上海楼市新政后房贷业务猛降五成 一线城市房贷变局

　　差别化信贷政策落地满月，上海、深圳楼市骤然降温，市场调整已初步见效。

　　据深圳中原研究中心监测，截至4月24日，4月份共有1857套新房成交，约19.73万平方米，较3月份成交量大幅下滑58%；其中二手房仅有6793套二手房成交，约57万平方米，较3月份大幅下滑64%。

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　　与此同时，沪深两地的新建商品住宅成交均价也出现了不同程度下滑。其中，上海楼市成交均价从33653元/平方米下跌至31717元/平方米，跌幅为6%。深圳新建商品住宅成交价格出现了248元/平方米的下跌，跌幅为1%。

　　随着楼市的降温，银行的房贷业务也跟着大缩水。《华夏时报》记者从上海某银行了解到，央行上海总部调查统计研究部要求辖内商业银行上报各行年初下达的个人住房贷款业务指标，以便在摸清情况后向各商业银行总行提出调减分行房贷年度规模指标等的相关建议。

　　4月21日，在央行召开的金融市场工作座谈会上，针对住房信贷政策，会议指出要按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行。

　　这是否意味着差别化住房信贷政策即将全面落地一线城市？融360房贷分析师胡飞船认为，“四个一线城市的信贷政策已经出现了很大的分化，这都跟市场的变化紧密相关。广州一直都在严格限制二套房贷款，坚持首付七成不曾动摇，上海和深圳是先松后紧，北京依然维持较为宽松的状态。目前来看，这种市场分化的格局还会持续一段时间，信贷政策也很难再次出现趋同。”

　　差别信贷政策落地

　　3月25日，上海出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，决定提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　在上海祭出了“史上最严厉”的楼市调控政策，推出更严格住房限购政策、差别化住房信贷政策等系列组合拳后，深圳楼市调控新政也终于落地：购买首套房但近２年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成；非本市户籍居民家庭限购１套住房，且需提供３年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

　　为配合新政落地，上海银监局下发了《关于进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知》（上海银发[2016]54号）和上海市市场利率定价自律机制的相关要求，要求各家商业银行执行新政要求。

　　而在此前的3月份，上海首套房平均利率折扣低至8.62折，执行利率为4.22%。3月上海首套房首付比例和贷款利率较2月并没有变化，主流优惠利率为8.5折，共有17家银行执行该利率，其中利率较低的是汇丰银行的8.2折，中信银行的8.3折。仅有渣打银行等6家银行执行9.0折。

　　但通知下发后，根据融360监测的30家银行房贷业务显示，9折以下的优惠利率不复存在。

　　人民银行上海总部发布数据称，新政后，各商业银行自觉抵制房贷利率恶性竞争，首套房贷最低利率已按基准利率9折执行。

　　央行摸底房贷指标

　　而随着上海楼市降温，进入4月份各家银行的房贷业务也跟着大缩水。央行上海总部公布的数据显示，“沪九条”房地产调控政策实施一个月以来，各商业银行房贷受理量较今年1-3月平均水平回落超过50%。

　　具体来看，新政受理的业务中，执行首套房贷款政策的占比由新政前的97%下降至89%，二套房贷平均首付款比例升至60%左右，二套房贷中购普通住房的占比约为58%。外地户籍房贷占比出现明显下降，回落至11%。

　　4月23日，上海银监局发布消息称，针对稽查中发现的问题，决定自4月25日起暂停辖内各商业银行与太平洋房屋、仁丰、我爱我家、佳歆、汉宇、链家等6家房地产中介的业务合作一个月；对于违反个贷业务受托支付要求的工行静安支行、中行临沂路支行等7家商业银行营业机构，决定自4月25日起暂停个人住房贷款业务两个月，并责成对相关人员进行内部问责。

　　由此各家银行的房贷业务受到了挑战，各商业银行普遍反映，要完成总行年初的指标困难较大。

　　不过监管部门已经着手了解沪上商业银行的房贷指标和完成情况。一份网络流传的《关于统计各商业银行个人住房贷款业务指标的通知》显示，央行上海总部摸底的内容包括个贷新增额、个贷利润额以及发放金额三部分，除了年初总行向分行下达的年度指标外，各家银行还需要上报今年前4个月的完成情况，以及自己预计全年能完成的金额。

　　北京、广州全国利率最低

　　与上海不同的是，深圳首套房贷利率已经被9折市场占据，因此，在执行差别信贷政策后利率政策并未受到太大影响，甚至还出现了3月份个人银行贷款利率下调的案例。

　　融360监测数据显示，3月深圳有8家银行下调了贷款利率，中信银行、江苏银行、北京银行从3月的9.5折下降至4月的8.8折，渤海银行和平安银行从3月的9.2折下降至4月的9.0折，兴业银行和渣打银行从3月的9.5折下降至4月的9.0折，东亚银行从3月的9.5折下降至4月的9.2折。

　　从全国市场来看，融360报告显示，自去年以来，全国房贷平均利率一直维持在9折以上，4月平均为9.22折。从首套房利率的优惠力度来看，4月全国530家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有132家，比3月减少25家，占比24.91%。

　　“虽然经历过数次降息，各城市间利率折扣并没有发生太大的变化，未来房贷利率折扣继续下行的空间已经不大。”胡飞船称，高于9折的城市数量还是占多数，会继续维持在9折左右。

　　而目前首套房平均利率低于9折的城市有广州、北京、佛山、珠海、天津、宁波、成都、无锡、重庆、中山等，这些城市房贷受理量较大，银行间竞争也较为充分。

　　而在北京、广州一线城市中，仍以8.5折利率为主，由于没有差别信贷政策的调控也没有受到影响。甚至北京和广州两地的汇丰银行还执行了8.2折优惠利率。

　　胡飞船认为，“北京、广州的情况与上海不同，并没有出现房价暴涨的现象，目前来看房地产市场相对健康平稳，而且针对市场存在的一些违规行为的清查、整顿也正在开展，短期内并不需要过分干预。”