文章来源：澳世集团。作者：澳世集团董事总经理 杨雅君 Lydia West
2016年QS“最佳学生城市”（Best Student Cities）榜单揭晓，澳大利亚六大城市纷纷上榜。其中，墨尔本，凭借在学校、学生混合、教职工活动和学校愿景等方面的极高分值，被QS评为2016年“全球第二佳留学城市”，这已经是墨尔本连续2年获得该殊荣了。
在最新的QS世界大学排名中，包括墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本皇家理工大学等在内的多所墨尔本高校皆跻身世界大学前列，并且整体排名上升显著。墨尔本整体教育水平在不断升高。
墨尔本高质量的教育环境吸引着众多留学生来此留学深造。据权威数据统计，澳洲有将近1/3的国际留学生将墨尔本所在的维州作为他们留学首选之地。
数据显示，2015年，维州国际留学生人数高达17.5万，而在2014年，这一数据尚为16万。维州技能厅厅长（Skills Minister）Steve Herbert称，“维州的大学在世界上声名赫赫，是仅次于巴黎的最受国际留学生欢迎的留学之地。”
当然，留学澳洲首先面临的是一笔不小的留学开销，也正因为如此，有长远眼光的家庭纷纷提前置业澳洲，争先抢购墨尔本知名学校周边的学区房，通过“以房养学”完成子女教育并得到高收益投资回报。
7月1日起，澳洲已经开放小学生留学，中国符合条件的，6岁以上的小学生即可赴澳留学，澳洲将成为低龄留学生的热门选择。
今年墨尔本私立小学的平均学费为一年1.528万澳元，而私立高中的学费也高达平均2.6957万澳元。
维州房地产协会首席执行官怀特指出，相较支付高昂的私立学校学费，更多的父母选择支付逐步上涨的学区房溢价。随着学区房价值的大幅增长，怀特表示，投资学区房是一个聪明的选择。
学区房：
学区房是现行教育体制下的一种独特现象，指的是在指定区域内购房，购房者的子女即可就读该区域内的重点学校。古有孟母三迁，现有买房择校，只要能将子女送进心仪的学校就读，许多家长不惜购买该学校区域的学区房并且迁入户口。北上广等一线城市的学区房价格已非普通家庭可以承受的。
国内现状 :
国内学区房一路飙升，出现了许多家长相继争抢的现象。从根源上来看，学区房的价格畸形增长与优质教育资源分布不均相关。教育资源供需关系一日得不到缓解，学区房的价格也会一路追随继续畸形增长。这就导致许多家长将目光投向海外，欧美的优质教育是吸引留学的主要原因。
国内案例 :
在北京市西城区的文昌胡同深处，一间小小的、不起眼的、可以说有点破败的房子，这处仅仅11.4平米的房产，卖出了530万元人民币的天价，每平米房价达到46万元人民币。
卖出如此高价的原因，就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。46万的单价，也创造了北京最贵学区房的纪录。此外，多位人大代表、政协委员就“天价学区房”问题表示，国外类似“天价学区房”的问题很少，“天价学区房”产生的根本原因在于教育资源的不平衡。
此外，多位人大代表、政协委员就“天价学区房”问题向记者表示，国外类似“天价学区房”的问题很少，“天价学区房”产生的根本原因在于教育资源的不平衡。
中澳房产对比 :
海外学区房优势
海外学区房成为房地产市场炙手可热的焦点，集合了教育、投资等众多利好。有关专家就表示说，“学区房适合于两种人群，一种是为孩子教育投资的家庭，另一种是属于投资型客户。”“国内买房限购、限贷等诸多制约，使得海外置业热度在持续上升。之前都以移民为主，而现在纯投资者越来越多。”
1、以房养学——留学投资两不误
出国留学是很多学子的梦想，也有非常多的家长渴望通过努力为孩子实现这样一个梦想。众所周知，留学费用不菲，加上生活费等费用，大学生留学几年下来就是一笔昂贵的费用。如果购入了学区房，孩子在当地读书，居住在自家购买的学区房内，不仅可以享受到比学校更好的住宿条件，而且还能收取租金以支付高额的学习费用。
2、以房养老——不做孤独的老人
其实，所有的国家都必须面临一个问题，就是人口老龄化。在国外，这种现象更为严重。在国外购买学区房的一个好处就是老人将房子出租给留学生，平时有年轻人陪伴，自己周末可以去子女那边，生活有滋有味。且国外的房产比国内房产有无可比拟的优势：永久产权。
3、以房养房——长线投资收益大
国人对土地有深刻眷恋之情，喜欢买房子和土地，但是我国的房子却是70年有效期。国外的房产大部分是永久产权，这对于热衷于传承的国人有极大的吸引力。购买学区房用以以房养房的风险相对其他地方较低，因为出租比较容易。
房产投资注意事项
购买学区房有诸多好处，但是也有一些需要注意的事项，在获利的同时考虑到其可能带来的风险，理性投资，权衡利弊。
1、房屋类型
不同的投资需要选择不同类型的房子。公寓一般在市中心，商业配套齐全，繁华热闹，即便是用来投资，也容易租出去。市中心通常都是商业，名牌大学，金融，购物及娱乐的聚集地，交通自然也是四通八达，无论是上学还是工作都是非常便利及迅捷的。
澳洲本地人大多都喜欢住在离市中心5~30 公里的别墅区。这些社区，通常也有齐全周到的配套设施商业、医疗、教育、交通等。所以从选择上来说，无论是市区的公寓还是郊区的别墅都各有千秋。
2、价格权衡
其次要考虑的是其高额的价格。调查指出，凡是“学区房”都要比同类住宅贵一倍甚至几倍，英国的学区房比其它位置的房价高出42%，美国学区房要比非学区房价格贵上两三倍，加拿大更是采取对“学区房”征收高地税的措施来抑制其价格的暴涨。价格的昂贵，在给投资者带来利益的同时，也增加了投资的难度与风险。因此，投资者最好事先做好规划，合理投资，趋利避害。
3、物业选择
在购入房子的时候最好选择一手物业。因为部分地区规定海外人士不能购入二手房子，虽然子女在留学期间可以购入二手房物业，但是一旦失去“留学生身份”，就必须在一个月内售出二手房，否则政府会强行拍卖，家长需小心评估这方面的风险。
4、市场走向
目前墨尔本CBD的容积率1:18，当需求继续增加，可出售的土地储备水平下跌，可开发的便宜土地也会慢慢减少，CBD土地寸土寸金，具有长远投资价值。据 Savills统计，在墨尔本CBD周边2公里范围内，共有110个大型地产营建项目和政府投资的基建项目，投资额从2500万澳元至110亿澳元不等， 总额高达420亿澳元。为适应不断增长的常住人口和海外留学生的住房需求，墨尔本公寓房与酒店建设项目的数量还会不断上升。
5、其他事项
最后，海外房产投资还要注意一些其他问题。比如，不可以仅凭当地楼价和租金回报率来评估，对当地的基本政策法律、金融制度、社会和市场环境等要有个基本了解，这些和国内地产有着诸多不同，尤其要关注物业持有环节的税费问题。
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