首开集团潘利群：开发商的新机遇或来自为城市“镀金”(图)

　　7月22日，首开集团党委书记、董事长潘利群，在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上发表名为“开启镀金时代 如何贯彻供给侧改革”的主题演讲。他试图通过对中央提出的“供给侧结构性改革”进行分析，为时下焦虑的房地产行业提出解决方案。

　　潘利群认为，供给侧改革将指引中国房地产进入“镀金时代”，同时开启中国城市发展的“镀金时代”。一位在台下认真听完潘利群演讲的经济学家私下称，这是一篇精心准备的演讲。

　　不同性质的市场主体有着不同的生存哲学。当房地产已经不再是土地红利的盛宴，不管是央企、国企还是民营企业都开始思考他们未来的生存方向。而国企的生存哲学或许在于控制风险之下寻找更稳健的机遇。

　　潘利群在接受21世纪经济报道独家专访时透露，行业整合是大趋势。在这种背景下，作为国有独资企业，首开集团将加快整体上市步伐，改造成一级混合所有制企业。未来新型业务将发力在城市复兴和养老产业方面，传统房地产业务将进一步深耕境内外资产。

　　“我们对土地成本这么高也有困惑”

　　全国房地产商会创会会长聂梅生在论坛现场演示了一张“2015年8.7万亿商品房销售额分解”图表。其中显示，“销售额中，企业所得税占到8%，开发商收益占到30%-40%。60%-70%是政府的收益。”

　　聂梅生表示，“如果现在所有的改革或者是供给侧改革，全部是冲着开发商的30%-40%，而土地成本压不下来，房价肯定会上去。”

　　潘利群认为，针对本轮改革，国家提出了“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，任务之首是“去产能”。“产能”是已经投入的生产能力，“库存”是已经完结的生产过程，它们都无法从根本上改变形态，新增资源也就无法很匹配地投入利用。所以在理解上，应当调换一下顺序，先有“补短板、降成本”，然后才是“去产能、去杠杆、去库存”。

　　对于土地成本居高不下，潘利群称，作为房地产市场的竞争主体，他们也有困惑。“在实际运作中，我们也不希望土地成本这么高。房价越来越高，这并不利于未来行业健康发展。”

　　近期，有传闻称，住建部部长陈政高亲自主持，分别与万科、融创等房企董事长会谈，对2016年楼市和去化及存量压力进行摸底，为下一步政策调整支招。潘利群认为，如果政府能够在土地招拍挂方面进行调整，对改变房价成本的构成做一些调整，可能使市场相对理性。但房地产调控的“因城施控”整体基调已经确定，应该不会有全国性的重大、强有力的调控措施。

　　潘利群认为，过去，中国房地产的繁荣是中国经济快速发展的成果。如今，中国房地产市场告别了暴利和非理性的增长模式，回到了正常商业逻辑上，这是任何竞争性经济领域必然经历的成长阶段，也是市场化资源配置的结果。但不可否认的是，在任何国家、任何时期，房地产都是一股重要的经济力量，它的作用可能在有些时候被夸大，但是，它与宏观经济的高关联度是毋庸置疑的，这是对房地产行业经济地位总的认识，有了这个认识，才能在大周期切换时保持定力，更好认清现状，进而分析问题、解决问题。

　　基于此，他建议决策层在出台各项调控措施的同时，各种配套措施同时落地，从而达到市场稳定的格局。比如，针对去库存城市，出台一些刺激市场变化的配套政策；而针对一线和热点二线城市，从土地招拍挂环节已经调整，政府在宏观层面把供给重点放在解决民生，提升城市质量方面。供应的土地回归保障、居住属性。

　　而回归到房企层面，潘利群认为，房地产企业要在竞争性的城市格局里，找准定位、做好产品、赢得市场，供给侧改革是很好的时机，它促发房企重新找寻立业之本。这就要求房企在形势转换的关键时期，认清当前行业的主要特征：其一是，土地价格高企，开发成本居高不下。2015年，中国土地市场价格创下历史新高，一线城市、热点二线城市，面粉贵过面包，普遍迈入豪宅化、高端化。其二，城市与行业集中度越来越高。全国35个重点城市占销售额比重超过50%，一线城市在35个重点城市占比超过40%，其中排名前十房企销售额占全国市场接近五分之一。

　　城市更新机遇

　　潘利群关注的重点在于他认识到市场的另外一个重要现象，“城市建筑总量较大，总体平衡，结构不均衡。全国城镇住宅存量超过250亿平方米，城市之间分布不均衡，与人口密度不匹配，建筑质量参差不齐，大量建筑将进入旧改危改范畴。”

　　基于这些判断，他分析了供给侧改革的着力点。21世纪经济报道记者对这些论点提炼整理如下：第一，中国房地产市场逐渐进入二手房主导的时代。“刚需”逐渐转向二手房市场，新房市场的比重越来越低。第二，中国居民收入差距较大。收入前20%家庭的平均收入是后20%家庭的6倍。这最高和最低收入的40%人口，将是新房市场的重心。中高端住宅针对前20%的人，这是房企的经济属性决定的，为后20%的人口建造保障房，这是房企应当践行的责任，保障房问题不解决，2亿农民工就很难稳妥地进城。第三，中国人居改善的需求是持续的、长久的。中国房地产行业本身成长空间较大。第四，中国住房总量巨大，区域结构性过剩与有效供给不足并存。第五，解决“城市病”问题，中国城市将迎来新一轮的建设热潮。为解决城市内涝、环境污染、交通拥堵、垃圾围城、水资源短缺等问题，智慧城市、海绵城市、地下管廊建设、轨道交通建设与空气、水、土壤治理等重大工程，每一项年投入都达万亿元。这些都存在房地产行业参与的可能性。第六，中国城市边界扩张已经接近极限，建成区的更新和再开发将成为房地产发展的主线。

　　潘利群认为，在建设城市群的发展思想指引下，在城市群内部，重新规划土地功能，调整规划指标，实现精明集约的用地格局，提高用地结构多样化水平，确保核心城市的核心功能用地需求，增进城市功能多样化。为北京、上海、深圳等城市，松绑居住和交通用地占比，或许能极大地缓解“大城市病”，这也是房地产供给侧改革的重要工作。

　　也就是说，首开集团认为房地产未来的空间在于城市更新。

　　潘利群告诉21世纪经济报道记者，他认为城市更新方面的规模不会小于目前房地产开发业务的规模。首开已经开始尝试把资源配置放在一些城市复兴领域。比如棚户区改造。

　　“一般一个棚户区改造的总投资都在百亿以上，比房地产开发的增量要大。房地产开发业务已经不再暴利，利润空间实际已经很低。而棚户区改造的利润并不会低于平均收益。”

　　华高莱斯的董事总经理李忠也曾对21世纪经济报道记者表示，2015年后所有一二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新，必然成为城市发展的新增长点。

　　住建部政策研究中心主任秦虹的预测是，中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是，一座城市的房屋供应（住宅、非住宅）存量房交易量已经超过新房交易量。(编辑 骆轶琪)

　　作者：王营

https://business.sohu.com/20160725/n460796050.shtml business.sohu.com false 21世纪经济报道 https://epaper.21jingji.com/html/2016-07/25/content_43948.htm report 4009 本报记者王营三亚报道7月22日，首开集团党委书记、董事长潘利群，在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上发表名为“开启镀金时代如何贯彻供给侧改革”