学区房暴涨之谜：16万人抢5000个入学名额

　　2014年北京教改之后，按照就近和免试原则，在优质学校招生范围内有一套房子，成为最有效和最保险的上名校途径。一方面，以房择校堵住了“条子生”、“共建生”、特长生、赞助费、推优、点招等择校渠道；另一方面，它也造就了天价学区房市场。

　　2016年4月底，北京市各区陆续公布了今年的小学和初中入学政策。记者梳理发现，在入学条件上，房子的权重越来越大。

　　比如，海淀区今年正式施行“六年一学位”政策，一个房子地址，六年内只能被用来做一次入学登记。而西城区则规定，今年光有西城户口不能保障孩子上学，还得在西城实际居住(买房或租房)。

　　今年北京市各区上学政策的另一大变化是，非京籍学生入学越来越严。比如，石景山区规定，持有《北京市工作居住证》(俗称“北京绿卡”)的非京籍，今年将不再享受京籍入学待遇。再比如，丰台区规定，以后对于非京籍学生父母的工作和租房情况，每年都要动态审核。

　　自从2014年北京启动“教改”以来，每年4月公布的各区入学政策，成为所有京籍和非京籍家长们最为关心的事情。

　　北京各区的入学政策，每年都会略有调整，但唯一不变的是“就近原则”。对家长们来说，如果想让自己的孩子消费到优质教育资源，那么在相应优质学区有一套房子，成为最保险也几乎是唯一的选择。

　　《中国教育报》曾公布的一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

　　一边是16万人的潜在需求，一边是5000个优质学位名额，这是北京优质学区房市场价格一路高歌猛进的主要原因。

　　而且，随着二孩的放开，上学需求将进一步放大。北京师范大学的几位学者在一篇论文中预测，2015年-2025北京市小学生入学人数将在现有17万人的基础上逐年增加，最终稳定在25万—30万人。

　　就近原则，也是国际上通行的义务制教育入学惯例。只不过，由于北京这样的超级城市入学需求和教育资源供给严重失衡，各区政府对适龄儿童的容纳能力有限。最后只能是在就近原则的前提下，根据是否有房子，以及房子位置来进行学位资源的分配。对政府来讲，这是无奈之举。

　　北京2014年教改政策的出台初衷，其实是为了打击特权生等灰色上学渠道，推动教育均衡化。

　　教改后价格快速上涨的学区房，本身就数量特别有限。灰色渠道被堵死，市场的力量开始起作用，并最终反映到学区房价格上涨上。

　　从以钱、权、优择校到以房择校

　　在北京家长圈小有名气并兼职做入学咨询的无言(网名)对记者介绍，新中国成立以来，北京市的义务制教育发生过两次大的改革。一次是1997年，一次是2014年。

　　1997年之前，北京市的外来人口还很少，上学的需求主要是京籍儿童。其中，小学主要是根据户口所在地就近入学。有的家长为了追求好学校，就把户口迁移到名校集中的海淀区。

　　在小升初阶段，北京在1997年之前施行的是统考。想进好中学，靠的是学生自己的能力。当然学生也可以选择靠户口就近上初中。

　　到1997年，北京最后一次实行小升初统考，开始进入“大派位”时代。

　　所谓大派位，其实就是用电脑来摇号，让学生就近上初中。在这之前，国家多次提出取消小升初考试，实行划片就近入学，以普及九年义务制教育。但直到1997年，上海才首次在全国实行小升初免试就近入学。北京也很快跟进，从1998年开始取消小升初统考。

　　尽管已经实行了大派位，但很多家长还是希望自己的孩子能进入优质初中。而一些学校也希望能招到一批优秀小学毕业生。于是很多学生在小学毕业后，不进入大派位体系，而是自主择校。

　　无言对记者总结，这些择校行为，有的是灰色渠道，比如“条子生”和关系生。有的是正规渠道，比如靠特长、推优、点招和海选等方式进入优质初中。还有的是走市场经济的路子，靠择校费和赞助费入学。但数量最多的是“共建生”渠道，即一些单位通过赞助一些好学校，让单位职工子女获得入学机会。

　　后来，择校行为又进一步拓展到幼升小阶段，但共建生现象主要还是小升初阶段更普遍。“我印象中，有个中学共建单位多达八十多家。”无言对记者说。

　　这种择校和派位共存的模式，一直持续到2014年。

　　这年1月，教育部发布了当年的一号文件——《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，要求全国各地在义务教育阶段实行就近入学。

　　3个月后，北京市根据教育部的要求，发布了《北京市教育委员会关于2014年义务教育阶段入学工作的意见》(以下简称“《意见》”)。《意见》取消了共建生制度，并提出要控制特长生招生。

　　无言认为，2014年的教改，某种程度上是回到了1997年的大派位时代。

　　对家长们来说，2014年教改之后，孩子上小学，只能按照就近和免试原则提交入学申请。于是家长住在哪，决定了孩子能上什么样的小学。

　　而上中学则采取单校划片和多校划片两种方式。单校划片学校采用对口直升方式招生，即一所初中对口接收片区内所有小学毕业生入学。多校划片是根据学生所填志愿，对报名人数少于招生人数的初中，实行学生直接入学。对报名人数超过招生人数的初中，以随机派位的方式确定谁能入学。

　　但无论是单校还是多校划片，同样跟家长房子的位置直接相关。可见，2014年北京教改之后，在优质学校招生范围内，有一套房子，对于家长们来说，是最有效和最保险的上名校途径。

　　供需失衡的畸形学区房市场

　　北京清华同衡规划设计研究院技术创新中心曾受北京市委办公厅委托，做过一个关于北京学区房的调研报告。该报告的结论显示，目前北京的优质教育资源主要分布在东城、西城和海淀几个区。其中，西城和海淀两区占据了过半的重点学校。

　　该中心副总监王鹏对南方周末记者表示，北京优质学区房的价格走势，独立于整个北京市房价市场，任凭北京房价涨跌，这些重点学区房的房价“稳健上涨”。

　　这份2015年9月完成的报告显示，当时西城的重点学区房以均价60560元/平米的天价占据首位，其次是东城区的58964元/平米。接下来是海淀区(50498元/平米)、朝阳区(40652元/平米)、丰台(33838元/平米)、石景山(32181元/平米)。

　　这只是重点学区的均价水平。实际上，核心学区房和普通学区房的价格差异巨大。同样是来自该报告的数据显示，人大附小对口小区均价最低49756.26元/平米、最高85257.41元/平米，而实验一小对口小区均价最低48937元/平米，最高180012元/平米。

　　并且这些核心学区房绝大多数是居住功能十分脆弱的“老、破、小”，上述报告显示，西城1990年以前建成的房屋占到了53%。

　　▲ 在北京市西城区文华胡同，某对口北京实验二小的院子里，5间房皆是空置，无一人居住。(新华社/图)

　　在2014年教改之前，一提到学区房，主要是指东城、西城和海淀这些“老破小”的房子。

　　但2014年教改后，学区房的概念迅速扩大了。按照2014年教改，每个小区都对应有一所小学。所以，理论上来说，只要你在北京有一套房子，都可以称为学区房。只不过，很多小区对应的小学，往往质量一般，甚至属于老北京人嘴里说的“渣小”。

　　虽然学区房的概念变大了，但追求优质教育资源的家长们，依然把目光锁定到那些对应着“牛小”的“老破小”。

　　由于北京市的优质学校大都分布在城中心，而这些地区基本不再批准新建商品房项目。所以家长们几乎不可能在核心城区买到新房了，也意味着优质学区房市场的增量空间被堵死，只剩下存量市场空间——二手房市场。

　　如今，这个供给被严重压制的优质学区房市场存量市场，正在遭遇进一步的压缩。

　　比如，今年海淀区规定，幼儿园升入小学开始正式实行房产“六年一学位”政策。这意味着，很多优质学区房，在一夜之间丧失了学区房的功能和价值。这让本来就供应紧张的优质学区房存量市场，一下子又萎缩掉不少。这些房子要等六年后，才重新具备“优质学区房”的资格。

　　京籍非京籍都得“拼房子”

　　目前北京的家长分为京籍和非京籍两大群体。2014年北京市教委的统计显示，2014年北京市约有16.06万人参加小学入学信息采集，其中非京籍人数约占40%左右。2015年略有下降。

　　对于京籍家庭来说，按照新教改规定，上什么样的小学，主要是家长拿着户口本就近登记免试入学。但户口之外，房子对上学的影响很大。

　　比如京籍人士集中的西城区，对于京籍学生，去年的规定是，只要户籍在西城区即可申请就近入学，但今年规定除了户籍在西城，还要实际居住在西城。尽管没有规定必须是买房还是租房，但从去年的实际入学效果来看，有房子有户口的能得到优先安排。

　　以北京西城区的黄城根小学官网公布的2015年小学入学政策为例，由于该小学片区适龄儿童过多，所以将适龄儿童按照四种情况分类。其中，在本片区有户口，且孩子法定监护人有房子的，列第一顺序，并按照入户时长排名。第二顺序的是有户口，但房子是四老(爷爷、奶奶、外公和外婆)的，按照入户时长排名。第三顺序是没有户口，但法定监护人有房子的，按照拿到房产证的时间来排。第四才是考虑有户口但没房子的情况。从第三条和第四条来看，有户口的不如有房子的。

　　由于小学是义务教育，没能进入黄城根小学的学生，会被安排到西城区其他学校就读。

　　对于京籍学生来说，上初中同样绕不开房子。以西城区2016年的入学政策为例，要在西城上初中的话，要么孩子是在西城上的小学，如果你没在西城读小学，那么你就得是北京户口或者西城户口，同时还要在西城实际居住(有房或租房)，你的孩子才能在西城上初中。

　　也就是说，京籍孩子能上什么样的中学，跟上小学一样，跟房子有很大关系。

　　“整个2014年的教改，实际上是固化了小学和初中的对应关系。”无言对记者评论说。

　　如果是非京籍学生，有没有房子，更是能否就读的关键所在。对于非京籍来说，要取得在京就读资格，需要父母办好五证：在京务工就业证明、在京实际住所居住证明、全家户口簿、在京暂住证、户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府出具的在当地没有监护条件的证明。

　　这些年，随着大量非京籍入学需求增多，各区承受能力有限，纷纷出台了相应的入学调控措施。总体上来说，非京籍在京入学难度越来越大。比如，很多区都要求非京籍父母在开具五证时，必须在该区缴纳了一定时期的社保，且不能间断。

　　办好了五证，非京籍的孩子又要被分成两类。

　　一类是在区直辖小学招生范围内居住的，按照“多校联合电脑派位”的方式进入该区有空余学位的小学就读。参加多校联合派位的非京籍学生，要先填报志愿，然后分批次录取。优先录取的是有房的非京籍，其次才考虑租房的非京籍。

　　第二类是针对在乡镇小学招生范围内居住的非京籍，按照“分配入学”的方式进入该区小学就读。分配时同样优先有房的非京籍。

　　以北京非京籍比较多的通州区为例，2016年通州区对于非京籍孩子上初中的规定是，如果在通州区上了小学的非京籍，直接去联系通州区的中学看看有没有就读机会。如果没在通州区念小学的非京籍，需要办理五证后去联系相关中学。

　　“说白了，对非京籍来说，上小学可以拼一拼房子，但上初中，连拼房子的机会都没有。让我们自己去联系，言外之意就是告诉你希望不大。”一位住在通州区的非京籍家长对记者说，他打算让自己的两个孩子去北京周边的河北燕郊上初中，还是不行的话，就送孩子回老家读书。

　　一位要求匿名的北京某区的教育督导对记者表示，外来人口的增多，加大了非京籍学生的入学需求。他举例说，比如北京某个区，外来人口已经达到了常住人口的一半。导致去年一年该区上学需求一年增加了八千人。他认为，按照这样的速度下去，政府再怎么加快教育投资，也跟不上需求，所以对非京籍学生在京上学的控制会越来越严。

　　教育均衡化路在何方

　　对于学区房和教改等话题，记者联系了北京教育主管部门，但未获得答复。但从北京这两年来一系列教改配套措施来看，政府将主要精力放在推动北京的教育资源均衡上。

　　比如，北京这几年一直在加大名额分配的比例，要求北京市的优质高中，在招生时必须拿出一定比例的招生名额，向普通初中招收学生。今年这一比例被提高到50%。

　　另外就是加大小升初的直升比例。比如，西城区计划6年后小升初时，80%将是直升。同时，鼓励牛小兼并重组普通小学。

　　政府在教育均衡上的努力，能在一定程度上弱化房子跟教育资源的关联度。比如，加大小升初阶段的直升比例，让更多的学生在升初中时，直接进入对口的中学。这样能客观上弱化小升初阶段对于学区房的争夺。

　　此外，政府在存量学区房市场的一些挖潜行为，客观上也能对学区房起到降温作用。比如，朝阳区政府对学位紧张地区采取借址办学，内部挖潜改扩建教室，向相邻街区富余学位统筹安排的方式来扩充学位。

　　北京清华同衡规划设计研究院规划师陈清凝对记者说，政府的一些措施还是很有效的，比如他们关注到，东城、西城的学区房溢价正在下降，主要原因就是这几年政府推动的“集团化办学”开始发挥作用。

　　在北大附中原校长(1997-2001)赵钰琳看来，北京的学校，在硬件设施上已经相差无几，关键是在校长和教师队伍等软件上，存在很大的不均衡现象。他对南方周末记者提到了解决教育不均衡问题的“山东模式”——对教师队伍进行“区管校用”。

　　山东模式也叫县管校用，即打破教师铁饭碗，县里招聘管理教师，学校跟老师采取合同制。

　　但“区管校用”这种靠政府的行政力量来人为调配教师资源的模式，在北京不一定能推行下去。因为北京好学校里的教师不愿意去普通学校。

　　“优质学校的教师身份，是一种隐性福利。”北京大学老教授协会基础教育研究与发展中心副秘书长庞洪兰对南方周末记者说，前年北大附中要招9个老师，光报名的就有1400人，其中来自北大的博士生就有200多人。

　　在赵钰琳看来，北京学区房上涨的关键是优质教育需求的供需矛盾，关键是要加大对民办教育的支持。

　　赵钰琳去日本考察后发现，日本的经验有三条。一是公办学校在硬件和软件上都标准化。但中国是硬件标准一致了，软件标准差别很大;二是日本民办教育很发达，为市场提供了更多优质的教育资源;三是日本对教育的投入很大，高达6%左右。目前对教育投入对GDP占比上，世界平均水平是5%左右，中国是4%左右，美国是7%左右。

　　实际上中国人对于优质教育资源的需求，已经不那么在意到底是公办还是民办。比如北京大学老教授协会基础教育研究与发展中心，在深圳合作办了一个中学，一年招生80人，学费一年15万元，由于能描绘出学生6-10年后的样子，这个中学吸引了几百人疯抢学位。

    每日A股操作策略和涨停股都会在我的微信号里发布，扫描下方的二维码（或搜索微信公众号：laochengucanhui ）关注我的股参会。