上海楼市调控发酵：刚需成交减弱 二手房价拉锯

　　上周上海楼市延续调整，成交量价进一步下跌。据上海中原地产数据显示：上周(4.4-4.10)新建商品住宅成交面积18.0万平方米，环比减少36.6%。双休日一改之前活跃交易势头，单日成交甚至只有3万平方米，相当于平时工作日水平。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦透露，成交已经跌破20万平方米这一正常流量的下限。从以往交易节奏来看，在刚需力量释放后中高端产品会拿过“接力棒”，但是短期来看，这种迹象并不明显。调控政策持续发酵，对市场影响逐步扩大，随着刚需成交势头减弱，成交还有下探空间。

　　来自上海链家数据显示，二手房跌价情况也有所增加,房东挂牌价有所下降，溢价空间上升至10%-20%，房东与购房者之间形成短期的拉锯态势。

　　上周成交主要是上海周边区域刚需为主，成交排名第一的是奉贤金汇板块的“天和锦园”，也是唯一成交超过100套的项目，主推77-94平方米公寓，成交均价为1.9万元/平方米。

　　前期交易活跃的奉贤、金山等远郊区成交动力开始衰减，金山成交量跌破2万平方米，比此前减少约一半；嘉定成交也有缩水，但仍以2.8万平方米的水平排名全市第一。从成交排名前十的项目来看，前三的项目均价都不到2万元/平方米，也是近半年以来罕见情形。成交均价最高的项目也只有4.1万元/平方米。

　　上周成交均价为28533元/平方米，环比下跌13.3%。这一价格也是自去年9月以来首次跌破3万元/平方米水平。主要是上周成交单价低于2.5万元/平方米的刚需成交占比为53.3%，比前周提升7.9%，降低了整体水平。

　　放量过后，上周供应出现回调，为10.8万平方米，环比减少75.0%。从供应结构来看，仍以刚需为主，但是一些中高端项目有尝试性推盘。比如浦东花木板块的“千秋别墅”，推出8套房源，网上最低报价为11.7万元/平方米。

　　豪宅市场(总价在2000万以上或者单价8万元/平方米)方面，则在今年3月到达顶峰，楼市均价逼近3.5万/平方米，总价不断刷新纪录，豪宅市场成交“量价齐升”。一手、二手总成交量达14.79万平方米,单月累计成交919套,创下历史新高。

　　上海链家数据显示：新政前,单价8万以上住宅成交量及带看量显著上升,形成明显的“末班车”效应；新政后,由于未设置缓冲期,门店带看量从先前的平均一周五组降低到一周三组,来电量亦同步下降,成交量回归到2016年年前水平。

　　上海中原资源中心市场研究中心资深经理龚敏认为， 4月一、二手房交易量仍会继续下滑，因房东和客户之间存在较大的心理价差，二手房依然处于胶着状态；新房市场则取决于房企心态。

　　3月以来至今(4月10日)的新建住宅(不包括配套动迁房)批准预售面积110.6万平方米，比去年同期增长59.61%，由此可见后市供应具有一定基础，不过预计房企的销售策略是在5月陆续推盘，一方面是受政策影响，买方出现短期观望不可避免，就算加大推盘力度也无力销售；另一方面短期的断供有助于积蓄客户以便后市发力，所以4月中下旬无论一手还是二手房走势会是继续下探格局。

　　正如卢文曦所指，近期中高端产品供应减少，单价10万元/平方米以上的豪宅更是少之甚少。短期来看，这些产品在尝试性推盘，观察高端客户对新政的承受力。不过近期新房价格并没有松动迹象，加上买家入市意愿逐步走低，市场接受度不容乐观。