布鲁：为什么2016年地王频出？

　　摘要：为什么2016年成为历史上地王最多的一年？为什么央企制造了半数以上的地王？有几种不同视角的解释：合谋说、整合说、国企效率说、通胀说、债券融资说、资产配置说、基金输血说。

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　　2016年1-5月，规模以上工业增加值同比增长5.9%，比上年同期回落0.3个百分点，其中，5月份全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长6.0%，比上年同期回落0.1个百分点（1季度国内生产总值同比增长6.7%，比上年同期回落0.3个百分点）。与此形成鲜明对比的是房地产市场的火热。2016年1-5月全国房地产开发投资同比增长7.0%，比上年同期加快1.9个百分点，房屋新开工面积同比增长18.3%；全国商品房销售面积同比增长33.2%，全国商品房销售额同比增长50.7%。截至5月23日，2016年共出现152宗地王，而2015年全年只有95宗。按照总价来计算，最高的50宗地王合计成交总价为2013.29亿元，其中27宗地被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿元，占比约为54%。为什么2016年成为历史上地王最多的一年？为什么央企制造了半数以上的地王？有几种不同视角的解释：

　　合谋说：价格离谱的地价很可能是地方政府为保房价弄出的烟雾弹。市场冷淡时，让国企出面拍地托市抬高区域地价。土地出让金收取后，除上缴上级财政部分，剩余支出使用完全由地方政府负责。地方政府会给予企业接近50%总地价的返还，如果涉及棚户区改造，返还比例可能高达80%。

　　整合说：2015年以来，新一轮央企整合开始。在房地产领域，中海地产以310亿并购中信地产25城2400万平米土储，中信剥离了地产业务，中海地产土储超过6500万平，超过万科；又传中粮集团可能将中粮地产剥离给招商蛇口。除了那些已经做到了千亿规模或者拥有独特竞争优势的地产央企，剩下的都有被兼并重组的可能。为了不被更强大的央企吃掉以及在重组中获得主动权，最优选择就是做大，如此能增加保留房地产业务的筹码。这也解释了为什么地产业务规模小的央企抢起地来反而越凶猛。

　　国企效率说：匈牙利裔经济学教授科尔奈在解释国有企业低效率时提出“预算软约束”理论。政府对于国有企业的“父爱主义”，使得这些企业永远不用担心自己的生产是不是有效率，自己的产品是不是有销路，或者自己是不是亏损。因为企业最后总是可以伸手向政府要钱。由于预算软约束的存在，与民营企业相比，央企或国企更敢于高价拿地。

　　通胀说：认为通货膨胀会加速，大通胀时代已经来临。目前地王的楼板价基本上与该区域的房价差不多。从楼板价到房价的价差，需要增加1-2万/平米的建设成本、销售成本以及部分税费。如果以未来每年实际通胀率8%、人民币贬值6%计，地王最终建成之后，大赚纵然不太可能，但是小赚还是问题不大的。

　　债券融资说：近期各种地王的资金来源几乎无一例外的都从债券市场获得了巨额的廉价资金，无论央企、地方国企或者民营企业皆如此。今年初，保利地产发行的5年期25亿元公司债，票面利率仅为2.95%；7年期25亿公司债票面利率也只有3.19%。信达地产今年3月份发行的5年期25亿元公司债，利率仅为3.8%。自2015年以来，房地产企业的公司债出现了明显的井喷。全年发债金额超过4379亿元，是2014年的27倍还多。而今年至今，发债规模已经超过4300亿，几乎相当于去年全年的发债金额。如果2016年下半年房地产行业公司债发行情况保持上半年的火爆局面，则全年融资规模将超过2014年的50倍。这还仅仅是公司债的规模，还没有包括企业债、中期票据和短期融资券等其他融资工具。

　　资产配置说：地王之一的信达地产2015年营业收入81.36亿元，不足万科的4%。截至2016年3月末，信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%。2016年，5月，信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块，购地支出已经超过2015年营业收入。信达地产的母公司是四大资产管理公司之一的中国信达。从2015年7月开始，离岸人民币汇率持续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速，因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。而中国信达作为国内四大AMC之一，资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业，而房地产是最为合适的。无论最后能否赚到钱，已经完成了母公司中国信达的资产配置需要。

　　基金输血说：基金是向房地产企业“输血”的重要渠道，方法有三种：通过基金提供委托贷款，通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象。2014年，信达地产成立了专门的投融资部，陆续参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金。这些基金投资标的基本为房地产业务，可做成FOF基金或资管产品，以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益。

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