陈思进：中国房价究竟有没有泡沫？

　　摘要：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。金融史告诉我们，之前200多年来，每次信贷猛增之后，随之都是金融危机的降临，甚至房价的大跌，已经无数次了，迄今全球各国无一幸免。难道中国会例外吗？真心希望中国会例外，改写经济学，开创金融史的新时代！

　　（搜狐财经思想库：让思维有乐趣，让思想有力量！汇集顶尖财经智库，分享深刻透彻的调查研究，旨在普及常识，为网友提供思想洞见和专业分析。）

　　近来，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价，至少一线城市的房价，根本不存在泡沫，理由有两条：

　　第一条：“因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫……”

　　众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条是打在高房价的死穴上，这早已成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！

　　第二条：“由于供求关系，因为，至少一线城市造出来的房子都卖掉了，而且还依然在限购。所以，至少中国一线城市的房价不存在泡沫。”

　　对于这一观点，在此倒是可以好好儿地探讨一番。

　　首先，对人类来说基本有三种不同的需求：

　　空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能维持几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有，才能居住。因此把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！

　　其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险、以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。

　　但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房姐”“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”，便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中的追求利润的第三种贪婪欲望的需求。

　　可能有人会问何以见得？

　　因为，单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利；在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。

　　在过去的10年里，中国、特别是一线城市的房价大幅飙升，上海平均房价从每平方4500元涨到近来的42000元。如果在10年前的最低点进入楼市，在现在的最高点抛掉，那么投资回报率接近10倍，也难怪大家会为之疯狂排队抢房子了。在这种情况下，无论多少经济学家、金融专家指出中国楼市有泡沫，而泡沫早晚必将是会破灭的，都没人愿意相信。因为大家坚信并预期，中国的楼市还有上涨空间，可以从中获利。而恰恰就是这种预期，使得泡沫越来越大！

　　其实，一旦大量的房子从单纯的必需品，进入市场成为商品，进而进入金融市场异化为金融资产后，从金融的角度就可很容易地判断出中国房价是否有泡沫，如，计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。

　　重要的话多说几遍，既然房子已然成为金融产品了，那衡量一个金融产品是有可具体测算的，如我之前反复提及的房价收入比、房价租售比等，这是国际金融界统一标准。而按照这几个标准测算一下，便可一目了然——当下中国房价岂止有泡沫，而且房价的泡沫已经大到了人类历史上史无前例！

　　说到这儿，肯定又有普通网友、甚至学者会说，“中国是不同的……北京、上海是不一样的……”这话在之前所有其他国家的房价泡沫是，也都有人会说，只需把“中国”两字换成他们国家，或把“北京”、“上海”换成他们的城市即可。甚至所有其他金融泡沫出现时，也总有人会说，“这次不一样了……”总之，金融产品有无泡沫是有具体标准可以测算出来的，而至于具体何时破灭，无人能够准确预测。不过，遗憾的是，有一点可以确认，有史可鉴，所有泡沫最终都以破灭而告终，迄今无一列外！

　　（本文仅代表作者个人观点）

　　更多内容见搜狐财经思想库，请扫下方二维码进入：