同比增长53.6%；实现销售面积242万平方米，同比增长37.1%。

　　销量增长的同时，龙光地产维持了较高的利润率。2015年公司实现毛利率30.4%，核心利润约为人民币19.7亿元，同比增长12.1%，核心利润率达13.5%。

　　根据光大证券研报数据，房地产行业平均毛利率为24.0%，平均核心利润率为9.0%，龙光地产的利润率远高于行业平均水平。

　　在2015年，龙光的旗舰项目深圳东龙光城及深圳北中心玖龙玺的热销，为全年销售的增长带来巨大动力。玖龙玺是2014年龙光大手笔拿下的龙华地王，这个项目在2015年开盘后创造了区域最高价及最大单个项目销售记录。

　　其龙光玖龙玺项目拿地、开发至推出销售不到一年时间，使现金流快速回笼得到保证。

　　值得一提的是龙光项目运作背后的财务和资金支持。在玖龙玺项目中，龙光引入了平安大华基金，通过提供20亿以上贷款获得这一项目49%股权。

　　不只是在项目层面进行股权融资，在集团和公司层面，龙光也进行了增资扩股。2015年11月，龙光宣布增资扩股2亿美金，吸引私募基金RRJ及亚洲最大的独立资产管理公司之一惠理基金，分别以约7.75亿港元及约2.33亿港元，认购5.58%及1.67%的股权作战略性投资。

　　穆迪报告维持了龙光地产Ba3家族评级及B1优先无担保评级，称去年获得战略投资人增资等令公司流动现金充足。

　　2015年年报显示，公司现金回款率高达92%；持有的现金及银行结余超过108亿人民币，为短期及一年内到期贷款的2倍；且公司净负债资本比率持续降低，由2014年底的61.9%，低至2015年年底的58.4%。

　　光大证券报告显示，2015年8月龙光成功发行包含5年期、5%年利率的40亿元债券及4年期、4.77%年利率的10亿元债券。利率水平低于同业。通过发行人民币债券以置换成本较高的美元债券，公司将加权平均财务成本由2014年的8.8%降低至2015年的6.8%。

　　深圳市场的收益与风险

　　2015年的楼市出现了冰火两重天局面，一线城市楼市的火热与三四线的去库存困局形成鲜明对比。龙光地产瞄准深圳房价上涨的机遇，适时扩大了在深圳的布局。

　　根据年报数据，2015年龙光地产共买入8个新项目，共计238万平方米，平均土地成本为每平方米6988元，其中70%的新购入土地位于深圳，30%位于珠三角（珠海、汕头等）及南宁。

　　目前龙光地产总土地储备约1371万平方米，平均土地成本维持在每平方米2410 元。以公司平均每年销售250万平方米的速度计，土地储备足以支持未来5 年的收入增长。

　　2016年龙光推盘货值接近600亿，深圳区域货值供应占比多达60%。龙光方面表示，因2015年的合约销售增幅较大，2016年结转规模较去年亦会有较大增长，结转锁定比例高达7成，未来业绩增长可持续。

　　农银国际分析，龙光凭借优质的土地资源，其中大深圳圈的楼市将持续看好，2016年四季度将推出深圳红山项目为销售业绩助推，预料未来销售增长强劲。未来集团还将重点关注京津冀区域、上海及周边区域等经济发达及具备发展潜力的城市，以及周边符合集团发展策略的土地，优质土地储备有助集团未来把握市场整合的契机，进一步带动公司销售规模。

　　但近期包括上海、深圳等一线城市调控政策收紧，正在对市场带来影响，深圳楼市成交量已经连续两周走低，未来市场调整压力较大。

　　光大证券提示，龙光地产要警惕内地楼价波动及中国宏观经济持续下行风险：三、四线城市楼价可能大幅波动，影响公司合约销售面积及平均售价；深圳地价过热，公司未来核心利润率或难以维持当前水平。另外，人民币持续下跌可能造成公司融资成本上升。(编辑骆轶琪)

　　作者：张晓玲杨悦祺