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综合自：楼市微观察（ID：loushi666），楼市风云录；作者：探戈、扬子晚报
编辑整理：房小歪
这一轮楼市的“好时光”可能是最后一轮了，一线城市正在走出最后一次房价涨幅行情，但上涨的同时，波动也会加大。
本轮房价反弹已近1年了，该涨的城市已经涨上来了，没涨的城市也基本不会有什么大的作为了。分化的格局已经定型，接下来要做的事只有两件，三四线城市去库存，一二线城市挤泡沫。
怎么去库存？
这个命题留给三四线城市，而且难度不小。因为本来为他们准备的货币和信贷政策被错误配置给了一二线城市。房地产去库存的根本方式是供给找到有效需求，也就是居住需求。任何背离这一方式的去库存都是不成功的，甚至说是危险的。货币和信贷的宽松是必要的，但仅仅依靠这一政策是无法释放需求的。原因很简单，货币政策降低了利息成本，而信贷政策本质是上是加大杠杆，则加剧了利息成本。
虽然首付门槛降低了，但后续几十年的负债，让三四线真正有住房需求的普通人看不到诚意。
举个简单的例子，买套60万的房子，按2015年3月1日基准利率5.9%计算，首付3成贷款30年，本息和为89.68万元；按2015年10月24日基准利率4.9%计算，首付2成贷款30年，本息和则为91.71万元；实际购房成本上升了2.03万元。
三四线城市的购房者大部分都是城郊居民和进城农民，可能他们不会像我这样计算，但是他们都会计算一点——月供。去库存之前房价本已相当高，调整后的月供成本上升了更加打击了他们买房动力。
三四线的房子有多少？据统计局给出的最新数据，截止今年6月，全国待售库存为7.15亿平方米，已开工未销售面积为67亿平方米，合计74亿平米。这些库存大多数位于三四线城市，没有更给力措施，去库存之路只能是“遥遥无期”了。
这一轮房地产刺激不可谓不强，以至于房价上涨早于成交量上涨，以往多次房价上涨行情都是成交量先于房价启动。但就是这样的刺激程度，也无法激活三四线楼市，原因在哪？
笔者认为，主要原因是政策没有真正让供需对接上。一边是高价的商品房，一边是囊中羞涩的农民兄弟们。我们需要适当降低房价和交易成本，而针对需求不旺的问题，则需要通过各种产业来沉淀人口，各种公共服务要向非户籍人口扩展。
怎么挤泡沫？
这个命题留给一二线城市。与三四线城市不同的是，一二线城市去库存显然不是要卖更多的房子，实际上也没有多少房子可卖了，要不然房价也不会飙升。一二线城市与三四线城市房地产最大的区别是当前购房需求是居住需求和炒房需求叠加，而且炒房资金实力明显高于居住需求的资金实力。在高杠杆和低库存的双重作用下，一线楼市正快速向豪宅化发展。
房子越来越像个筹码，借着货币和信贷的宽松带来的高流动性，投资者追涨杀跌的行为在持续推高一线房价。
我们要清楚一点，房价每涨一点，推动房价上涨的资金成本就越高，杠杆是摇动资金的一种手段。但M1的走势告诉我们，目前全社会杠杆率已经由“两高一低”逐步转变为“三高”——ZF负债高，企业负债高，居民负债率也在上升。未来居民负债率上升的空间没有了，房价上涨的势头也就快结束了。一旦投资风险加剧，不但外部热钱会直接流出，国内资本也会撤出一线楼市转而寻求国外楼市或其他更安全的投资品。
虽然目前一二线房价在上涨，但风险正在聚集，就像我所说的，一旦居民负债率空间没有了，距离泡沫破灭也就不远了。
这一轮楼市的“好时光”可能是最后一轮了，一线城市正在走出最后一次房价涨幅行情，但上涨的同时，波动也会加大。
已经买房的还可以继续持有，还没买房的要小心了，投资买房已经不是最优的资产配置方式了。
中国式买房怪相频现，你中枪了吗？
不管是不是绿灯，凑齐一小撮人就可以走了，与红绿灯无关，这被称为“中国式过马路”。而不管是不是缺房，看到别人都在买，自己也去抢一套，与需求无关，这也被人戏称为“中国式买房”。有一部分看房人，其中不少人既不属“刚需”，也无迫切的改善要求，但看到当下楼市红火，周围同事朋友接连购房，便也按捺不住冲动加入买房大军，这种“中国式买房”的跟风者，并不鲜见，也进一步加剧了市场的过热现象。
楼市怪象 1
明明不缺房，也要跟风买一套
除了无房的“刚需”和小房换大房的“刚改”人群外，不少看房人并不缺房。
别人都在买，不买怕亏了
市民刘先生昨天带着父母、妻子和女儿一家五口看房，他告诉记者，想买个品质好的大户型。而说到买房理由，细问之下，刘先生坦言他其实手上已经有两套房了，“我们在城南有一套100平方米的房子，前两年又买了学区房。我们本来是不打算再买房的，但是今年以来周边有不少同事和朋友都在买房，也动员我买一套。他们说房子现在不买以后涨得更厉害。”在周围人的带动之下，刘先生也变得不淡定了。
当然，除了别人都在买的影响外，一些看房人也表示，对于房价上涨的担心，以及调控升级，特别是房产税即将开征的消息，是促使他们加入购房者行列的更深层原因。“我周边的人都在买房，其实都是怕房价涨。最近新闻又报了，南京房价已经连涨了15个月。有的同事还炫耀，房子才买两个月，又升值多少了，晚一年买房，至少亏十几万，”市民金女士告诉记者。
出门逛个街，买回一套房
出门买菜看人排队，也跟过去买了一套房，这绝对不是笑话。目前，在楼市持续高烧之时，越来越多人跟风买房，甚至像买青菜萝卜一样随意。
一位售楼人员告诉记者，他就接待了一个买房的“朋友团”，“当时他们一共买走了五套房，其中有一位最离谱，据说他就是陪朋友来看热闹的，本来没打算买，但现场看到房子卖得很火，就立马刷卡下了定。”
记者还了解到，前段时间有位买房人只是双休日开车出去逛逛，正赶上项目排号认筹，样板房看了觉得不错，户型也满意，就立刻做了登记。当时连身份证都没带，还是打电话让家人拍了身份证照片用手机发送过来，才办了登记手续，一周后正式开盘便买回了一套房。
楼市怪象 2
明明不能买，挖空心思弄资格
在跟风买房的人群中，不少是已被限购的群体。而他们向记者表示，因为现在政府严控通过中介以假证明等方式骗取购房资格，所以也不会冒此风险，但他们会在政策允许的范围内，想方设法开到购房证明。
“实在不行就假离婚呗”
上文所提到的已经有两套房的刘先生就对自己被限购的状况并不担心，他表示，父母在南京只有一套房，他可以用老人的名义购房，反正父母就他一个孩子，今后也不会有什么产权纠纷。还有的人则会选择使用成年子女的名义买房。
也有市民通过去名字的方式来获取购房资格。市民徐先生告诉记者，十年前他和父母共同购买了一套房，产权证上是他和母亲的名字，此后他自己又买了一套商品房。现在他只要把老房子产权证上自己的名字去掉，就可以退出被限购之列。
卖旧买新也是一种方法。拥有两套住房的南京市民程先生前两天刚刚把自己的一套房改房挂牌出售，“我的要求就一个，必须一次性付款，这样我才能以最快的速度拿到买新房的资金。”
而也有一些市民则轻描淡写地向记者表示，“实在不行就假离婚呗。”
这些买房怪相，你中招了吗？而你有因为什么而买房？
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