今年以来，部分二线城市楼市出现量价齐升销售火爆场面，被称为新“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州房价环比涨幅远超一线城市。
最新消息！8月12日起，南京和苏州两地将开始执行楼市新政。这两份文件延续了前期政策收紧的思路，分别对房贷和土地出让等方面进行了调整。
这两份文件分别是：《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》和《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。
具体如下：
购房首付比例怎么变？
就南京方面而言，首套房仍按前期政策首付25%（高淳、溧水20%）不变；对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。
就江苏方面而言，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例由40%调整为50%（不含吴江区）；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
此外，江苏新政对于非苏州户籍人士也做出了相应的规定：购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。具体如下↓
土地政策怎么调整？
南京调整如下：
一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。
二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。
当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。
三是当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。
苏州调整如下：
一是政府制定了2016到2018年三年住宅用地供应计划，平均每年400公顷左右，适度增加了住宅用地的供应计划，较2013-2015年期间年均实际供应住宅用地增长了约18%左右，并且计划向普通住宅用地倾斜，进一步稳定市场预期，保障普通商品房的刚性需求。
二是提高了住宅用地出让竞买保证金和出让金首付款比例，并缩短了全额出让金支付期限。住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上，同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内，促使开发商拿地时更为理性，并且要加快开发建设进度。
三是明确土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。而当公开出让网上报价超过市场指导价25%以上时，中止网上竞价，转为网上一次报价方式确定土地竞得人，由竞买人在超过土地出让市场指导价25%以上再作一次报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。
接连出招，释放了啥信号？
据《新华日报》报道，今年两会后，为平稳市场，苏州先后出台了“苏十条”“苏八条”，并在全国首创土地“限价令”，政府接连出招的目的非常明确，就是平抑过热楼市。
“从今年5月份以来，苏州楼市已经趋于冷静。尽管房价仍处高位，但已经告别了疯涨状态，平稳中有回落。”苏州科技大学教授盛承懋表示，投资者、炒房客已在大大减少，对他们来说此时入市已经不划算了。我爱我家苏州公司总经理赵卓亮也透露，苏州二手房交易量去年高峰时期动辄每月1000多套，而最近几个月数字已经下降了2/3，每个月只有300套左右。
同策咨询研究总监张宏伟认为，而一线城市与合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市中，一旦有住宅类用地出让，便价格很高。一旦市场遇到调整，那么一座城市中的高价土地项目将在操作层面遭遇风险。因此，需要通过提高首付比例、降杠杆控制地王等措施来减缓这类潜在的系统性风险。
张宏伟表示，地价过高推动房价过快上涨，资产泡沫继续被放大，适度收紧有助于楼市的健康发展。
易居研究院研究总监严跃进则表示，二线城市楼市收紧，体现了对于下半年房价管控的趋势。
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主编/万政
编辑/王咏倩
来源/苏州发布、南京发布、央视财经微信、一财网
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