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潘石屹售上海世纪广场偿还外币债 说好自持呢?

来源:一财网
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  在3月宣布拿出少数写字楼进行销售之后,关于SOHO中国有限公司(00410.HK,下称“SOHO中国”)会不会回归“销售模式”的提问,抛到了潘石屹面前。4月14日午间,在北京举行的SOHO 3Q的渠道分享会上,潘石屹接受《第一财经日报》等媒体采访时透露,SOHO中国在172万平方米的自持物业中,拟拿出4.2万平方米的物业进行销售,但体量大、地段好的核心资产未来仍将继续自持,不会考虑出售。

  整售套现还外币债

  早前的3月8日,在SOHO中国公布2015年业绩之时,潘石屹曾对包括《第一财经日报》在内的媒体透露,北京、上海的资产价格上涨明显,SOHO计划重新开始销售写字楼,拿出非核心资产如上海世纪广场项目进行销售。三年多前的2012年8月,SOHO中国宣布转型,从散售模式向自持模式转变,一度令业界哗然。

  “SOHO中国在2012年8月开始宣布不销售,要持有,是经过认真考虑的,当时我接受完一个媒体采访出来,我们的股票一个小时就跌了10%。”潘石屹对记者说,好在当时转型了,如果将SOHO中国旗下的商业物业全部销售出去,赚的利润交完税,剩下的资金不可能继续在北京或上海购入好地段地块,而自持的物业资产,目前都已经升值。

  之所以选择2016年将部分物业出售,一方面受到了北京、上海这两个SOHO中国布局的城市房价上涨的驱动,另一方面与SOHO中国调整债务结构也不无关系。SOHO中国近年的财务呈现出低负债率和较高现金流的特点,根据3月8日发布的年报,2015年SOHO中国的净负债率为24%,现金和银行存款共计90.12亿元。然而与此同时,美元债务占比较高,也让SOHO中国承受着一定的汇率风险。潘石屹在3月14日会后向《第一财经日报》记者坦言,SOHO中国目前自己持有172万平方米物业,从公司的负债能力来看完全可以继续持有,但前些年公司外币贷款占比较高,大概占70%。此次出售上海世纪广场项目的资金,将全部用来偿还外币债务,剩下的外币债也计划全部还清。

  “我们也不知道人民币兑美元会怎么变化,无论涨跌,我们都不愿承担风险。”潘石屹说,“不能收租是人民币,贷款是美元,所以我们在172万平方米物业里面拿出了4.2万平方米销售出去,把外币贷款变成零。”《第一财经日报》记者早些时候曾了解到,与众多国内开发商一样,SOHO中国2015年用内债替换了一部分外债,随着人民币汇率下降及国内债市趋向成熟,这家公司一年多前就决定快速改变债务结构,以人民币债替换部分美元债。

  此前宣布销售的世纪广场项目,最初的想法是散售。按照潘石屹的说法,目前有意向整栋购买的客户有十几家,下周将完成报价,从第一轮报价来看公司较为满意,因此会采取整售的形式。

  继续推广3Q

  近几年来,除宣布从散售向自持的重大转型之外,SOHO中国还有一个深度自我革新,是2016年年初推出短租联合办公产品SOHO 3Q。新了解到的计划是,截至到5月底3Q中心将达到15个,座位将达到1.5万个。

  为了解决零散出租的管理技术问题,潘石屹从高德地图“挖”来了技术才子叶萌,担任CTO,并开发了一套能在线上下单租办公桌、并能统筹管理所有3Q办公桌的系统。潘石屹最新的计划是,未来对外地比如深圳、西安、杭州、苏州的写字楼开发商输出这一管理技术,赚取服务费。当记者问及对3Q产品的盈利预期时,潘石屹回答称,现阶段SOHO 3Q计划继续规模发展,至少达到10万个座位之后,将用户和会员吸附在平台上之后,再考虑盈利。

  进入2015年后,随着创业潮到来、共享经济观念正式进入中国,在北京、上海、深圳等地先后出现了多个联合办公产品,多个省会城市的共享办公空间也遍地开花,到2015年年底甚至出现了过剩趋势。在这个“风口”上,一方面,办公物业的运营效率得到加速;另一方面,这一新兴市场的竞争也在白热化。潘石屹坦言,联合办公产品需求旺盛的同时,P2P倒闭潮、创投的资本寒冬,这些因素也对这一市场造成了负面影响。

  为了加快3Q产品的出租速度,SOHO中国也正在寻找“利益共同体”。就在3月14日上午,SOHO中国宣布提高3Q众包的佣金比例,决定在4月15日~6月30日期间,将佣金提高至签约金额的15%。

  年报显示,随着转型深入,SOHO中国2015年的租金收入从2014年的4.25亿元增加至10.52亿元,同比增长148%。《第一财经日报》记者另从业内人士处了解到,上海世纪广场项目目前为满租状态,每天每平米可超过10元,倘若整售,市场价格约在30亿元以上。

business.sohu.com true 一财网 http://business.sohu.com/20160415/n444244585.shtml report 1979 在3月宣布拿出少数写字楼进行销售之后,关于SOHO中国有限公司(00410.HK,下称“SOHO中国”)会不会回归“销售模式”的提问,抛到了潘石屹面前。4月14
(责任编辑:蔡越坤)

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