星子|地产八卦女说：
人们都说买房难，其实买过房的才知道买房难就难在选房上，你要选择开发商、选择楼盘、选择户型、选择楼层......神呐，救救选择困难症的人吧。
今天就给大家分享一篇小编看到过的最牛选房攻略，看看这位大神是如何操作的，为选房难的你点拨。
2016年7月30日，是恒大滨河左岸选房的日子，也是自己29岁的最后一天，我怀揣着600多号的选房顺序，来到了选房现场，选到了自己如意的房子，而第二天，就是自己30岁的生日。因工作后读研，虽研究生毕业仅两年，误打误撞在北京买上了房子，但这几年中一个人的辛苦只有自己知道，准备将自己的经历写下来，与各位好盆友们分享。
心得主要分四篇：①项目申请篇。②摇号选房篇。③签约贷款篇。④感受建议篇。
【一】项目申请篇
当初最早知道“自住房”这个名词还是在读研的时候，当时看了一下，条件就是京籍无房户和北京工作居住证，对于刚需来说，自住房以新房价格便宜周边商品新房30%的价格出售还是有一定诱惑力的，并且今年的房价一直上扬，买自住房绝对是稳赚不赔的买卖，另外名下无房，第一套买自住房，也不会影响你购买二套，但先买二手房，作为非优先，你基本就没机会购买自住房了。
书归正传，研究生应届生的好处是有机会拿到进京指标并且落户，所以找工作的时候，我找了一家单位并顺利落了户。在办落户过程中，我就在收集过往及尚未申请的自住房项目信息，其中最主要的就是未申请项目的“距地铁站距离”，我的原则就是：作为一名摇不上小汽车的刚需族，只申请距地铁站1500米之内的自住房项目！
然后我就加了大部分的未申购项目的QQ群，查询了所有尚未申请项目的距地铁站距离，先卫星地图看拿地地块范围，再搜索最近地铁站的位置（有些地铁线路如16号、17号线尚未开通，还要在网上查询拟建地铁站的位置，估算步行地铁站的距离及时间，并做成表格，方便日后随时查看，后来我还在铁科院找过17号线的环评，真是醉了）
下面开始放干货了，2013年-2015年自住房项目汇总、2016年未售自住房项目汇总。
2013-2015年北京自住房项目信息汇总
2016年未售自住房项目汇总
注：因为表格做的早，没有包含2016年卖的两个地块儿，因数据为个人整理可能会有疏漏，仅供大家参考
在拿到户口后，我申请了第一个自住房项目，也是2016年上的第一个项目：144套的大兴旭辉。这项目其实我并没有打算买，只不过就是通过它审核我的资料，顺利的拿到了摇号编码。后来就奔着申着玩的心态，又申了保利四季怡园、城建上悦居的二期，再就是恒大滨河左岸。
就拿我申请的这四个项目来看：
①旭辉：房数量太少，144套，即便摇到几百的好，依然可能没机会选房，另外8号线南延瀛海站的拟定地铁站位置离项目并不是特别近，所以打个酱油就好。
②四季怡园（二期）：门头沟（西长安新城）这个项目的特点就是西六环外2.2w的性价比略低，同样的价格比不了东坝更没法和常营相比。另外，南边的二期离高压线实在是太太太近了！交通尚可，离S1线500多米的距离，还是不错的，另外户型真的不错，比恒大强多了。
③城建上悦居（二期）：套数少，300多套，区域优先，北京非门头沟户籍的二类优先基本没戏。
④恒大：大房企，价格便宜17500，配套全，幼儿园、小学、中学恒大都给配建，大学前的教育都可以在小区内解决，另外还有社区医院，据说还有民政局，这是两口子一言不合下楼就换证的节奏嘛，哈哈。离地铁站1.1-1.6km之间，勉强还能接受；离单位还算近，开车20km，
四个项目相比来说，我是最看好恒大的（当然剩下的项目位置都比恒大好）。恒大的劣势：房山太远，进城开车单程30km是标配，而且没有产业支撑，房价也肯定涨不起来，如果拿近郊相比，肯定比不了昌平和大兴，未来只能扮演宜居的睡城角色。
【二】摇号选房篇
在摇号方面，个人觉得自己人品还算可以，旭辉近2万人2600的号，上悦居2600，虽说都没机会去选房，但也算靠前了。四季怡园二期1万出头的人，直接摇了个9500，当时看着这号我都乐了，怎么可以这么靠后，哈哈。其实每次看摇号公示的pdf，我都会默默的看一下，第一名和最后一名的名字，因为第一名和最后一名的概率是一样的，哈哈。
现在说一下恒大滨河左岸的摇号，我记得那是一个月黑风高的上午，7月20日北京的大雨肆虐，很佩服好多朋友还能冒雨去摇号现场看摇号。大约上午十点多摇完，QQ群主“乐神”发布了现场摇号ppt的拍照实况，我闲来无事，有一搭没一搭就挨个看帖子中的照片拍照，因为我觉得将近两万人，乐神怎么可能会正好拍到我呢？看了几十页，还真发现了我的名字！！！680+！！！当时非常激动，运气真的不错，也挺感叹，这辈子就要去房山了，没机会回我大朝阳了，呵呵哒。自此，接下来半个月的生活，充实忙碌焦虑着……恒大滨河左岸的项目，我在第一天基本集全了各种资料：看了沙盘、咨询贷款、拿了楼书。过几天又发布了选房说明会，我还是第一天去的，带着单反相机拍沙盘，加了销售的微信，拿到了8座楼的平层图。第二天去了恒大项目的现场，拿着单反拍了施工现场，选房头两天听群友说选房现场已布置好，我又去看了选房现场的销控表，回来微调后，与现场的保持规格一致，方便选房。在后来又在8月5日，首付款期限第一天交齐的首付。这这期间，我各种研究户型、选房方案、得房率等，在这不得不说一下群里的兄弟凯奇，他做的销控表基本在选房现场给过许多人帮助，在这我也代表其他邻居感谢一下好兄弟。
选房步骤一：全面分析项目概况
在选房方面，作为一个纠结帝和选择恐惧症患者，小时候买一支活动铅笔，我都能精挑细选20分钟（我自认为我选自动铅笔的水平还是不错的），现在让我在2分钟左右做出选择买一个价值150万的房子，着实是难为我了（那天跟对面同事妹纸聊天说起此事，足足被“嘲笑”了两分钟，哈哈）。不得不说，这些事情没人能帮你分担，唯有自己做足功课，唯有靠自己。根据我600多的选房顺序，最好的房子肯定没有希望的，也只能看前面人的“脸色”及“套路”。从选房的角度说，无非就是【户型、朝向、楼层、楼号、单元、得房率】。没有人是傻子，好的房子一样都能看出来，下面就开始逐个分析！
【户型】大家可以看一下，下面的户型图。
A1户型平面图
A1肯定是最抢手的，实际情况也验证了，我这个号段，想选北区南北向A1且不是顶层底层基本没戏。
B1户型平面图
B户型全南且但不通透，选房顺序B1＞B2＞B3。B1、B3不浪费面积，但玄关正对客厅窗户，一览无余。
B2户型平面图
B2户型可以解决私密性不好的问题，但为了私密性，B2浪费了多达2.5平的过道空间。
B3户型平面图
B3次卧靠风井、水井，傍晚休息是否会有噪音，不得而知，故放在第三备选。A2户型最差，连恒大的销售都这么认为，多达5平多的过道面积，比A1多一平建筑面积，但是两个次卧反而更小了。
【楼号】最好的楼是3号楼，因为只有它是9层，其余7座全是15层，3号楼居住密度最低，且不会有任何遮挡风险。该项目8座楼，北区离地铁站近，约1.1公里，南区最远处约1.6公里，南区临刺猬河，风景较好。
项目效果图
项目位置图
到地铁站距离图
【楼层】一般高层，都选中间或者中偏上的位置为最佳，如果选不到中间层也会优先往上，再其次往下走，原则顶层底层不选。
【朝向】这个因素我几乎没有考虑，因为我的号段选南北向的没有问题。
【单元】该项目考虑单元号有两个因素：1、个别单元是两梯四户的，居住人口密度底，电梯响应速度快，肯定是首选。2、遮光问题，由于2号、5号为东西朝向，会一定程度遮挡1号楼、4号楼东侧，所以选择尽可能的优先选择西侧单元。
【得房率】南北向的1、3、4号楼，得房率最高的当属4号楼、其次1号，再次3号。
其他不利因素：
①1号楼东北侧有房山区供暖所大烟囱，冬天供暖可能粉尘污染多一些。
②3号楼南侧月20米为幼儿园，三层及三层以下正对幼儿园教室，可能会有噪音。
③4号楼西侧为中石化加油站，存安全隐患。
④5号楼东侧为中学、小学，白天噪音污染较重。
⑤6号楼南侧为110KV变电站，距离不到200米，可能会有辐射影响。
⑥7号楼南侧为酒吧一条街，楼层低的临街可能会有噪音。
选房步骤二：制定选房策略
根据我的选房顺序，制定了我的选房策略：
【楼号】首选东西向的1、3、4、7号楼，优先顺序从北往南，每天上下班通勤多走1KM路还是有点远的，6号楼临变电站，故不选。之所以没把3号楼排首选，也因顺序还不够靠前，如果选3号楼的低层，还不如选1号楼，而且1号楼的得房率也比3号高，大约少一平米的公摊。
【户型】最好的是A1三居，多一间屋的诱惑还是很大，而且A1过道面积非常小，不浪费空间，其次是B户型，以B1、B2、B3为以此顺序。A2因浪费面积过大，原则不选。
【单元】首选1、3号楼的三单元，因为这样尽可能的早晨少受2号楼遮挡。且三单元临近小区北出口，方便出行。
【楼层】15层的楼高，7-10层首选，其次11-14层，再次6-2层，低层顶层不选。
选房步骤三：选房策略视觉化，提高选房效率
接下来就是将选房攻略“视觉化”的过程（好歹本科是国内设计学科排第四的高校学视觉传达设计出身，虽现在不做设计了，视觉原理的底子还在，哈哈），开始我自己做了销控表，在看到邻居“凯奇”兄弟做的销控后，我对他的原版进行了优化，重要部分进行视觉强调，上述个人的选房策略全部视觉化，即：户型均通过颜色来表示（彩色为可选，灰色原则不选，白色不选），可能被阳光遮挡的房间用加深来突出，单元的排序按照恒大的实际销控表为蓝本（选房现场需要提前采场）。通过各种形式，防止错看，提高选房效率。以至于在选房区选房的时候，有些准备不是特别充分的邻居，看到我的材料大吃一惊，还问我你这是从哪拿的表？我自豪的说了一句，我自己做的！哈哈。不多说，看表吧。
选房步骤四：选房现场必要的场面调度及准备
为了提高选房效率，在规定允许下，我必须要找一个人陪同，在这我要感谢我的大学、硕士同学好兄弟小鹏，大老远从北三环赶到丰台陪我选房，好兄弟一辈子啊。我们俩采取分头行动，我盯一号楼，他盯4号楼，并兼顾3号楼（头天看过选房现场，觉得1、3、4号楼的销控表隔得距离略远，不方便沟通，本还想通过电话实时沟通，提前我俩都带了手机耳机，方便交流信息，不过后来没用上）。进了选房区等候区，看到了当下的实时销控，我俩疯狂的在手里彩打的销控表上划着。进入选房区，看到1号楼3单元还有不少空余的时候，长舒了一口气，虽然为了楼层放弃了最好的B1户型，但我觉得也很不错了，不后悔。当天刷了卡交了钱，还吃上了许老板给准业主准备的面包和香肠，心里还是挺暖的，好歹一块石头落地了。
【三】签约贷款篇
交完定金后，回来就盯着住建委的审核网站，由绿色变成蓝色，等着接到电话去现场签约的通知。我这个纠结帝，在第一天的签约答疑会到现场咨询公积金代办公司后，生怕贷款额度有问题，代办解答的不靠谱，下午还特意去了趟方庄的北京市公积金管理中心贷款中心咨询额度问题，并得到了确定的答案。8月5日下午有群里的朋友接到电话说可以交首付签约了，我因离签约酒店很近，骑自行车15分钟就能到，我就打电话给恒大销售，查询我的资料是否审核通过。其实当时想的比较简单，觉得第一天下午人最少，可能效率会高一点，其实不然！16:30到了签约酒店，恒大销售的操作还不够熟练，现场等待时间较长，据说有13:30来的，晚上19点还没走。经过4个小时的折腾与等待，签了将近150个名字，第一次体验了一把当领导和当爷的感觉。期间销售还把我正式合同的地址信息填错了，据说已经上传住建委也改不了了，只能无奈当一次他们熟练操作的小白鼠了。不过还是很感谢协助我签约的保定大姐。等晚上出来的时候，已经是20:40了，回到单位21:00，晚上吃了泡面，拿着手中的首付款发票，知道这半个多月来的辛苦没白费。
签约交首付流程图
滨河左岸签约进度
住建委恒大滨河左岸房屋交易公示，颜色变成“咖啡色”表示网上联机备案完成，购买自住房基本告一段落，就等着办贷款、还贷和收房了。
【四】感受建议篇
8月6日，我写这篇选购自住房日记的时候，大部分的邻居可能还在宏源酒店忙碌签约的事情，QQ群也变得异常安静，我静静地利用周末回忆过去这近一年来关注自住房的时光。其实买恒大的自住房完全也是机缘巧合，记得在摇号前夕，我就把户型图、网上下载选房技巧都打印了一遍，准备跟着这个项目练练手，熟悉一下选房流程，也许是老天眷顾，让我有了一个相对靠前的选房号码，最终由一位恒大的球迷变成了恒大的业主。
不论是从户口没下来的关注，还是到选房前的积极准备，作为一名非土著的刚需京籍单身，父母年事已高，也不便往返家乡与北京之间，只有靠自己，购买自住房除了需要有良好的运气（摇到排名靠前的选房顺序），更需要自己多研究多向过来人请教，多自己上网学习，多做选房的准备，没有任何窍门。之所以这么做都是因为买房不是一个小事儿，在北京都是举全家甚至两家之力在北京才能买套房，慎重仔细尤为重要。其实我对房子没有那么高的诉求，仅有两点：①日渐上扬的北京房价，先占一套肯定没有坏处。②尽早买房可以缩短父母为我攒首付的时间，可以让他们尽早的享受晚年生活。基于此，买房对我变成了一种责任，虽然还是一个人。
说到建议，完全是说点自己的内心想法，自己研究自住房时间不长，更不是楼市专家，说的内容大家辩证的接纳就好，抛砖引玉。其中目前北京房地产有两大趋势：
第一，北京地产的新房的高端化趋势。目前北京楼市土地供应不足，政府一方面说稳定房价，又一方面减少供给，助推房价上涨。地价不断刷新记录，楼王不断出现，楼盘价持续推升。开发商拿地也要赚钱，新房的高端化产品应运而生。
第二，北京刚需人群的二手房购买趋势。申购自住房人群普遍是收入中低端的80后居多，来北京不长，且名下无房，更没赶上当时房价低谷的好时期。如果不购买自住房，很难能买的起位置还算不错的新房。7月上市的首开华润城，358套7万一平，当天秒光，咱们刚需是买不了这种房子的，这类购房人群拥有多年的工作经验及经济收入，且已拥有或者多套独立住房，动辄近千万的新房，唯有以房换房才能实现，刚需族很难企及。留给刚需的年轻人只有自住房和二手房。
此外，我给无房的刚需族两个建议：
第一，有一定经济基础的家庭，可以在参与自住房摇号的基础上关注通州楼市。通州虽在近一年时间增长较快，但随着市政府东迁和环球影城开业，通州的前景是无限的。如果一些刚需无房户可以考虑去通州买房，因为你们还有资格。
第二，经济基础一般，且不着急住的家庭，继续关注自住房论坛，直到摇上满意的自住房项目。毕竟自住房还是有优势的。捎带关注二手房，如果有价位不错、交通便捷的房子也可随时出手。
写了大半天的时间，洋洋洒洒5600余字，纯流水账谈不上文采，也不论是回忆还是分享，都希望关注房产的北京刚需族们在北京能有一个属于自己的窝，在北京房价涨了近10倍的今天，对我们708090后是不易的，我们没有资格说这是不公平的，因为我们来的太晚，没能赶上北京房价相对便宜的时期。每个时代都会有属于那个时代的压力与挑战，正视困难，认真对待，为了自己的那个小家而努力，希望每位好朋友都能够在北京拥有属于自己的一个家。谢谢大家。（完）
文/搜房网业主论坛
作者/用字读什么
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