【用集体土地推“一镇一品”或可化解房地产泡沫（附今日操盘计划）】

　　中国的改革开放，首先是从农村改革开始的。回想上个世纪80年代初，其实最具有活力了的不是国企，而是农村的集体企业，是他们极大了丰富了社会供给，进而激发了城市的市场化改革开放市场活力。

　　而如今，中国的大城市已经人满为患，房价高企。脱虚向实的政策，导致股票市场不景气，但是资本是逐利的，也没有去进入产能过剩，创新乏力，劳动力高企的实业，反而大量涌向房产，一时间深圳房价一年翻了一倍。一二线城市房价地价警报四起，刚需们又开始一轮焦躁的奔走，很多人已经不太相信房价周期论了。

　　政府的货币政策目前是一种纠结的状态：试图堵住房价上涨的裂口，又惧怕下跌会让经济崩溃，于是不停的供应公租房和经济适用房，但是效果并不明显，那中国的房地产这个巨大的地雷如何排雷呢？其实任何东西都应该在供需的角度。

　　在美国，城市化进度已然很不错，农民比例也低至极限，可是美国很多大型的跨国公司却热衷于去小镇办公，员工都集中在一个小镇，小镇的原住民都会围绕这个大型企业，提供各种服务。巴菲特的伯克希尔哈撒韦总部在奥马哈，一个非常小的村镇。而从我们国家的情况看，由于缺乏人才，农村集体企业在市场经济中，已经彻底的衰落。小城市的企业一般都在往大城市迁移。地方政府虽然当裤子给补贴，还是留不住那些想走的企业。所以，中国大城市房地产涨价的基础，就是人口大迁移，大量的人口从各地集中到大城市，所以房产泡沫并不是因为什么观念，而是人口急剧增长的城市必然有大量的居住需求，而且在村镇的房产并不会影响其在城市扎根的需求，想想除夕的北京，空荡荡的环线，没人唱五环之歌，如果北京一直是这个情况，拥堵和高房价都不会有。

　　很多人给房价找了涨的理由，有人抱怨丈母娘，有人说是政府土地财政，有人说这是城镇化的必然，有人说是限购限贷，其实这些都是原因，但核心还是人口因素，因为房产泡沫在小城市其实正在退潮，而大城市却在相反的方向行进，不可否认房价受周期的影响，但是一二线城市已经十年没有出现周期性的下跌，所以人口起到了推动作用。

　　那解决房产泡沫的真实路径在哪里，其实很简单，房价的死敌是政府资源的分散，美国行政中心在华盛顿，而少有企业去，那就是因为美国的企业没什么事需要去白宫办理，所以超级城市都是自然聚集的结果，而中国的企业审批都集中在大城市，本来小城市还有一些小的税收优惠，可是营改增之后地方政府的这个漏洞也补上了，所以企业还是会进一步进入大城市，进一步拉高大城市的房价。

　　那房价会不会泡沫破裂，我认为这个世界还是没有不破裂的泡沫，那如何让泡沫风险适度释放达到软着陆呢？在我看来北京市政府部门外迁是个合理的政策，只是迁的还是比较近，去近郊只让北京城扩大了一点，该有的问题还是会有，而且距离增加也会增加交通成本和办事成本，所以最佳的方法还是让政府的事情少下来，当然不敢说让公务员减下来，这毕竟关乎很多人的饭碗，但是审批可不可以全部向网络倾斜，现在都可以刷脸支付了，为什么还要人到现场办理各种事情，甚至打官司，那些民事纠纷，亦可以用这些技术，当然最佳的是没有需要去政府部门跑的事情，办不出了也不需要拉下脸去求爷爷告奶奶，另一方面，你办事少了也不能保证企业回到空旷地域，那就需要中央再一次释放税权，对于那些人口稀少的地方，让其支配一些税收优惠和政策优惠。

　　进入老龄化之后，日本的房地产崩溃的相当严重，之后大城市的房价长期维持在一个中等水平，由于日本城市人口比例超过了95%，老龄化也提供不了更多人口支持，所以城市出现了人口瓶颈，中国最终也会如此，只是城市化程度在50%这个统计数据是有问题的，不同于别国中国有一些无法城市化的地域和人口，地域广袤需求也比较多样，所以未来进入城市的人口预估在5000万左右，而不是数亿的乐观预估。而房价将是一件地域性商品。东京房价仍然要5万人民币左右一平，而当年最疯狂的时候据说要33万人民币左右（未证实数据）。希望中国房产不要经历如此大的波折。

　　从奥马哈小镇到杭州的基金小镇，或许，盘活农村的集体土地，允许一些公司，用集体土地做创业小镇，推广一镇一品，差异化的设置不同类别的创新企业，打破城乡土地界限，允许创新企业，创业者落户农村，或许是解决大城市的房产泡沫，让企业重新回归实业的一种方法。毕竟，中国的从村村镇土地资产规模50几万亿还是有的，打破土地制度和行政体制的制约，激活这么大的市场，才能激发更多的需求。

8.2私募操作策略

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