北京昌平两宗地块拍出62亿 楼面价高达3.5万/平方米(图)

　　昨日，招商蛇口拿下2宗位于昌平区南邵镇的住宅地块，总价约为62亿元。这两块地为“90/70”商品房住宅地块，地块要求纯商品住宅部分套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。据业内人士估计，南邵镇两宗住宅用地的楼面价约在3.5万元/平方米左右。

　　楼面价高达3.5万元/平方米

　　昌平区南邵镇0302-57地块由招商铭嘉以31.95亿、配建2万平方米公租房的代价拿下，楼面价为3.38万元/平方米；而昌平区南邵镇0302-70地块的代价则为30亿、配建2.2万平方米公租房面积竞得，楼面价3.52万元/平方米。

　　昌平区南邵镇0302-57地块为住宅混合公建用地，土地面积约为8.9万平方米，建筑控制规模约为17.9万平方米。该宗地块挂牌起始价为21.3亿元，地块要求配建面积不少于3.75万平方米的公租房。公租房回购价格5000元/平方米。

　　据投标结果，招商蛇口夺得的南邵镇0302-57地块额外竞建2万平方米公租房面积，而按最终结果来看，南邵镇57地块的纯商品住宅用地总计约为6.76万平方米，公租房面积约为5.75万平方米，意味着这宗地块将有超过4.7万平方米的商品住宅其套型面积在90平方米以下。

　　另一宗0302-70地块规划用途为F1住宅混合公建用地，总面积8.37万平方米，规划建筑面积16.75万平方米，容积率为2，出让年限为居住70年、商业40年、办公50年，出让起始价20亿元，出让保证金6亿元。该地也要求配建建筑面积不少于3.52万平方米的“公共租赁住房”，因此该地住宅只有约6万平方米，其中约4.20万平方米将是90平方米以下的物业。

　　另外，昨日开拍的另一宗地块是大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307综合性商业金融服务业用地，拍出33.4亿元。

　　高楼面价地盖成房子以后怎么卖？

　　对于这宗地拍出的高价，业内人士用“疯狂”一词来形容。据了解，目前区域内高层商品房住宅成交集中在2.5-3万/平方米左右。北京风景、铁建青秀尚城等项目还有尾盘在售。整体看，部分靠近地铁的二手房价格在2.8-3万/平方米左右，例如路劲世界城等项目。金科廊桥水岸在3.3万/平方米左右，长滩壹号在3万/平方米左右，龙山华府在2.6万/平方米左右。

　　那么，未来这两块地盖成房子以后怎么卖，已成为市场人士探讨的一个重点。北京土地市场是否存在巨大的泡沫？中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市的楼面价超过房价已经成为常态。北京等城市已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。整体看，北京新建商品房住宅高端化趋势已经形成。

　　对于北京土地市场楼面价超过房价现象，一名从事房地产信托行业人士告诉北青报记者，一线城市本身土地资源较为稀缺，尤其是在目前的招拍挂制度下，土地是房地产开发商在银行抵押信贷最重要的标的物，资本运作的空间非常大。用土地拍卖的价格去简单地计算楼面价已经没有多少意义。这种计算主要能影响市场的预期，并不能成为未来该区域房价的参照物。

　　“90/70政策”是昙花一现还是重回主流？

　　“90/70政策”在2006年推出施行，该项政策的核心目的在于加大中小套型比例遏制高房价以及调控住房结构。北京在2009年成为第一个松绑“90/70政策”的一线城市。

　　不少市场人士判断，这次昌平南邵地块重新规划“居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”的建设要求，是重新拾起“90/70政策”保障北京刚性住房需求。

　　“90/70政策”是昙花一现还是重回主流？对此，业内人士有不同的看法。有人认为，北京重启“90/70”楼市政策，主要是稳定房地产市场，“90/70”楼市政策能否持续，主要看房地产市场的具体情况。除了重拾“90/70”政策，北京住建委也将通过严格购房资格审核、围堵假离婚，整顿中介市场，稳定市场秩序等围堵房价上涨趋势。而也有人认为，这或许只是个案，“90/70”早已是过时的政策，在北京大量建设保障房的背景下，难以再回归主流。（记者 朱开云）