揭楼市签约量暴涨背后猫腻：开发商自行过户

　　除了“地王”及持续上涨的房价，今年北京楼市主要的特征是商住房市场的爆发。值得关注的是，近期一些商住项目出现离奇的集中签约现象，比如通州东亚·尚品台湖项目，单周签约高达3191套。不过在业内人士眼中，这些项目短期内成交暴增，真实交易的可能性不大，更像是开发商一场自导自演的营销大戏。记者在随后的采访中似乎佐证了业内人士的观点，此前签约量出现暴涨的尚品台湖项目目前正在大量推售房源，而名义就是“大客户团购”退房。也就是说，在目前已经限购的通州，尚品台湖项目可以通过二手房的渠道继续销售。

　　离奇的集中签约

　　集中签约在房地产市场中并不是新鲜事物。2013年3月，北京出台“未满五年或者非惟一住房转让所得按20%征收个税”的房地产新政，北京楼市被彻底点燃，二手房住宅当月网签量高达43780套，创下历史纪录。再比如，2014年的“9·30”新政以及2015年的“3·30”新政出台后，房地产市场均出现集中签约现象。

　　房地产市场成交有高峰期，也有低谷期，这属于正常的市场现象。但是，近段时间，北京一些商住项目的集中签约却显得有些离奇。

　　北京商报记者了解到，4月18日-26日，东亚·尚品台湖单周成交量高达3191套，周成交环比增长60倍。数据显示，该项目今年一季度共成交554套，4月11日-17日也仅有47套签约，而这正好是通州商住限购之前的一周，即便商住限购导致通州商住房成交上涨，但其他商住项目并未出现如此大幅度的增长。此外，当时东亚·尚品台湖并未实施大力度的优惠营销活动，这样的集中签约显得更为离奇。

　　事实上，同样的成交异动在顺义的尚峯壹號项目也出现了。中原地产监测数据显示，今年截至6月12日，尚峯壹號项目共实现成交1261套，签约额高达57.25亿元，其中6月这几天实现成交1174套，成交总金额接近54亿元。中原地产首席分析师张大伟认为，这意味着该项目从2015年8月开盘至今10个月的时间里，之前9个月卖的不如最近几天的零头。

　　开发商的赌注

　　“对比这两个项目之前的签约状况以及后来的集中签约，可以看出真实交易的可能性不大，更像是开发商的自行过户行为。”一位不愿具名的房地产业内人士表示。

　　所谓的自行过户，就是开发商将项目在售房源集中网签到个人或者企业名下之后，再行出售给购房者。事实上，之前也出现过类似的开发商“自买自卖”的现象，在房地产市场不景气的那几年，房企为了回笼资金变相融资，“自买自卖”是经常采取的手法之一。

　　行业人士评论，若这两个项目的集中签约并非真实交易，而是一种自行过户的话，这实际上是开发商下的一种赌注，即是对楼市持续上行持乐观态度，而赌资则是自行过户所产生的巨额契税。

　　依据张大伟的计算，6月10日-12日，北京楼市成交榜单前两位的项目尚峯壹號与林肯公园，分别签约44.52亿元、34.06亿元。按照契税3%来计算，共需缴纳契税额近2.4亿元，因为此次交易基本是以房屋原值来计税，该原值约为50亿元，即便如此，个别项目自行签约付出的代价也达到1.5亿元。

　　规避限购风险

　　值得注意的是，东亚·尚品台湖与尚峯壹號项目集中签约的背景均是商住房限购传闻，前者是在通州商住限购政策落地的前一周，后者则是在北京商住将全面限购的传闻之下发生的。对此，业内人士认为，这类项目的集中签约是为了规避商住房限购的风险，一旦限购商住房只允许公司购买，未来的税费以及贷款难度将导致整个商住房市场成交大幅度下滑。

　　那么，这种自行过户是如何规避限购风险的呢？这要从商住限购的具体细节谈起，比如通州商住房限购政策的范围并不包括二手房，就是说一旦项目通过集中过户，把新房变成二手房，就不存在因限购而找不到购买者的情况了。

　　以单周签约3191套的东亚·尚品台湖为例，昨日，北京商报记者致电该项目售楼处，据销售人员介绍，该项目仍有较多房源在售，且并不受到通州商住限购的影响。当被问及原因时，该销售人员表示，目前有一批之前“大客户团购的房子”在销售，由于之前已经过了网签，现在是按照二手房来销售的，不受限购政策影响。

　　再售问题犹存

　　如果东亚·尚品台湖等项目为规避限购而选择自行过户后再出售，这种行为是否违规呢？北京商报记者就这一问题进行采访，多位业内专家均表示，开发商这一行为并不涉嫌违规，只是这么做付出了不小的代价，后期再出售也会存在一些问题。

　　对于这类项目后续出售的问题，北京商报记者采访了曾在东亚·尚品台湖做销售的王先生。据王先生介绍，他现在已经不在东亚·尚品台湖做销售了，已经转到通州运河核心区某商住项目工作，原因在于购房者购买东亚·尚品台湖的房子多了一道过户流程，而这一手续何时能完成、购房者何时得到房本都是未知数，开发商也不能给出明确答复，客户承担了一定的风险。

　　此外，出于销售员自身利益的考虑，卖了房却不知何时才能收到佣金，导致许多房地产代理机构不愿意接手这一楼盘的销售工作。

　　商住疯狂道理何在

　　近期，商住房炒得比较热，然而商住房自身的“先天不足”，使得短期热销不能持久。所谓的商住房，其实是将非住宅用地开发建设成可居住房屋的通俗叫法，本质上属于非住宅，而且其房产证上也注明了是商业、办公类产权。明明不是住宅，却当住宅来销售，购买这种“伪住宅”是否存在风险呢？

　　购买商住房弊端多、风险大，粗粗一罗列就有11条：1.商住一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，商住房是享受不到这些配套服务的。2.商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。3.买商住房的贷款期限一般不能超过十年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。4.商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。2013年国家出台的系列信贷、税收政策，只针对住宅项目，对非住宅并无优惠政策支持。5.商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅。6.买商住不能迁入户口。7.商住基本上都没有燃气，只能用电磁炉。8.商住的公摊通常情况下都特别大。9.商住的物业费、供暖费，要比住宅贵很多。10.由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅，所以用做居住时很多权益不受法律保障。11.商住的宜居性较差，人员混杂，安全性差。

　　看到这里相信大多数购房者的心里都有了数，不会随便被开发商忽悠了。

　　北京市房地产协会会长陈志也谈到，尽管商住房看似满足了部分群体的居住需求，但是潜在问题和风险特别多，购买时还需谨慎。同时，也要给开发商一句忠告，用炒作商住限购这种手段来卖房，是一种扰乱市场、无视法律法规的行为，政府一定会依法依规严肃处理的。

　　再说说商住房本身，从近几年的数据分析看，目前拿地未施工、施工未上市、上市未销售的商住房总量不小，这种潜在供应和现有在售的商住房加一起，总库存还是不少的，这就存在存量过剩的风险了，这也将直接导致这类房屋升值空间变小、涨幅缓慢。这种情况下，无论是建还是买，对于开发商和投资者来说，都应该理性地想想了。

　　北京商报记者 赖大臣 彭耀广/文 宋媛媛/漫画