还没买房的人 永远错失“楼市红利”了吗？

　　摘要：当普通人都敢持有数套住房，继续等待涨价，而长期当房东的时候，房价真的就会一直涨。但是，如果房东因为高昂的持有成本，减少手中物业而卖出的时候，房价一定会调整的。即便是一线城市的市中心，依然会调整。好地方的房子必须贵，但“永远涨”的神话，它也必须以持有成本趋近于零为前提。

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　　用房子来衡量一个人的财富地位，这是非常残酷，也非常无奈的事情。但是，它的确是一个无法改变的事实。

　　实事求是地说，这些年的楼市“暴富阶层”其实很多都是普通人，并不是都是腐败分子、或者和腐败分子有利益往来的人。这些获取楼市红利的普通人，和没有获取红利的人之间，很大的区别在于理财意识、进入楼市的时间（这个因素很大程度是运气）等方面。对后者来说，既然错过了，那么怎么办？这真是一个大问题。

　　同样出身两种命运

　　我知道的两位朋友，A和B，他们都28岁左右。才华相当——考入同一个级别的顶级大学，所处行业类似，在工作中的晋升速度和薪水也差不多。但从资产来讲，他们的差距大到难以弥补，哪怕是用一辈子。

　　A君，出生于小县城，父亲是县城某局的基层公务员，一辈子都没升官，母亲则在一家民营超市打零工。高考时，A君以全县理科前三名的成绩考上北京某顶级财经名校，成绩不错，直研，25岁研究生毕业。

　　毕业后，工作单位是一家会计师事务所之一。到2016年年初，A用3年时间积攒了差不多30万，父母给了20万，准备在某一线城市买房。结果，这座城市房价涨到了均价7万，看得上的片区，二手最低也要4万多，首付都不够。

　　B君，出身在一线城市，也考上了这所财经名校（当然，分数比A君要低很多），也是研究生毕业，在这座一线城市的一家民营企业做财务工作。

　　B君的父亲是国企基层职工，母亲下岗，然后做化妆品销售，还做过“直销”。由于父母理财意识较强，只要有钱就买房子，到了2016年，B君家庭拥有了3套都在100平米左右的房子，市价总计近2000万。

　　目前，A君还是单身。B君也没有结婚，但女友又怀孕了。A君说，因为没有房子，遭受过打击，自己都没有信心出去交女朋友。

　　从这两个案例可以看出，A君和B君其实出身的社会阶层都差不多，一个是县城公务员家庭，一个是一线城市基层职工和劳动者，但他们的财富地位却因房子——更加确切地说是进入楼市的先后时间——而判若云泥。

　　当然，也可以说是因为父母的理财意识差异或者他们对子女理财意识灌输的差异，导致了子女的财富人生不同。但这不是年轻人能选的，而是“先天”决定的。对吧？

　　三种可能性

　　那么，像A君一样因为没有买房而错失楼市红利的人，该怎么办？目前来看，办法只有三个，一是把房子买到足够远的地方，甚至是一线城市卫星城，忍受高昂的通勤成本。

　　在北京、上海，其实这样的人已经很多，廊坊、苏州都不错。实际上，随着城际铁路的发展，通勤成本也在慢慢降低，尽管的确累一点。

　　二是从白领变成金领，如果年收入翻了10倍，也差不多能解决问题了——但这条显然不如第一条现实，所以在此不做过多讨论。

　　第三条则是房价是不是会下降？这个应该是多数没有买房的人都关心的，尽管可能自己都认为，这是一种侥幸心理。但我要告诉你，这个问题要分两面看。

　　在中国的一线城市或者二线城市核心地段（其他地区诸如三线城市就不讨论了，它们的房价下降是大概率事件），房价会不会降？

　　一线城市永远涨，这个命题的逻辑“看起来”是成立的。因为，钱都往房子跑，而好地方的房子只有那么多，所以不断呈现“供不应求”的局面，价格必然涨。

　　但不可否认，在一线城市，很多房子都是被投资使用的。对租房者而言，他们都是漫天要价的房东。他们之所以愿意长期当房东，在于他们的持有成本极低。因为，中国并没有真正地、大面积征收房产税。再强调一遍，是房产持有税，不是房产交易税；此外，目前，持有税已有部分城市试点，但起征点过高，并不属于严格征收。

　　你想一想，如果一套1000万的房子按照1.5%征税——交易税卖房才交，但持有税每年都交，那意味着房东每年的持有成本是15万。这样的高现金支出，一般的工薪族是不敢长期当房东的，他会选择卖出。

　　当普通人都敢持有数套住房，继续等待涨价，而长期当房东的时候，房价真的就会一直涨。但是，如果房东因为高昂的持有成本，减少手中物业而卖出的时候，房价一定会调整的。即便是一线城市的市中心，依然会调整。好地方的房子必须贵，但“永远涨”的神话，它也必须以持有成本趋近于零为前提。

　　财政部长的话

　　征收房地产持有税，有这个可能吗？

　　你必须注意这个细节：本月23日，财政部部长楼继伟在成都举办的二十国集团(G20)财长和央行行长会议上公开说，所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将“义无反顾”推进改革。

　　就房地产税制而言，他说的显然是房地产持有税。此前，他早就多次提到“增加房地产保有环节税负”，讲的就是这个问题。如果这个税收开征，将可能是新中国最大的税制改革之一，某种程度上来说，其对中国经济的影响不亚于1990年代中期的分税制改革。

　　楼部长是中国最有智慧的财经官员之一，作为一国财政部长，他在重要的公开场合说的话显然不是戏言。大面积开征房地产税，短时间内还不会成为现实，因为这涉及利益博弈、以及立法程序的问题，但这开征这个税的确也是中国经济的需要。

　　这种需要在于三个方面：一是基于物业价值的财富分配的确有点不平衡，而且长此以往，会引发情绪，更扭曲价值；二是，离谱的房价会增加实体经济的成本，房地产的本质是金融，楼市泡沫的本质是金融泡沫；三是，沉积在楼市中的钱是“死的钱”，它拿走了本该属于实体经济的资金。

　　最后，也必须回到现实。中国楼市这一二十年的上涨，的确是人类历史上不可多得的个人财富爆发机会，而且这种爆发并不需要冒着多大的风险。抓住这个机会的朋友也不应该被其他人妒忌，因为除了少数人之外，多数人都算是合法致富。

　　而没有抓住的，则更应该受到安慰，乃至鼓舞。发财的机会还有很多，下一个机会或许不在楼市，那么它在哪里？多读书，多行路，你肯定会发现的。

　　（本文仅代表作者个人观点）

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