盘点北京楼市上半年：高价项目成交创纪录

　　盘点楼市上半年

　　今年上半年，在政策宽松趋稳，各类需求集中释放等多重因素共同作用下，北京楼市与全国楼市迎来火热行情，新房、二手房均迎来销售旺季。对于下半年楼市，不少业内专家分析称，在目前市场后续需求有限、国家收紧楼市政策的背景之下，北京新房市场下半年恐难有较大起色，下半年楼市总体稳定，销售增速收窄。

　　新房

　　通州、大兴成交最多

　　>>数据

　　纯新房共成交60211套，同比2015年上半年上涨55.6%

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年北京新建商品住宅（不含保障房）共成交60211套，同比2015年上半年上涨55.6%，环比2015年下半年下滑7.2%。

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，若在新建商品住宅（不含保障房）中剔除公寓类产品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓），普通纯商品住宅在2016年上半年的交易量仅为26746套，较2015年下半年大降45.2%，为2010年以来半年交易量的第三低数据，仅略高于2011年下半年和2014年上半年。

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，区域分布上，上半年成交量排名前五的区域为通州、大兴、顺义、房山、门头沟，其中通州、大兴的成交量超过10000套，顺义、房山超过7000套，东城、西城、延庆合计仅有370套，其它区域成交量均在1000-3500套之间。

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年成交的北京新建商品住宅中，一居室有20078套，占34.3%，占比较2015年下半年增加16.1个百分点；两居室17181套，占29.4%，占比较2015年下半年减少14.4个百分点；三居室13988套，占23.9%，占比较2015年下半年减少4.6个百分点；其它套型（四居、五居、复式、别墅等）共7279套，占12.4%，占比较2015年下半年增加2.8个百分点。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，上半年两居、三居等主流套型的成交量、占比都在下降，一居则受公寓类产品成交火热影响出现了大幅增长，其它更高端的大户型成交量和占比也在提高。

　　>>分析

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，从整体来看，2016年上半年北京新房市场表现出了公寓类产品井喷、普通纯商品住宅市场降温、新房豪宅化三大特征。经过多年的高度发展，北京的新房市场已经日趋饱和，新增的新房项目越来越少，北京新房市场已很难维持高热度。虽然2015年“3·30”新政后的一系列政策也带来了新房市场的复苏，但难以持久，今年上半年就已经开始降温。

　　二手房

　　先扬后抑6月现断崖式下跌

　　>>数据

　　半年交易量创六年新高

　　今年上半年，北京二手住宅经历了冲高、降温、断崖式下跌的过程，整体市场在逐渐趋冷。

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，今年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，环比2015年下半年增长20.6%，创下2010年以来半年度交易量的新高，成交均价为43465元/平米，环比2015年下半年的均价上涨9.3%。

　　上半年的二手房市场，主要经历了三个阶段：第一阶段为1-3月份，市场快速升温，交易量逐月走高，3月份交易量突破3万套，创下3年来的单月成交量新高；第二阶段为4-5月份，市场冲高回落逐步降温，但成交量仍在2万套以上；第三阶段为6月份，市场交易量出现断崖式下跌，交易量萎缩近5成，仅有1万余套。

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，分区域来看，上半年通过我爱我家达成的二手住宅交易中，33%位于朝阳区，16.8%位于丰台区，16.5%位于海淀区。由于地域广、存量房源供应量大，朝海丰三区仍然占据着北京二手住宅交易量的前三位。

　　此外从数据也可以看到，随着南城开发建设力度的加大，房源供应量的增加，尤其是交通、教育、医疗、商业等配套资源的逐步完善，较低的房价开始吸引更多的购房需求流向丰台，这也使得丰台的交易量占比超过海淀，位居全市第二。

　　上半年通过我爱我家达成的二手住宅交易中，海淀、东城、西城的二手住宅价格依然最高，超过5万/平米，西城更是超过7万/平米；门头沟、房山的价格最低，平均不到2万/平米。

　　户型结构上，上半年成交的二手住宅中，一居室占25.5%，较2015年增加2.3个百分点，均价44957元/平米；两居室占51.2%，较2015年减少1.9个百分点，均价43758元/平米；三居及以上占23.4%，较2015年减少0.4个百分点，均价42384元/平米。两居室最受市场青睐，交易量过半。

　　上半年的二手房买家中，80后买家占54.6%，占比较2015年略微减少0.5个百分点；其次为70后，占23.4%，较2015年下降2.8个百分点；90后买家有6.1%，较2015年增加1.9个百分点。

　　>>分析

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，上半年北京二手住宅市场先是延续了2015年“3·30”新政后的升温趋势，成交量持续走高；此后，由于购房需求被提前透支，需求不足的市场开始降温。与此同时，过热的市场也引发了政策导向的转变，楼市政策开始收紧，购房者逐渐回归理性，市场、政策双重因素的作用下，二手住宅市场在6月出现了大幅降温。

　　胡景晖表示，从当前的政策形式来看，北京未来的楼市政策仍将从严趋紧，二手房市场的持续低温或难以避免。而根据以往的数据，北京二手住宅的年均交易总量一般在15万套左右，近几年随着存量房市场规模的增加，年均交易总量也就在20万套左右，而今年仅上半年二手房成交就已超过13万套。根据历史经验推断，下半年北京二手房市场的成交规模也就在七八万套的水平，下半年北京楼市降温将是大势所趋，而房价也会随着交易量的萎缩，逐步企稳回落。

　　顶豪

　　高价项目成交创纪录

　　>>数据

　　10万/平米的豪宅共有225套

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年，北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，平均价格超过10万/平米的豪宅共有225套，同比2015年上半年上涨65.4%，环比2015年下半年上涨94.0%。总价超过1000万元的豪宅共有2799套，同比2015年上半年上涨133.4%，环比2015年下半年上涨33.1%。在新建商品住宅尤其是纯商品住宅成交量减少之时，豪宅交易量的持续攀升导致了新房成交均价的进一步上涨。

　　中原地产研究部统计数据显示：北京顶豪市场成交爆发，半年来8万+签约571套，刷新了年度历史新高纪录，推涨北京均价上涨9.6%。

　　>>分析

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：按照8万+计算，签约也达到了586套，半年8万+签约了160亿，可以认为北京一年的顶豪容量在300亿+上下。按照300亿的年去化速度，北京高端产品全部消化大约要7年。此外，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市场出现降温，顶豪市场将出现巨大风险。

　　土地

　　历史最低和历史最高并存

　　>>数据

　　土地供需比约为1：7

　　从土地成交历史看，上半年，北京土地市场创造了住宅用地供应数量和供应面积历史最低，但溢价率、楼面价则刷新了历史最高纪录。

　　据中原地产研究部统计数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造，居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元，商服类3宗成交金额为55.55亿元，综合类4宗，成交金额为91.35亿元。值得注意的是，今年上半年，北京供应的居住类用地仅有7宗，商品房住宅的面积只有38.7万平方米，也就是商品房住宅土地未来大约只能供应3000套。反观交易数据，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3万套左右，这意味着北京的土地供需比约为1：7。

　　从具体数据来看，今年上半年，北京居住类用地楼面价每平方米接近2万元，溢价率为34.5%；商服金融类用地楼面价每平方米23686元，溢价率为108.5%；综合用地楼面价每平方米18465元，溢价率为51.47%。

　　高地价不止在北京。上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，地王频繁出现，这219宗地块中，超过半数是国企央企获得。

　　上半年全国主要的50大城市合计土地出让金高达10243.7亿元，历史首次突破万亿，而在2015年同期则只有6973.14亿元，杭州、苏州、南京、合肥，成交额同比上涨均超过200%。

　　>>分析

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年上半年在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象，地王也从之前一线城市迅速向其他二线城市蔓延，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

　　2016年是中国有史以来地王最密集的年份，密集的地王潮持续，影响了房地产市场预期，对后市房地产市场将带来巨大风险。以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿元，而截至6月16日，销售额只有224.8亿元。从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元/平方米左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万元/平方米左右，这部分地王入市的难度依然非常大。

　　房价

　　均价环比涨幅收窄

　　>>数据

　　6月北京新房、二手房分别较上月上涨1.96%、1.17%

　　中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11816元/平方米，环比上涨1.32%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。

　　根据百城价格指数对北京、上海等十大城市（新建）住宅的全样本调查数据显示，2016年6月十大城市住宅均价为22450元/平方米，环比上涨1.52%，涨幅较上月收窄0.41个百分点。6月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为33695元/平方米，环比上涨0.98%，同比上涨22.70%。其中6月北京新房、二手房分别较上月上涨1.96%、1.17%。

　　>>分析

　　中国指数研究院报告表示，为抑制房价过快上涨，热点城市收紧政策持续升级，从控需求、调供应方面稳定楼市发展，如近期房价涨幅明显的合肥将在7月开始执行针对购房者的差别化信贷政策，提高首付门槛；针对土地价格过快上涨也出台了相关政策，要求高价拿地的开发商必须在土地出让合同签订的一个月内一次性付清土地出让金。此外，供不应求矛盾较深的南京已官方表态，为缓解局部区域供应偏紧，将在今年下半年进一步加大商品住宅上市供应。未来随着地方调控政策进一步落地实施，热点城市楼市过热现象将得到控制，百城整体房价涨幅或将继续趋缓。

　　□对话·北京中原二级市场总经理 任莉

　　下半年楼市总体稳定销售增速收窄

　　问：如何评价上半年北京楼市表现？

　　答：今年上半年北京楼市冲高明显，新建住宅市场总成交59034套，同比增长53%，总成交额1901亿元，同比大涨7成，在3月和6月分别出现两个集中成交的高潮。高端改善型楼盘领衔北京楼市上半场，包括亦庄金茂悦、龙湖西宸原著、使馆壹号院、中冶德贤、公园懿府等项目总成交额均超过10亿元，这些项目的热销表明，在新一轮地价推动下，北京中高端市场客户对房价的接受度又上了一个新台阶。

　　此外，上半年北京土地市场共成交23宗地，土地成交宗数、面积均为历史最低，涉及住宅性质的成交土地仅7宗，比去年同期减少近一半，但溢价率、楼面价则刷新了历史新高。在此基础上，预计下半年北京总体将趋于稳定，销售市场增速收窄。

　　从供应层面看，由于北京土地稀缺、供应不足、地价高企，地价已普遍超过房价。在地价反推作用下，未来北京楼市产品结构将主要集中在高端改善和豪宅市场。

　　相比同为一线城市的上海和深圳，去年两地高端豪宅成交单价早已突破20万元，仅今年上半年，上海单价10万+产品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均价首次突破7万元大关，10万+楼盘尚凤毛麟角。作为与上海、深圳同级别的国际大城市，北京发展潜力还有巨大空间，楼市风险不大，价格存有上涨的余地。

　　问：未来的房地产市场走势如何？答：随着北京高端豪宅市场竞争进入白热化，豪宅产品将效仿香港等国际城市，户型不大、功能完善、设计紧凑等将作为产品前期设计参考系数，凸显市场理性光芒，产品力依然为王。

　　从客户变化情况看，借力今年“二孩”政策等推动，改善性客户继续成为楼市主力，整体呈现城区外溢的特点。表面看，地价增长致使房价攀升，买房人支付能力相对减弱。事实上，已拥有一套住宅的客户，在房价增长的同时资产也随之上扬，客户具备一定承接力，加上北京供应结构梯队明显，支撑其住房升级改善需求的可能。

　　调查数据显示，这些改善型客户重点考量区位、教育环境、宜居诸多条件，因而房企在改善型产品前期规划方面，更多聚焦健康人居、宜居等可创新层面。

　　问：对购房人有哪些建议？

　　答：在买房置业方面，京城两大区域值得关注。通州规划为北京城市副中心，配套、教育等各方面资源都将得到严重倾斜，未来将成为最大的受益者，投资置业买房升值潜力大。

　　作为全世界最大的北京新机场未来年旅客吞吐量将达到1亿人次，近千亿资金的投入，将彻底改变这些区域的基础设施和经济环境。新机场的建设带动了整个京西南片区，包括大兴、丰台等区域成为近几年的楼市热点，“未来30年北京向南看”也同样是老百姓(50.390, -0.40, -0.79%)买房置业的指南。

　　此外，由于未来存在限购的风险，上半年惊鸿一瞥的北京商住公寓市场，在不限购之前仍然具有投资意义，成为投资者选择之一。在住宅地价高涨大环境下，商住公寓将支撑补给刚需市场，一旦限购后，提前到手的公寓仍能在个人刚需市场流通，投资价值凸显。

　　京华时报记者 潘秀林 邢飞

    每日A股操作策略和涨停股都会在我的微信号里发布，扫描下方的二维码（或搜索微信公众号：laochengucanhui ）关注我的股参会。